Quel intéterêt d'une assurance loyers impayés (GLI) en colocation ?

Si vous disposez d’un bien immobilier locatif suffisamment spacieux, il peut s’avérer intéressant d’envisager la colocation. Ce type de logement est en effet particulièrement prisé car très avantageux pour réduire les dépenses liées au loyer. Or, estimant que la démultiplication des locataires entraine nécessairement une augmentation du risque d’impayé, certains propriétaires sont réticents à opter pour ce régime particulier.

La garantie de loyer impayé (GLI) est une assurance souscrite par le bailleur qui lui permet de percevoir de manière certaine les revenus de son bien immobilier. En cela, la GLI est un excellent atout pour envisager la colocation sereinement sous réserve du respect de certaines conditions par le locataire.

Les spécificités de la colocation à connaître

Pour une colocation réussie, le bailleur doit connaître ses particularités.

La colocation dans la loi

Le régime de la colocation a été profondément remanié par la loi ALUR en 2014 qui rend la signature du contrat de bail obligatoire. Il s’applique lorsque deux personnes ou plus (ni mariées ni pacsées) vivent dans un même logement, vide ou meublé, constituant leur résidence principale. Le montant de la somme des loyers ne peut être supérieur au montant normalement applicable au logement, et les charges sont payées soit au forfait, soit au réel.

Les différents types de baux

Le propriétaire a le choix entre signer un bail avec chacun des colocataires ou un bail commun à tous. Mais il doit toutefois être vigilant au sujet de la solidarité entre eux.

Le bail individuel

La première option est de signer autant de baux que de colocataires, en leur attribuant un espace à jouissance exclusive et des droits d’accès aux espaces communs. Chacun paie indépendamment sa part du loyer.

Le bail collectif

Dans la seconde option, un seul bail est signé par tous les occupants qui se répartissent librement les pièces. Le loyer n’étant pas fractionné, les colocataires doivent s’organiser pour procéder à son paiement en une seule fois. De même, en cas de départ de l’un d’entre eux, le bail se poursuit et les colocataires restants demeurent redevables du paiement de la totalité du loyer

La clause de solidarité

Pour les baux individuels, il n’existe aucune solidarité possible entre les colocataires pour le paiement du loyer. Mais pour les baux collectifs, si la clause de solidarité des signataires n’est pas obligatoire, elle est fortement conseillée. La solidarité ne se présumant pas, si vous souhaitez pouvoir réclamer la dette à tous les colocataires, vous devez inscrire cette clause au bail.

Le départ d’un colocataire

La principale complication d’un bail en colocation survient lorsqu’un des occupants donne son préavis :

Si celui-ci avait signé un bail individuel, aucun loyer n’est perçu tant qu’un nouveau n’est pas signé.
Si le colocataire sortant a signé un bail collectif avec une clause de solidarité, il demeure tenu du paiement du loyer jusqu’à l’arrivée de son remplaçant et au maximum 6 mois après son départ. Au-delà, le bailleur ne percevra plus son loyer pour cette quote-part.

À cette absence de revenus s’ajoute un risque important d’impayé de loyer sur les colocataires restants qui peuvent ne pas être en mesure de régler plus que leur quote-part, même s’ils en ont l’obligation.

Les avantages à souscrire une assurance de loyer impayé (GLI)

L’assurance de loyer impayé a été notamment pensée pour répondre au besoin des bailleurs en matière de colocation.

La GLI maintient le paiement total du loyer de la location

La GLI, sous conditions de préalable de solvabilité du locataire, assure le versement au bailleur du loyer dès le premier incident de paiement. Le propriétaire se trouve ainsi débarrassé de toute préoccupation liée au recouvrement des impayés, tâche qui revient à l’assurance.

C’est pourquoi, en cas de départ d'un colocataire la GLI reste active tant que la place est vacante et le propriétaire perçoit la totalité de son dû. L’attribution d’une nouvelle assurance GLI sera étudiée au regard des revenus et des conditions de solvabilité du nouveau locataire en complément de ceux restés en place.

Ce qu’il faut impérativement savoir pour bénéficier de la GLI

Comme toute assurance, la GLI est souscrite sous conditions que doit remplir le locataire et le logement. Voici les principales.

La loi Boutin interdit au bailleur d’exiger du locataire une assurance de loyer impayé et un garant lorsque celui-ci perçoit un salaire. Elle autorise toutefois cette double protection en cas de locataire étudiant. La conséquence pour la colocation est que le propriétaire ne pourra pas disposer d’une GLI et de garants s’il loue sont bien immobilier à plusieurs catégories de colocataires (salariés et étudiants).
Outre la solvabilité des locataires, l’une des règles pour être éligible à la GLI en colocation est que le bien immobilier soit loué avec un bail collectif dans lequel les colocataires sont solidaires entre eux. Certaines assurances peuvent également imposer d’autres conditions telles que la présence d’une clause résolutoire dans le bail, une franchise ou encore une durée de remboursement limitée dans le temps.

Conclusion

L’assurance de loyer impayé GLI est un excellent moyen pour le bailleur d’une colocation de percevoir ses loyers quoi qu’il arrive (impayé de loyer ou vacance locative), sans se préoccuper du succès d’éventuelles procédures de recouvrement en cas d’impayé. Or, en sa qualité de contrat ouvert à la concurrence, la GLI peut varier d’une assurance à une autre, tant en matière de la couverture et de garanties, que bien entendu de tarif. C’est pourquoi le bailleur a grand intérêt à analyser méticuleusement le contrat avant de souscrire afin de s’assurer qu’il corresponde bien à ladite location. Certaines prestations minimales doivent par ailleurs être proposées telles que la prise en charge des loyers, charges et taxes, les frais de remise en état ou de réparation du logement dégradé et la vacance locative.

Pourquoi souscrire une assurance loyers impayés (GLI) lors d’une colocation ?