Loi issue du rapport Nogal : ses effets sur l'assurance loyers impayés
Le projet de loi que Mickaël Nogal s’apprête à défendre devant l’assemblée... Voir plus
21 août 2020
Au sein de votre agence immobilière, l’offre de services aux bailleurs inclut une assurance loyer impayé.
Vous avez choisi de vous faire accompagner par la GLI de Garantme ? Lorsqu’un locataire ne paye pas son loyer, son propriétaire perçoit tout de même le montant qui lui est dû en temps et en heure. Si votre agence immobilière est en charge de la gestion locative, vos agents devront tout de même faire parvenir des relances au locataire en défaut de paiement afin de régulariser la situation.
Mais attention, une procédure dans l’envoi des relances doit être respectée afin de permettre au propriétaire bailleur de bénéficier d’une indemnisation complète de la part de l’assureur.
Découvrez toutes nos explications sur la relance dans le cadre d’une procédure de loyers impayés :
- Pourquoi est-il important d’envoyer une relance dans les meilleurs délais ?
- À quels moments effectuer ses relances ?
- Procédure de loyer impayé : qu’en est-il des obligations légales ?
Quelle place occupe la relance dans le cadre des procédures de loyers impayés ?
La phase de relance est sans doute la plus importante dans le cadre d’une procédure de loyers impayés. Et ce, pour plusieurs raisons :
- La relance permet de rappeler à l’ordre le locataire défaillant.
Un retard de paiement ne signifie pas forcément que le locataire ne peut pas payer son loyer. Dans certains cas, il peut s’agir d’un simple oubli et la situation peut rapidement être régularisée.
- La relance permet de justifier auprès de l’assureur que le nécessaire a été fait du côté du bailleur pour récupérer les loyers impayés.
Même si l’envoi des relances n’a pas eu l’effet escompté, ce sont des justificatifs qui sont indispensables pour assurer l’indemnisation.
Bien évidemment, la preuve de la relance possède uniquement ce pouvoir dans le cadre de l’assurance loyer impayé.
Sous quelle forme faut-il envoyer une relance au locataire ?L’agence en charge de la gestion locative peut utiliser un moyen de communication informel (appel téléphonique, SMS, email) ou formel (lettre simple ou envoyée en recommandé avec accusé de réception). Cependant, il est recommandé d’envoyer les relances sous la forme d’une lettre adressée en recommandé avec accusé de réception : il s’agit du seul justificatif qu’il est possible de faire valoir auprès de l’assureur. |
À quel moment effectuer la relance en cas de loyer impayé ?
Quand un locataire ne paye pas son loyer dans les temps, il est recommandé de réagir rapidement. En effet, au plus tôt il sera rappelé à l’ordre, au plus tôt le propriétaire pourra faire valoir ses droits auprès de l’assureur.
Voici le calendrier à respecter dans le cadre d’une procédure de loyers impayés :
- L’envoi d’une première lettre de relance, de préférence en recommandé avec accusé de réception, au locataire 10 jours après la date d’exigibilité du loyer ;
- La transmission d’une lettre de mise en demeure au locataire, toujours en recommandé avec accusé de réception, 20 jours après la date d’exigibilité du loyer ;
- La déclaration de l’impayé à l’assureur 30 jours après la date d’exigibilité du loyer (au plus tard 45 jours).
Vous ne savez pas comment formaliser ces documents ? Découvrez nos modèles de lettre simple de loyer impayé et de mise en demeure. Dans les deux cas, nous recommandons de conserver une copie et de bien dater les documents : grâce à ces pièces justificatives, le bailleur aura ainsi la possibilité de faire valoir ses droits auprès de l’assureur.
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Bon à savoir : si votre client souhaite lancer une procédure d’expulsion pour mettre fin au contrat de bail, un huissier de justice devra faire parvenir au locataire un commandement à payer. Le locataire disposera alors d’un délai de 2 mois à partir de la date indiquée en haut du document pour rembourser sa dette auprès du propriétaire bailleur. |
Quelles obligations légales respecter ?
Pour obtenir l’indemnisation des loyers impayés, il faut fournir une preuve des relances. Lorsque l’incident de paiement est déclaré à l’assureur, certaines pièces justificatives doivent ainsi être fournies :
- La copie de la première relance avec une preuve d’accusé de réception ;
- La copie de la mise en demeure de payer avec une preuve d’accusé de réception (même si l’envoi d’une mise en demeure n’est pas obligatoire, il est vivement recommandé pour les propriétaires ayant souscrit une assurance loyer impayé) ;
- La copie du mandat de commandement à payer avec une preuve d’accusé de réception.
Ces justificatifs viendront compléter le dossier envoyé à l’assureur. Après réception, l’assureur jugera le dossier et procèdera à son acceptation ou à son refus.
Avec une GLI classique, les indemnités sont ensuite versées dès le 3e mois à partir du 1er loyer impayé, l’effet de l’assurance loyers impayés étant rétroactif. Avec l’assurance loyer impayé de Garantme, vos clients bénéficient d’une garantie de loyer à date fixe : ils n’ont donc pas à attendre pour percevoir leur indemnisation.
Si le locataire règle tout ou partie de sa situation en s’acquittant des loyers impayés entre le signalement et le versement des indemnités, l’assureur doit en être informé.
À retenir :
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