La clause résolutoire permet aux propriétaires bailleurs d’obtenir la résiliation automatique du contrat de location en cas d’impayés de loyer. Obligatoire dans tout bail d’habitation depuis 2023, elle est intégrée au contrat de location type depuis le 1er octobre 2026. Plus qu’une simple mention légale, c’est une véritable protection face aux mauvais payeurs.
Votre locataire ne paie plus son loyer ? En tant que bailleur, vous pouvez invoquer la clause résolutoire pour mettre un terme au bail. Les manquements aux obligations contractuelles du locataire peuvent alors conduire à la résiliation du contrat de location.
Vous envisagez d’invoquer la clause résolutoire pour des impayés locatifs ?
On vous explique dans quelle situation cette clause peut être appliquée, ainsi que la procédure à respecter pour obtenir gain de cause devant le juge et l’expulsion du locataire.
Définition de la clause résolutoire dans un contrat de location
En quoi consiste la clause résolutoire ?
Dans un bail d’habitation, la clause résolutoire permet à un bailleur d’obtenir la résiliation automatique du contrat, que le juge n’a plus qu’à constater. Toutefois, cette procédure est encadrée par la loi. Il est ainsi uniquement possible de la mettre en œuvre lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles. Bien sûr, les manquements doivent être prouvés pour que le bailleur obtienne gain de cause devant la justice.
Dans quels cas un bailleur peut-il mettre en œuvre la clause résolutoire ?
Le bailleur peut uniquement invoquer la clause résolutoire en cas de manquement à l’un des quatre motifs suivants :
- Un défaut de paiement du loyer et des charges locatives ;
- Un défaut de versement du dépôt de garantie ;
- Un défaut de souscription à une assurance habitation ;
- Un manquement à l’usage paisible des lieux (troubles du voisinage).
Bon à savoir : Seuls les deux premiers motifs, liés aux impayés, doivent obligatoirement figurer dans le bail. Les clauses portant sur le défaut d’assurance et les troubles de voisinage étant facultatives, le bailleur ne peut les invoquer que s’il les a expressément prévues dans le contrat.
Si votre locataire ne règle plus ses loyers, vous pouvez invoquer le motif des impayés locatifs pour obtenir la résiliation du contrat et l’expulsion du logement.
La clause résolutoire est-elle obligatoire dans un contrat de location ?
En cas d’absence de la clause résolutoire dans le contrat de location, le bailleur ne peut pas l’invoquer pour mettre fin au bail. Si ce dernier considère que son locataire n’a pas respecté ses engagements, il peut saisir la justice, mais la procédure s’avère fastidieuse, notamment parce que c’est au juge de constater les manquements, d’apprécier leur gravité et de décider des suites.
Pour se protéger des mauvais payeurs, les propriétaires ont donc tout intérêt à ne pas oublier la clause résolutoire lors de la rédaction du contrat de location.
Une obligation qui date de juillet 2023
Sur le plan juridique, la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat, visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, a rendu obligatoire l’intégration de la clause résolutoire aux baux d’habitation conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Cette obligation vaut ainsi pour les locations vides et meublées, ainsi que les colocations à bail unique.
Un nouveau modèle de bail en vigueur depuis le 1er octobre 2026
Il aura toutefois fallu attendre près de trois ans pour que le modèle réglementaire du contrat de location tienne compte de cette évolution. En effet, le décret n°2026-596 du 6 juillet 2026 fait évoluer les contrats types qui doivent obligatoirement être utilisés à compter du 1er octobre 2026.
Quelle procédure pour faire valoir la clause résolutoire en cas d’impayés de loyer ?
Voici les étapes pour faire valoir la clause résolutoire :
La mise en demeure
Après plusieurs relances à l’amiable restées sans effet, le bailleur peut passer à la vitesse supérieure. Il lui est alors conseillé d’envoyer une mise en demeure au locataire. Cette première étape, qui prend la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception, doit notamment indiquer les manquements qui sont reprochés au locataire (par exemple, des loyers impayés).
Bon à savoir : Le bailleur peut lui-même envoyer la mise en demeure à son locataire, mais il peut aussi charger un commissaire de justice de s’en occuper.
La délivrance d’un commandement de payer
La mise en demeure reste sans effet ? Le bailleur peut s’adresser à un commissaire pour qu’il délivre un commandement de payer au locataire. C’est à ce moment-là que la clause résolutoire prévue au bail est officiellement invoquée.
6 semaines : le délai légal dont dispose le locataire pour régulariser sa situation
La clause résolutoire n’ayant pas un effet immédiat, le locataire dispose d’un délai légal de 6 semaines pour régulariser sa situation à partir du moment où il reçoit le commandement de payer. S’il ne peut pas régler sa dette dans l’immédiat, il peut encore trouver un accord avec le bailleur ou demander un délai de paiement supplémentaire au juge.
Bon à savoir : Le délai de six semaines est valable depuis 2023. Avant, le délai pour régulariser la situation était de deux mois. Celui-ci a été raccourci afin de mieux protéger les droits des propriétaires. Toutefois, pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023, le délai reste, en principe, de deux mois.
La résiliation du bail et l’expulsion du locataire
Au bout de six semaines, si le locataire refuse toujours de rembourser sa dette et/ou de quitter le logement, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. Un terme sera officiellement mis au bail, ce qui permettra l’expulsion du locataire.
Toutefois, l’expulsion du locataire peut prendre plus de temps que prévu.
En effet, ce dernier peut demander un délai de grâce au juge, compris entre un mois et un an selon la situation du locataire, et qui peut être cumulé à la trêve hivernale dans certains cas. Pour rappel, en France, les expulsions sont suspendues du 01/11 au 31/03.
Clause résolutoire et impayés locatifs
En tant que bailleur, faites vérifier vos contrats de location. La présence de la clause résolutoire, qui est aujourd’hui obligatoire, peut effectivement vous protéger si vous vous retrouvez face à des loyers impayés.
Toutefois, même si la clause résolutoire est appliquée, cela ne signifie pas forcément que le locataire quittera les lieux rapidement. Faites-vous accompagner par des professionnels de l’immobilier afin de mettre toutes les chances de votre côté pour une résiliation rapide du bail d’habitation.
Et pour une protection optimale, optez pour l’assurance loyer impayé.
Foire aux questions
La clause résolutoire permet-elle d’expulser immédiatement un locataire mauvais payeur ?
Non. Même si le bail contient une clause résolutoire, le propriétaire doit respecter une procédure légale avant de pouvoir obtenir l’expulsion du locataire. Après la délivrance d’un commandement de payer, le locataire dispose du délai légal applicable pour régulariser sa situation. Si les impayés persistent, le bailleur doit saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail. L’expulsion ne peut ensuite intervenir que dans le respect des règles légales.
Que se passe-t-il si le locataire règle sa dette dans le délai imparti ?
Si le locataire règle intégralement les sommes dues dans le délai légal applicable, la clause résolutoire ne produit pas ses effets pour ce motif. Le bail se poursuit donc normalement. En revanche, si la dette n’est pas régularisée dans les délais, le propriétaire peut poursuivre la procédure afin de faire constater la résiliation du contrat par le juge, sous réserve des éventuelles mesures accordées au locataire.
La clause résolutoire s’applique-t-elle à une location meublée ?
Oui. La clause résolutoire concerne aussi bien les locations vides que les locations meublées constituant la résidence principale du locataire. Elle permet notamment de demander la résiliation du bail en cas d’impayés de loyer ou de charges, à condition de respecter la procédure prévue par la loi. Pour les baux d’habitation concernés, son intégration au contrat est obligatoire depuis la loi du 27 juillet 2023.
Le propriétaire peut-il récupérer les loyers impayés après la résiliation du bail ?
Oui. La résiliation du bail ne fait pas disparaître la dette locative. Le propriétaire peut continuer à réclamer les loyers et les charges impayés, y compris par une procédure judiciaire si nécessaire. Si le locataire reste dans les lieux après la résiliation, des indemnités d’occupation peuvent également être dues. Le bailleur peut ainsi engager les démarches nécessaires pour obtenir le paiement des sommes dues, indépendamment de la procédure d’expulsion.