Entre deux locations, pendant des travaux ou en attendant une future mise en vente, il arrive qu’une maison ou un appartement reste inhabité durant plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Or, cette période expose le propriétaire à des risques bien réels : dégradations, intrusions, dégâts des eaux non détectés ou litiges potentiels. Heureusement, l’assurance pour logement vacant peut vous aider à vous protéger.
Faut-il une assurance pour un logement vacant ?
L’assurance d’un logement vacant est obligatoire seulement si le bien se trouve dans une copropriété. La loi ALUR de 2014 impose en effet que tous les propriétaires de lots en copropriété assurent leur logement, qu’il soit habité ou non. Cette obligation concerne :
- Les logements utilisés par le propriétaire comme résidence principale ;
- Les résidences secondaires ;
- Les logements destinés à la location.
En dehors de ce cas, rien ne vous oblige légalement à assurer un logement inoccupé. Toutefois, cela reste fortement conseillé pour protéger votre bien immobilier et votre investissement. En effet, un appartement ou une maison vide est plus exposé aux risques (vols, dégradations, vandalisme, dégâts des eaux, incendie, etc.). Dans ce cas de figure, les dommages peuvent passer inaperçus et s’aggraver quand il n’y a pas d’occupant pour surveiller ou entretenir le lieu. De plus, en cas d’occupation illégale, votre responsabilité pourrait être engagée si un sinistre survenait.
Assurer un logement vacant peut également vous permettre de réduire vos impôts en tant que propriétaire bailleur : les cotisations d’assurance sont déductibles de vos recettes locatives.
Comment assurer un logement inoccupé ?
Si vous êtes propriétaire d’un bien que vous occupez seulement quelques jours par an (une résidence secondaire, par exemple), vous pouvez souscrire une assurance habitation incluant uniquement la responsabilité civile. Vous pouvez aussi adhérer à une assurance multirisque habitation (MRH) afin de bénéficier de garanties supplémentaires.
Vous êtes propriétaire d’un logement destiné à la location ? Vous devez prendre une assurance propriétaire non-occupant (PNO). Cette formule est pensée spécialement pour les bailleurs et complète l’assurance habitation souscrite par votre locataire. Elle couvre :
- Les dommages provoqués par le bien à des tiers en l’absence de locataire ;
- Les dommages non couverts par l’assurance habitation du locataire.
Bon à savoir : L’assurance PNO intervient si votre locataire refuse de souscrire une assurance habitation contre les risques locatifs.
Attention à la clause d’inoccupation !
Tous les contrats d’assurance logement (PNO, multirisques habitation, assurance contre les risques locatifs) comportent une clause d’inoccupation, appelée parfois clause d’inhabitation. Elle limite les garanties lorsque le bien demeure vide trop longtemps.
La clause d’inhabitation précise la durée maximale pendant laquelle votre bien peut rester inoccupé au cours d’une année. En général, les assureurs autorisent :
- Entre 30 et 60 jours consécutifs sans occupation ;
- Jusqu’à 90 jours d’inoccupation cumulés sur l’année.
Le contrat contient également des clauses qui indiquent quelles garanties continuent de s’appliquer si ces seuils sont dépassés. Une assurance propriétaire non-occupant peut ainsi prévoir qu’au-delà de 60 jours consécutifs de vacance locative, les garanties vol et vandalisme ne fonctionnent plus. Ainsi, si une fenêtre est brisée 70 jours après le départ d’un locataire, l’assureur refusera l’indemnisation.
Enfin, certains assureurs exigent que vous preniez des mesures afin de garantir l’entretien et la sécurité du logement vide (visites régulières, installation d’une alarme, coupure d’eau ou d’électricité). Ces dispositions doivent être précisées dans votre contrat.
Quelles sont les garanties d’une assurance propriétaire non-occupant ?
Votre assurance PNO doit inclure la garantie responsabilité civile. Celle-ci couvre les dommages que votre logement pourrait causer à d’autres personnes (par exemple, si un court-circuit déclenche un incendie qui se propage chez un voisin). Sans cette garantie, c’est vous qui devrez indemniser les victimes.
Mais il est fortement conseillé d’inclure des garanties supplémentaires. Certains assureurs proposent ainsi des contrats figés, avec une liste de garanties préétablies. D’autres, comme Lovys, vous permettent de créer une assurance propriétaire non-occupant à la carte. Vous êtes alors sûr d’adhérer uniquement aux options qui vous intéressent.
Les garanties recommandées pour une assurance PNO
Une bonne assurance PNO doit vous protéger face aux sinistres les plus fréquents (et les plus onéreux). Elle doit donc comprendre au minimum ces garanties :
- Dégâts des eaux ;
- Incendie ;
- Catastrophes naturelles et technologiques ;
- Vol et vandalisme ;
- Bris de glace ;
- Dommages électriques.
La protection juridique peut aussi s’avérer utile. Grâce à cette option, vous bénéficiez de conseils et d’une assistance dans vos démarches. Si votre bien est squatté, des juristes vous renseigneront sur la procédure à engager et l’assurance logement vacant pourra prendre en charge une partie de vos frais de justice.
Les garanties à envisager pour une assurance propriétaire non-occupant
En fonction de votre situation, vous pouvez adhérer à la garantie :
- Dépendances, pour protéger les équipements à l’extérieur du bien (piscine, spa ou mobilier de jardin) ;
- Couverture des canalisations extérieures, qui prend en charge les réparations dues à une fuite de canalisation située à l’extérieur et sous votre responsabilité ;
- Rééquipement à neuf, pour que l’assurance remplace à ses frais les meubles et équipements endommagés par le sinistre.
Vous pouvez également inclure des options pour continuer à percevoir un loyer quand le logement est vide. Certains assureurs proposent en effet une garantie perte de revenus locatifs après un sinistre. Si votre locataire quitte le logement, car une tempête l’a rendu inhabitable, l’assurance vous versera l’équivalent du loyer.
Comment souscrire une assurance pour un logement vacant ?
La procédure de souscription est la même que vous ayez besoin d’une assurance multirisque habitation ou d’une assurance propriétaire non-occupant.
Étape 1 : définir les critères
Commencez par déterminer le type d’assurance pour logement vacant qui vous concerne (propriétaire non occupant ou multirisques habitation). Puis, faites la liste des garanties qui vous intéressent. Plus elles seront nombreuses, plus votre assurance sera chère !
Étape 2 : choisir l'assurance
Ensuite, demandez des devis aux assureurs. En effet, le prix de l’assurance dépend du niveau de garantie, des caractéristiques de votre logement, mais aussi de la compagnie d’assurance. Le tarif va de quelques euros par mois à plusieurs centaines d’euros par an.
Lorsque vous avez reçu les devis, comparez-les et intéressez-vous :
- Au prix ;
- À la clause d’inhabitation ;
- Aux plafonds d’indemnisation ;
- Aux conditions d’exclusion.
Pensez enfin à évaluer la qualité du service client : modes de contact, réactivité, avis des assurés, etc. Une bonne assurance logement vacant se distingue par son tarif, son niveau de garantie, mais aussi sa capacité à vous accompagner lors d’un sinistre.
Bon à savoir : Vous pouvez utiliser un comparateur d’assurance pour gagner du temps. Cependant, ces sites travaillent avec un nombre réduit de partenaires. N’hésitez pas à demander des devis directement aux assureurs. La démarche est gratuite et sans engagement.
Étape 3 : contacter l’assureur
Une fois que vous avez fait votre choix, il ne vous reste qu’à contacter l’assureur pour signer votre contrat et assurer votre logement. À ce stade, vous devrez fournir plusieurs documents tels que :
- Une pièce d’identité ;
- Un justificatif de domicile ;
- Un relevé d’identité bancaire.
L’assurance est obligatoire pour un logement vacant seulement s’il est situé en copropriété. Cependant, il est fortement recommandé d’adhérer à une assurance propriétaire non occupant pour protéger son investissement, lorsqu’il est habité ou vide.