Travaux sans accord du propriétaire : zoom sur les droits du locataire

Locataire, vous souhaitez réaliser des travaux dans l’appartement ou la maison que vous louez. Mais en avez-vous le droit ? Peinture, aménagement, rénovation énergétique, etc., quels sont les travaux autorisés par le propriétaire ? Quels sont les travaux à la charge du locataire ? Quels sont les droits du locataire en matière de travaux ?

Dans cet article, Garantme fait le point sur les types de travaux autorisés sans l'accord du propriétaire bailleur, mais aussi sur les conséquences en cas de travaux non autorisés.

Vie locative : quels sont les travaux d’entretien courant, à la charge du locataire ? 

Qui doit assurer l’entretien courant d’un logement ? Est-ce le propriétaire ou bien son locataire ? Outre le nettoyage régulier du logement pour le maintenir en bon état, c’est au locataire de prendre en charge les petits travaux de réparations mineures (comme énoncé dans l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le propriétaire bailleur met à disposition de son locataire un bien décent. Le locataire doit quant à lui en assurer l’entretien régulier pour éviter que de petites réparations ne se transforment en gros travaux. 

Mais qu'est-ce qui est concerné ici ? Parmi les travaux à la charge du locataire, on peut ainsi citer le changement d’une ampoule, la réparation d’une poignée de porte défectueuse ou encore le débouchage d’un évier. Le locataire doit aussi assurer l’entretien des espaces extérieurs, comme un jardin ou un balcon. Si des travaux de réparation plus conséquents sont nécessaires pour que le logement reste en bon état, c’est au propriétaire bailleur de les entreprendre. Par exemple, le remplacement d'une chaudière défectueuse, la réparation d'une fuite d’eau ou d'un toit, voire le rétablissement de l'approvisionnement en eau en cas de panne.

Quels aménagements ou travaux le locataire est-il en droit de réaliser ?

Le locataire souhaite aménager l’appartement ou la maison qu’il loue en réalisant des travaux. Que peut-il faire sans l’accord du propriétaire ? Faisons le point.

Sauf interdiction explicite dans le bail locatif, un locataire peut tout à fait faire des petits travaux d’aménagement simples, s’il ne transforme pas la structure du bien ou ses équipements. La loi distingue clairement un simple aménagement d'une modification de fond : l’un relève de la liberté du locataire, l’autre engage la valeur du logement et donc la responsabilité du propriétaire. Repeindre un mur d’une autre couleur, installer des étagères, poser de nouveaux luminaires, poser de la moquette ou tout autre revêtement de sol amovible, tout cela est en théorie possible sans l’accord du propriétaire bailleur. Ces changements esthétiques ou visant à améliorer le bien ne sont pas considérés comme des transformations, et sont donc réalisables sans accord.

Point important à retenir tout au long de la durée de la location : le logement devra être rendu dans le même état que lors de l’état des lieux d’entrée. Toute modification doit par conséquent être réversible et ne pas détériorer le logement : un mur sera repeint, les trous percés pour poser les étagères seront rebouchés, le papier peint décollé, etc. Si vous décidez de changer le mobilier, les anciens meubles devront être remis en place avant l’état des lieux de sortie.

Bon à savoir : Pour maintenir une bonne relation avec le propriétaire bailleur, il reste préférable de l’informer en amont des travaux que vous souhaitez réaliser dans le logement. Ainsi, pour éviter tout litige, demander un accord écrit via mail ou courrier est fortement recommandé.

Dans quel cas le locataire a-t-il besoin de l’accord écrit de son propriétaire ?

Si un locataire séjourne depuis longtemps dans un bien, s’il souhaite le transformer selon ses envies ou améliorer ses conditions de vie, quels sont ses droits en termes de travaux ? Pour modifier la configuration ou la structure d’un bien immobilier, ou encore ses équipements, le locataire devra nécessairement demander un accord écrit du propriétaire. Par exemple, pour abattre une cloison, changer les fenêtres ou les volets, transformer une salle de bains, installer une climatisation, remplacer une porte ou un système de chauffage, etc. 

Toutefois, un accord à l’amiable reste souvent possible. Si les travaux peuvent améliorer la valeur du bien (une meilleure note au DPE, une baisse des factures d’électricité, un embellissement, etc.), il est même possible que le propriétaire bailleur accepte de financer une partie des travaux.

Que risque le locataire en cas de travaux non autorisés ?

Entreprendre des travaux sans l’accord explicite de son propriétaire comporte des risques. Le propriétaire pourra ainsi exiger la remise en état du bien aux frais du locataire. Il peut également retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir ces réparations, et ce, même si les travaux améliorent le logement.

De plus, selon la jurisprudence, un locataire ne peut réclamer d’indemnité pour des travaux qu’il a financés seul, même s’ils apportent une plus-value au logement. La décision appartient toujours au propriétaire, qui peut conserver ces améliorations sans contrepartie.

Enfin, dans les cas les plus graves, notamment si la structure ou les équipements du logement ont été abîmés ou modifiés, le propriétaire peut demander la résiliation du bail et engager une procédure judiciaire.

Un locataire dispose d’une grande liberté pour aménager un logement selon ses envies. Repeindre les murs, installer des étagères ou remplacer les sols est possible, à condition que les travaux soient réversibles. Toutefois, une transformation qui touche à la structure ou aux équipements du bien nécessite l’accord écrit du propriétaire. Pour éviter tout litige, nous recommandons donc de faire preuve de transparence et d’informer le propriétaire bailleur en amont, quelle que soit la nature des travaux.