Double couverture : comment associer Caution et GLI

Comment assurer le meilleur rendement locatif à ses clients bailleurs ? Cette question est aujourd’hui centrale pour les agences immobilières. Dans ce contexte, deux assurances telles que la Caution et la GLI prennent une place prépondérante. Les produits phares de l’assurance loyer impayé ont un rôle essentiel et les professionnels de l’immobilier peuvent s’en emparer pour répondre aux besoins des bailleurs.

Autre argument, la compatibilité entre Caution et GLI. Contrairement à une certaine idée reçue, Caution et GLI ne s’opposent pas et peuvent au contraire s’associer pour assurer une “double couverture” parfaite pour une protection optimale. 

Comment ? Explications dans cet article.

Le fonctionnement de la caution 

La caution par personne physique

La caution, ou le garant, est une personne physique ou morale qui s’engage à se substituer au locataire pour le paiement du loyer si ce dernier venait à faire défaillance. 

La caution peut être simple ou solidaire : 

• Dans le cadre de la caution solidaire, le propriétaire peut se tourner directement vers le garant dès le premier impayé pour percevoir le loyer sans demander au locataire dans un premier temps.

• Dans le cadre d’une caution simple, le propriétaire doit se tourner vers le locataire en priorité et seulement si ce dernier n’est pas en mesure de régler sa dette, le propriétaire peut se tourner vers le garant.

Le rôle de caution est bien souvent assumé par une personne physique comme un proche. Toutefois, cela n’est pas sans poser certaines questions. 

En effet, tout le monde ne possède pas dans son entourage une personne pouvant se porter garant, le rôle nécessitant de justifier une certaine aisance financière. Le principe de la caution physique est donc par sa nature inégalitaire. 

Mais en plus de ne pas être disponible pour chacun, la caution physique ne garantit pas une sécurité optimale. En effet, une personne est soumise aux accidents de la vie et sa situation peut évoluer à tout moment et assez rapidement. 

Alors quelle alternative ? 

La caution par personne morale 

Afin que chacun puisse accéder à une garantie pour sa location, des alternatives à la caution physique existent. 

• Caution bancaire 

La caution bancaire consiste à verser une somme d’argent, généralement équivalente à plusieurs mois, voire un an de loyer, sur un compte bloqué dans une institution financière. Cette somme, agissant comme garantie, peut être utilisée par le propriétaire en cas de manquement de paiement du loyer ou pour couvrir les éventuels frais de réparations nécessaires à la fin du bail. 

Pour un propriétaire, la caution bancaire vous offre une garantie financière plus robuste que la simple présence d’un garant physique. Les risques associés aux défauts de paiement ou aux dommages potentiels sont réduits, car les fonds nécessaires pour faire face à de telles situations sont déjà sécurisés. 

• La Caution Garantme

Depuis six ans, la Caution Garantme accompagne de nombreux locataires dans leur quête de logement. Deuxième garantie locative derrière Visale, près de 100 000 locations sont aujourd’hui garanties et les agences immobilières lui font pleinement confiance : 

“Garantme est un produit génial qui est tombé à point nommé il y a 4-5 ans. Il nous a permis de louer à des candidats locataires qui auraient du mal à se loger à finalement trouver un logement et de signer un bail.” confirme Pierre-Louis Durand, dirigeant de Capitale Partners. 

La Caution est le produit simple et linéaire par excellence. À la charge du locataire, cette assurance couvre le bailleur en cas d’impayés, et ce, chaque mois à partir de la première déclaration d’impayé. Celle-ci a donc tout pour plaire aux propriétaires qui ont l’assurance de percevoir leur loyer à date fixe quoi qu’il arrive sans avoir à débourser un centime de leur poche. La Caution est ainsi un excellent levier pour satisfaire ses clients bailleurs, comme le relève Pierre-Louis Durand : 

“La caution ne coûte rien aux propriétaires, et cela met en valeur la plus-value de leur gestionnaire ou d’un administrateur de biens, qu’il ramène des dossiers à risque de loyer à zéro euro à un coup de zéro euro.”

De plus, un certain nombre de propriétaires ne sont en effet pas prêts à souscrire à une Garantie Loyer Impayé pour protéger leur rendement. La Caution est donc la bonne alternative. Surtout qu’elle possède l’avantage non négligeable d’avoir des critères d’éligibilité plus larges que ceux de la GLI et de permettre à de nombreux propriétaires de sécuriser le versement de leur loyer. 

Toutefois, la Caution, bien qu’avantageuse, ne possède pas une couverture aussi complète que la GLI. Cette dernière dispose donc des arguments nécessaires pour convaincre les clients propriétaires au sein des agences. 

Le fonctionnement de la GLI

La GLI est l’assurance idéale afin de sécuriser le rendement de ses clients bailleurs. Elle offre la sécurité maximale sur un bien : 

• Couverture contre les impayés 
• Couverture contre les dégradations 
• Couverture contre la vacance locative 
• Protection juridique 

Une protection complète qui a de quoi séduire les propriétaires louant leur bien dans un contexte d’incertitude concernant la pérennité du versement du loyer. Grâce à la GLI, le bien immobilier assure un rendement fixe sans aucun effort de gestion pour le propriétaire grâce à l’agence.

C’est d’ailleurs la promesse faite par Guillaume Varnier, Fondateur et Directeur du groupe d’agences Joya, qui a systématisé l’emploi de la GLI au sein de son activité : 

“Auprès des bailleurs, je vais leur proposer de transformer leur investissement locatif en un produit financier à rendement fixe. Le fait de nous confier la gestion locative et de souscrire une assurance loyer impayé fait qu’ils ne vont pas avoir besoin de s’occuper de leur appartement et leur flux de revenu va être 100% garanti. Le bien devient presque un produit financier, car il n’y a pas besoin de s’en occuper et le revenu est assuré.”

Un discours qui fait mouche auprès des propriétaires souhaitant sécuriser leur investissement et pérenniser leurs revenus locatifs. Encore plus lorsque Guillaume Varnier appuie sur le coût relativement faible de la GLI : 

“On va mettre en avant la sécurité bien sûr, mais également la modicité du prix puisque pour la GLI, les agences facturent entre 2 et 3% du loyer et que les primes sont déductibles des revenus fonciers.”

Toutefois, la GLI est soumise à des critères d’éligibilité plus stricts que la Caution. Il est bien souvent nécessaire pour le locataire d’être en CDI et d’avoir un revenu supérieur ou égal à trois fois le montant du loyer. Une contrainte non négligeable et qui peut cependant trouver sa solution dans la Caution. 

Car oui, Caution et GLI ont tout pour s’entendre et, lorsqu’elles sont associées, offrent les meilleures garanties pour couvrir son parc en gestion. 

Caution et GLI incompatibles ? Pas si sûr ! 

Une affaire de complémentarité 

Caution et GLI sont habituellement renvoyées dos à dos. Beaucoup imaginent qu’une ou l’autre des assurances peut être suffisante ou que les associer n’aurait pas de sens. De plus, on entend trop souvent dire que les deux assurances loyer impayé ne sont pas compatibles et que les associer est interdit. Si ceci est incorrect, comment et pourquoi pour les associer ? 

Tout d’abord, Caution et GLI ne vont pas nécessairement servir les mêmes intérêts. 

La Caution souscrite par le locataire va lui permettre d’accéder plus facilement à la location en consolidant son dossier. 

La GLI souscrite par le propriétaire va lui permettre de couvrir d’éventuelles dégradations et d’assurer le loyer. 

Dès lors, elles offrent une solution aux problématiques de chacun tout en assurant le revenu du bailleur. Un mariage gagnant - gagnant qui satisfait tout le monde, du propriétaire au locataire en passant par l’agence bien sûr et un bel exemple de complémentarité. 

Mais cette complémentarité ne s’arrête pas là puisque la Caution est également une porte d’accès à la GLI. En effet, face aux critères contraignant d’éligibilité à la GLI, la Caution peut se substituer et permettre à l’agence de placer un profil vérifié et fiable sans risque pour le rendement du propriétaire. 

Après six mois sans impayés, si le locataire n’a pas fait défaut une seule fois à son obligation de payer le loyer, il peut cocher les cases de la GLI. Le professionnel de l’immobilier peut donc proposer au propriétaire une couverture supplémentaire pour renforcer la protection et notamment les dégradations qui ne sont pas couvertes par la Caution.

Le couple Caution et GLI a donc tout pour s’entendre. Mais quelles règles encadrent cette association ? 

Un principe clair

On entend souvent que Caution et GLI ne peuvent pas être associées, excepté si le locataire est un étudiant ou en apprentissage. Cette idée tenace n’est pourtant pas si exacte. 

Tout part de la loi “Mobilisation pour le logement et de Lutte contre l'Exclusion” (dite MOLLE ou Boutin) qui dispose dans son article 55 que “Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations du locataire.” 

Une disposition nuancée en 2019 par une réponse du gouvernement au Sénat : 

“En cas de cumul, (...) il convient d’appliquer les principes généraux du droit des contrats. En conséquence, (...) le cautionnaire peut demander la nullité de son acte, au profit de l’assurance qui produit ses effets, sans porter toutefois atteinte au contrat en cours.”

Concrètement, le cumul est possible tant que le cautionnaire est disposé à poursuivre son engagement. Cumuler à la GLI, la caution d’une personne physique dans le cas où le locataire n’est pas un étudiant est déconseillé. À l’inverse, cumuler à la GLI, la Caution d’une personne morale qui garantit l’application de son cautionnement est possible et même recommandé. 

Par exemple, Garantme a inscrit dans ses contrats le fait de maintenir son honore toujours son engagement et ne peut donc demander la jamais de nullité de son cautionnement. Dans ce cas, Caution et GLI forment un duo parfait pour protéger largement son parc locatif. 

Une aubaine pour les professionnels de l’immobilier qui peuvent en tirer un bénéfice.