KYC : qu’est-ce que la connaissance client en immobilier ?

KYC, « Know Your Customer », est un processus de vérification client. Il est utilisé pour éviter les fraudes et contribue à lutter contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. En effet, le système KYC permet à un agent immobilier de vérifier l’identité du client et de contrôler les documents dans le cadre d’une transaction immobilière. Alors comment fonctionne le processus KYC ? Quelles sont les obligations de l’agent immobilier ?

KYC et immobilier : quelles sont les obligations de l’agent ?

Une agence immobilière est tenue de déclarer à Tracfin les opérations ou les sommes qui seraient susceptibles de provenir d’une infraction, de participer au financement du terrorisme ou de relever d’une fraude fiscale, lorsqu’il y a présence d’au moins un critère défini par décret (article L 561-15 du Code Monétaire et Financier), par exemple :

• Identité du client douteuse.

• Écart important entre la valeur du bien immobilier et le profil financier de l’acquéreur.
• Opération émanant d’une personne physique ou morale domiciliée dans un pays à risque, inscrite au Groupe d’Action financière (GAFI).
• Provenance illégale des fonds même sur la base de soupçons.

Tracfin est une unité de renseignement financier en France qui collecte et analyse les informations relatives aux transactions financières suspectes, et les transmet aux autorités compétentes pour enquêter sur des activités criminelles potentielles.

Ainsi le rôle de la plateforme Tracfin est de constituer un profil type de clients à risque et de définir le type d’opérations qui pourraient s’apparenter à une fraude. C’est pourquoi, pour se prémunir des sanctions, les professionnels de l’immobilier doivent mettre en place un processus KYC afin de procéder à une vérification efficace des documents de ces clients.

Bon à savoir :

L’Article L561-2 al.8 du code monétaire et financier a été modifié par l’ordonnance n°2020-115 du 12 février 2020. Ainsi, les syndics de copropriété ne sont plus concernés par le dispositif national LCB-FT et notamment par le KYC. De même, seules les locations dont le loyer mensuel est supérieur à 10 000 € /mois sont soumises au dispositif.

Quelles sont les obligations de vigilance ?

Avant de réaliser la transaction immobilière, vous devez vous assurer de l’identité du client. Vous devez donc demander les documents suivants :

• Pour une personne physique :
• Pièce d’identité en cours de validité.
• Justificatif de domicile.
• Informations sur la profession.
• Avis imposition.
• Pour une personne morale :
• Extrait K bis de moins de 3 mois.
• Statuts à jour.
• Bilan dernier exercice clos.
• Liste récente des actionnaires / associés-personne physiques détenant plus de 25 % des parts ou actions de la société et copie de leur pièce d’identité et d’un justificatif de domicile.
• Copie de la pièce d’identité du représentant légal ou statutaire.

À noter que vous pouvez refuser les pièces d’identité trop anciennes et des documents facilement falsifiables.

Comment remédier à la fraude et respecter l’obligation de vigilance ?

Le contrôle du respect de ces obligations est assuré par la Direction Départementale de la Protection des Populations. Alors pour éviter les sanctions, vous devez utiliser le KYC pour vérifier l’identité de vos clients.

En effet, le KYC est un processus de vérification de l'identité d'un client avant de lui accorder un crédit immobilier ou de lui vendre un bien. Il permet aux entreprises de s'assurer que le client est ce qu'il prétend être et qu'il dispose des revenus suffisants pour rembourser le prêt ou pour acheter le bien. C'est un outil de prévention du blanchiment d'argent et de financement du terrorisme utilisé par les banques, les sociétés de financement, les agences immobilières, les casinos et d'autres entreprises.

Vous devez donc analyser les documents fournis grâce à des solutions numériques KYC. Elles permettent d’automatiser le travail manuel, réduisent les erreurs, diminuent les coûts et vous font gagner du temps. De plus, le logiciel KYC crypte les données personnelles et les documents officiels de vos clients pour les protéger contre les pirates.

Bien que non obligatoire dans la gestion immobilière, le recours au processus KYC pour vérifier les documents des candidats locataires s’avère judicieux. Ainsi, vous vous protégez contre les faux et usages de faux et votre responsabilité ne peut être engagée en cas de défaillance de locataire. 

Quelles sont les difficultés liées au KYC pour le secteur immobilier ?

Malgré la forte incitation liée à l’utilisation du KYC immobilier, il faut admettre que les entreprises immobilières ont encore du mal à mettre en œuvre ce processus de vérification de l’identité des clients.

Les professionnels de l’immobilier sont tenus de déclarer à Tracfin les opérations au sujet desquelles ils ont pu déceler un soupçon de fraude ou de blanchiment d’argent. La difficulté des agents immobiliers est d’évaluer le risque et d’identifier ces situations en dehors de signes objectifs, les soupçons étant des critères parfois subjectifs. En effet, l’identification d’une identité est une démarche concrète et objective sur la base de documents officiels et facilement vérifiables, tandis que l’évaluation d’un risque de fraude est une opération plus compliquée à mettre en œuvre.

Ainsi, à la connaissance du client et à la vigilance constante au sujet de l’identité des personnes avec qui une transaction est engagée, l’agent immobilier doit assumer une analyse complexe des situations en vue d’une déclaration de soupçon. Il semble impératif de mettre en place un dispositif de recueil et d’analyse des situations jugées comme étant possiblement à risques pour répondre aux exigences du KYC immobilier.

La Commission nationale des sanctions (CNS), qui œuvre de manière indépendante au sujet du contrôle KYC immobilier, recommande de désigner un responsable au sein de l’entreprise pour mettre en place et suivre les dispositifs d’analyse des situations. Créer un poste et recruter une personne qualifiée pour cette mission KYC immobilier engendre des frais qui peuvent faire reculer certains organismes immobiliers.

De plus, il paraît indispensable que l’ensemble des personnels du secteur puissent suivre une formation afin de mettre en œuvre toutes ces démarches parfois complexes et qu’ils peuvent ressentir comme étant certes connexes, mais néanmoins éloignées de leur activité.

Enfin, il faut aussi noter qu’une des principales difficultés liées aux obligations de déclaration KYC immobilier est le manque de temps pour mettre en place les conditions adaptées à un dispositif efficace et juste.

Au-delà de ces contraintes et exigences déclaratives apportées par ce dispositif KYC immobilier, l’agent immobilier reste au cœur d’une organisation basée sur des relations de confiance, de transparence et de communication avec ses clients.