Le mois prochain, l’assemblée nationale devrait examiner en première lecture la proposition de loi Nogal. Rédigée sur la base du rapport « Louer en confiance » remis au premier ministre il y a un peu moins d’un an, cette loi a pour objectif de favoriser l’accès au parc locatif privé tout en protégeant les propriétaires. Les 37 propositions qui composent le rapport Nogal complet ont par ailleurs vocation à apaiser les relations entre les locataires et les bailleurs. Dans cette optique, la loi Nogal renforcerait le rôle et la responsabilité des professionnels de l’immobilier dans une relation locative devenue obligatoirement tripartite. En effet, les propriétaires seraient vivement encouragés à se tourner vers des administrateurs de biens pour gérer leurs logements. Mais cette volonté n’est pas sans conséquences pour les administrateurs de biens.

1. Le dépôt de garantie séquestré chez un organisme agréé

L’une des propositions les plus marquantes du rapport Nogal est celle relative au sort du dépôt de garantie. Nommé à juste titre « louer en confiance », ce rapport souhaite que cette somme ne soit plus une source de méfiance entre le bailleur et le locataire en impliquant les professionnels de l’immobilier. Par conséquent, lors de son entrée dans les lieux, le dépôt de garantie du locataire ne sera plus encaissé par le propriétaire mais déposé sur un compte séquestre chez un agent immobilier. Sa restitution totale ou pour partie dépendra d’un accord entre les intéressés.

2. Une grille de vétusté de référence indiscutable

Toujours dans cet objectif d’apaisement, une entité indépendante sera chargée de créer, en concertation avec les acteurs concernés, une grille de vétusté qui sera publiée par décret. Les agences seront alors tenues de l’appliquer pour l’ensemble des logements sans n’avoir plus à apporter une appréciation.

3. Le plafonnement des honoraires

Dans la continuité de ce qu’a initié la loi ALUR en 2014 pour alléger la part des dépenses des locataires, la proposition de loi Nogal envisage d’instaurer des plafonds aux honoraires. En effet, un calcul uniquement basé sur la surface du logement est clairement défavorable aux locataires de grands biens. Une étude sera lancée en ce sens.

4. Le renforcement de la communication

Le rapport Nogal a révélé que l’immobilier locatif souffrait d’un problème de communication et plus largement d’information. Pour remédier à cela, deux axes de réflexions sont privilégiés.

→ Une notice d’information pour prévenir les litiges

Le « Louer en confiance » auquel le député Nogal est attaché passe par une parfaite connaissance des droits et des obligations de chaque partie au bail. Lors de la signature du contrat, l’agent immobilier devra remettre une notice qui insiste sur les comportements permettant d’éviter les conflits, voire les procédures.

→ Inclure les locataires dans la communication des syndics

En tant qu’occupants des copropriétés, les locataires devraient pouvoir, avec l’accord de leurs bailleurs, avoir connaissance d’un certain nombre d’informations relatives à la vie de l’immeuble. De cette manière, certaines tensions dues à la méconnaissance des décisions prises seraient écartées.

5. La création d’un nouveau mandat de gestion locative

Pour assurer au propriétaire qu’il perçoive ses loyers quoi qu’il arrive, le rapport Nogal considère que les professionnels doivent proposer un nouveau mandat de gestion. Celui-ci comprend 3 éléments constitutifs indissociables :

• La garantie des impayés et des dégradations à compter du premier mois,
• La souscription d’une assurance pour couvrir les risques d’impayés dont le coût sera répercuté sur le propriétaire,
• Des critères de sélection des locataires, dont la solvabilité, définis par l’agent immobilier et non plus l’assureur.

La conséquence principale pour le locataire est qu’il ne sera plus obligatoirement tenu de fournir une caution personne physique. Cela ne sera le cas que si l’administrateur de biens souhaite qu’un tiers garantisse son dossier.

6. Des compétences et des formations renforcées

Louer en confiance c’est aussi avoir la conviction que les professionnels disposent des capacités pour gérer au mieux son bien. Le député Nogal considère qu’il faut redéfinir les conditions d’exigence de compétences en donnant accès au métier à :

• Tous les individus diplômés du niveau 6 (ancien niveau II) toutes spécialités confondues, complétés si besoin par une formation en immobilier de 6 mois minimum,
• Tous les individus diplômés du niveau 4 (ancien niveau IV) si les conditions d’expérience professionnelle sont remplies.

Les mandataires autorisés à négocier, devraient justifier des mêmes compétences. Par ailleurs la formation continue, nécessaire au renouvellement de la carte professionnelle et actuellement de 14 heures par an, sera de 42 sur 3 ans. La palette proposée sera plus accessible et élargie au niveau des thématiques possibles.

7. Certifications et sanctions

Enfin, la proposition de loi Nogal souhaite clairement revaloriser les métiers de l’immobilier pour permettre aux propriétaires et locataires d’accéder au Louer en confiance. Cette amélioration passera par 2 axes :

• La création d’un certification IMMO+ pour les administrateurs de biens offrant certaines prestations de haute qualité, ce qui leur permettra de pouvoir apporter une réelle valeur ajoutée et monter en compétences.
• La mise en place de sanctions confortera le sérieux de la profession pour lutter contre :
• Les marchands de sommeil et les discriminations en cas de non-respect de règles déontologiques.
• Le défaut d’attestation d’habilitation de salariés ou mandataires qui s’engageraient pour le compte d’un titulaire d’une carte professionnelle

Depuis son dépôt, le rapport Nogal suscite bien des réactions, tant de la part des bailleurs que des professionnels de l’immobilier. Si ces derniers se voient gratifiés d’une charge de travail conséquente qu’il va falloir absorber, ils peuvent se satisfaire de mesures qui leur ouvrent un pan du marché inaccessible jusqu’à présent. En effet, une partie des 66% de particuliers gérant eux-mêmes leur bien en location pourrait se tourner vers un administrateur de biens pour tout ou partie de la gestion. Attendons l’issue des discussions de la proposition de loi Nogal pour connaître les points qui seront retenus.