Caution pour location : quelles sont les règles de droit en vigueur ?

Dès lors qu’ils décident de louer leurs biens immobiliers, de nombreux propriétaires réclament à leurs locataires une caution pour garantir les loyers issus de cette location. Tel est leur droit afin qu’ils puissent s’assurer que le bail de location qu’ils viennent de signer se déroule dans les meilleures conditions possibles. Pour autant, cette prérogative ne les autorise pas à faire ce que bon leur semble. Certaines règles doivent en effet être respectées, sans quoi la caution pour leur location risque la nullité et ainsi de perdre ses effets. Les lois ALUR, ELAN et plus récemment la réforme des suretés ont posé un cadre légal auquel le bailleur et le garant de location doivent se soumettre.

Le recours à la caution pour une location

La caution dans le cadre d’une location est l’engagement d’un tiers à payer au bailleur la dette locative du locataire dès que celui-ci n’est plus en mesure de le faire, formalisé par la signature d’un acte à valeur juridique.

La libre volonté du bailleur

Aucune règle légale impose au propriétaire bailleur d’avoir recours à la caution pour la mise en location de son bien. Il s’agit juste d’un atout face au risque qu’il souhaite prendre avec son locataire et dont la mise en œuvre est également la conséquence des négociations entre les parties.

Les cas particuliers

Toutefois, dans certaines circonstances, le bailleur est tenu de se plier à une obligation légale. En effet, il n’est pas autorisé à demander une caution au preneur lors de la location d’un logement pour lequel il aurait déjà souscrit une assurance de loyer impayé. De même, en matière de colocation, le garant doit, selon la loi ALUR, indiquer pour quel locataire il accepte de se porter caution dans le cadre de cette location.

Les justificatifs qui peuvent être demandés au garant de location

N’importe quelle personne physique ou morale peut devenir garant de location du moment qu’elle est solvable aux yeux du propriétaire. À ce sujet, ce dernier n’est en droit de demander que les pièces justificatives listées et quantifiées par la loi ALUR, à savoir :

Une seule pièce pour :

• L’identité : document en cours de validité avec photo.
• Le domicile : facture de moins de 3 mois (gaz, électricité...), dernière quittance de loyer, taxe foncière, acte de propriété, assurance habitation de mois de 3 mois.

Une ou plusieurs pièces pour :

• L’activité professionnelle : contrat de travail, convention de stage, attestation employeur, extrait Kbis ou du registre des métiers, carte professionnelle, identification Insee.
• Les ressources : dernier avis d’imposition, 3 derniers bulletins de salaire, pension, rente, indemnité, bourse, revenus immobiliers ou mobiliers, dernier bilan pour les entreprises.

Les différentes formes de caution pour une location

En tant qu’acte juridique, la caution produit des effets qui varient suivant la forme qu’elle prend. Elle peut être :

Simple ou solidaire

Une caution pour location simple comporte par défaut le « bénéfice de discussion » c’est-à-dire que le bailleur créancier doit d’abord avoir épuisé tous les recours auprès du locataire pour récupérer sa dette avant d’actionner la caution. Elle est au contraire solidaire si dans l’acte d’engagement, le garant a expressément renoncé à ce bénéfice, auquel cas le bailleur peut intenter une procédure de recouvrement simultanée contre le locataire et le garant de location.

À durée déterminée ou indéterminée

L’acte de caution peut limiter la durée de l’engagement du garant. Toutefois, sans aucune mention de durée, la caution pour la location est réputée être valable pendant toute la durée du bail et ses renouvellements, mais peut être résiliée unilatéralement à tout moment par LRAR.

D’un montant défini ou indéfini

Par définition, une caution pour une location garantit les loyers, les charges locatives et les travaux de remise en état si nécessaires. Or, le garant peut plafonner le montant pour lequel il accepte de se porter caution. À défaut de précision sur ce point, la totalité de la dette locative est due.

Signée au format papier ou par voie électronique

Que l’acte soit signé devant notaire ou sous seing privé, la réforme des suretés qui a pris effet en janvier 2022 valide la signature électronique sécurisée à distance au même titre que la traditionnelle signature papier.

Le contenu de la caution pour une location

Afin de ne pas risquer de perdre tous ses effets juridiques, la caution pour location doit, depuis la loi ALUR, comporter un certain nombre d’informations.

Les mentions obligatoires

Sous peine de nullité, l’acte de cautionnement doit indiquer :

• L’identité du locataire
• L’adresse du logement
• L’identité du bailleur
• Le loyer et ses modalités de révision

L’expression du consentement du garant de location

La réforme des suretés a apporté une nouvelle modification concernant le consentement du signataire de l’acte de cautionnement. En effet, le but étant d’être sûr que le garant de location s’engage en connaissance de cause, celui-ci doit désormais formuler comme il l’entend son accord engageant sa responsabilité, sans avoir à recopier une formule prédéfinie. Toutefois, afin de renforcer l’expression de sa volonté, le garant doit « apposer » lui-même la mention par laquelle il s’engage. Lorsque la signature de la caution se fait par écrit, la mention peut être par conséquent rédigée de sa main. Lorsqu’en revanche elle se fait par voie électronique, la technologie utilisée doit pouvoir attester sur un plan légal de cette action.

Conclusion

Compte tenu des modifications issues de deux lois et des changements des derniers mois, tant les locataires que les bailleurs peuvent être un peu perdus sur ce qui doit ou ne doit pas être fait en matière de caution pour une location. Il est par conséquent préférable de se faire accompagner par des professionnels tels que Garantme pour avoir l’assurance, outre de la qualité de son garant, de la légalité de son acte de cautionnement.