Loi Alur 2022 : ce qui change pour l’assurance GLI

La loi Alur du 24 mars 2014 bouleverse le marché immobilier français. Cette législation encadre la location et la gestion des copropriétés. En tant qu’agence immobilière, impossible de passer à côté des changements que cette loi va encore imposer en 2022. Et même si elle ne change pas directement le fonctionnement de l’assurance GLI, elle modifie certaines obligations du locataire et/ou du bailleur, et par conséquent les conditions de mise en œuvre de l’assurance en elle-même. Alors, quel lien entre assurance propriétaire et loi Alur en 2022 ? On vous explique tout dans cet article !

1. Point sur la loi Alur du 24 mars 2014

La loi Alur, ou loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, est mentionnée sous l'appellation loi n°2014-366 du 24 mars 2014. La plupart des mesures ont été appliquées en 2014, dès la publication de la loi, tandis que d’autres ont été échelonnées pour 2017, 2018 et 2022. La loi Alur vise 3 objectifs :

• encadrer le secteur de la location pour plus de transparence de la part des bailleurs et des professionnels de l'immobilier ;
• lutter contre l'habitat indigne et insalubre pour protéger les populations vulnérables ;
• favoriser l'accès à la location sur l'ensemble du territoire.

2. Loi Alur : ce qui change en 2022 pour la GLI

a. De nouveaux modèles de baux de location

Pour commencer, la loi Alur instaure 2 nouveaux modèles de bail, l’un pour les locations vides et l’autre pour les locations meublées. Depuis le 1er août 2015, ces modèles déterminent les mentions obligatoires à spécifier dans les contrats de location, dont :

• la surface habitable du logement ;
• le loyer de référence de la zone géographique ;
• le montant du dernier loyer payé par le précédent locataire et la date de versement ;
• le détail et le montant des travaux réalisés depuis le départ du dernier locataire ;
• la liste des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication du bien loué.

Dans la mesure où, pour faire jouer la GLI, certains assureurs demandent une copie du bail de location, c’est un point important à souligner et à implémenter suite à la loi Alur.

b. Un permis de louer

La loi Alur et le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 ont instauré un permis de louer qui peut prendre deux formes selon le système pour lequel a opté la commune dans laquelle se situe le logement :

• Déclaration de mise en location : le bailleur doit déclarer la mise en location de son bien dans les 15 jours après la signature du bail. Il faut spécifier le type de logement, l’adresse, l'identité du bailleur et la date de signature du contrat. Un récépissé reprenant les informations renseignées et la date de dépôt sera ensuite envoyé au bailleur.
• Demande d'autorisation de mise en location : le bailleur doit remplir un formulaire de demande d’autorisation préalable à la mise en location (fixé par l'arrêté du 27 mars 2017) et le transmettre à la mairie. Si le logement est jugé décent, l'autorisation de mise en location est accordée. Elle reste valide 2 ans.

c. Un préavis réduit

Autre point important concernant la GLI : les préavis réduits. Lorsqu'un locataire désire résilier son bail et quitter un logement vide, la durée du préavis était de 3 mois. La loi Alur réduit cette période à seulement 1 dans les conditions suivantes :

• le logement (vide ou meublé) se situe en zone tendue ;
• le locataire bénéficie de l'AAH ou du RSA ;
• le locataire vient d'être muté, d’être licencié ou vient de trouver un emploi ;
• le locataire a obtenu un logement social ;
• l'état de santé du locataire oblige son déménagement (un certificat médical doit être fourni).

d. La grille de vétusté

Une grille de vétusté a été instaurée par la loi Alur et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Elle limite ainsi les litiges entre le locataire et le bailleur lors de l'état des lieux de sortie. La loi Alur permet de distinguer l'usure naturelle des dégradations causées par le locataire. Ainsi, prenez bien connaissance de ce changement avant de solliciter votre assurance GLI pour cause de dommages matériels causés par le locataire.

e. De nouvelles obligations pour le bailleur

Depuis la loi Alur de 2014, le bailleur possède de nouvelles obligations, qu’il faut prendre en compte puisque l’assurance loyers impayés impose aux assurés de louer des logements qui respectent les normes de location. Hormis les obligations citées plus haut concernant le modèle-type de bail et le permis de louer, on retrouve :

• réaliser tous les diagnostics immobiliers obligatoires et annexer le dossier au bail ;
• annexer la notice d'information au bail pour que le locataire ait pleinement conscience de ses droits et devoirs ;
• installer un ou plusieurs détecteur(s) de fumée ;
• respecter les mesures d'encadrement des loyers à la relocation en zone tendue (et avec plafond à Paris intra-muros et à Lille) ;
• opérer une régularisation annuelle des charges locatives et des loyers impayés ;
• respecter la nouvelle réglementation concernant les expulsions locatives, avec notamment une trêve hivernale prolongée jusqu'au 31 mars, et l’impossibilité d’expulser soi-même le locataire (sous peine d'une amende jusqu’à 30 000 €) ;
• restituer le dépôt de garantie dans un délai d'un mois (contre 2 mois avant la loi Alur) si aucune dégradation locative n'est constatée lors l'état des lieux de sortie.

3. Loi Alur et assurance loyer impayé : ce qu’il faut retenir 

La loi Alur ne transforme pas directement le fonctionnement de la garantie loyers impayés, mais plutôt les conditions d’indemnisation et les obligations du bailleur. Ce dernier doit notamment louer un logement aux normes selon la loi Alur. De plus, les délais de préavis changent, ce qui signifie que les bailleurs ne peuvent déclarer un départ précipité du locataire sous les mêmes conditions qu’avant. Ce sont autant de modifications qu’il convient de comprendre et d’appréhender au plus vite. Mais une chose est sûre : la GLI reste le meilleur moyen de sécuriser les revenus locatifs de vos clients !

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