Un propriétaire peut-il annuler un bail déjà signé ?

La signature d’un bail de location engage aussi bien le propriétaire que le locataire, même lorsque l’emménagement n’a pas encore eu lieu. Un bailleur ne peut donc pas simplement changer d’avis et annuler le contrat avant la remise des clés. Dans certaines situations particulières, le bail peut toutefois être remis en cause, notamment en cas de manquement ou de problème affectant le contrat ou le logement.

Vous veniez de trouver un logement en location et prépariez votre déménagement, lorsque le bailleur vous annonce avoir changé d’avis et procéder à une annulation du bail ? Peut-il légalement se rétracter avant la remise des clés, alors que le bail vient d’être signé ? Que dit la loi et quels sont vos recours ? On fait le point dans cet article.

La signature d’un bail de location, un contrat bilatéral aux effets contraignants

En location, dès l'instant où le locataire et le bailleur ont apposé leur signature sur document de bail, celui-ci produit tous ses effets juridiques, et ce, même si le locataire n'a pas encore pris possession des lieux ou que le bail a été signé à distance. Ainsi, le bail reste un contrat bilatéral : les deux parties ont des obligations. Le propriétaire doit remettre les clés du logement après la signature, et le locataire s’engage quant à lui à payer le montant du loyer.

Contrairement à certains contrats de consommation, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (qui encadre les rapports locatifs en France) ne prévoit aucun délai de réflexion ou de rétractation. Une fois signé, le bail engage le propriétaire comme le locataire. Concrètement, cela signifie que le propriétaire bailleur ne peut pas invoquer un simple changement d'avis pour se soustraire à ses obligations. 

Quand un propriétaire peut-il annuler le bail ?

L'annulation d'un bail signé est un cas de figure exceptionnel, réservée à des situations précises : 

• Une fausse déclaration de la part du locataire. Si ce dernier a fourni de faux documents ou de fausses informations, le propriétaire bailleur peut demander l’annulation du contrat devant un tribunal.
• La découverte de vices cachés ne permettant pas l’occupation du bien.

À noter qu’un accord à l’amiable est toujours une option. Rien n'empêche les deux parties de convenir ensemble de ne pas donner suite au bail signé, pour raisons personnelles (si le locataire a trouvé une autre opportunité ou que le propriétaire ne souhaite plus louer son bien). Dans ce cas, il est recommandé de formaliser cet accord par écrit. Un simple échange de mails ou une lettre signée des deux parties peut suffire, pour éviter tout litige.

Bon à savoir : En location, l’annulation et le congé ne sont pas la même chose. En effet, annuler un bail revient à effacer un contrat vicié dès l'origine, tandis que donner congé revient à mettre fin, dans les règles, à un contrat parfaitement valide.

En dehors de ces hypothèses, le bailleur qui souhaite mettre un terme à la location doit emprunter la voie du congé, et non celle de l'annulation. Et en principe, ce congé ne peut être délivré qu'à l'échéance du bail, pour l'un des trois motifs légitimes prévus par l'article 15 de la loi de 1989 : la reprise du logement, la vente, ou bien pour un motif légitime et sérieux (impayés de loyer répétés, troubles causés au voisinage, etc.). Mais, dans le cas d'un bail tout juste signé, le propriétaire est tenu de laisser possession au locataire du logement à la date convenue.

Locataire, quels sont vos recours en cas d’annulation du bail après la signature ?

Le bail est signé, vos cartons sont prêts, mais votre nouveau propriétaire refuse malgré tout de vous remettre les clés ? Si ce dernier a pris la décision unilatérale de l'annulation de la location, c'est une rupture abusive de son engagement contractuel. Dans ce cas, la loi vous protège et vous disposez de plusieurs recours :

• Une mise en demeure du propriétaire. Notifiez-le par courrier recommandé avec accusé de réception de son obligation d’exécuter le contrat de bail signé et de vous donner accès au logement à la date convenue.
• Si le propriétaire persiste malgré la validité du bail, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection, compétent en matière de baux d'habitation, pour demander l'exécution forcée du bail.
• Vous pouvez également réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi, comme des éventuels frais de relogement ou des frais de déménagement.

Pour vous conseiller ou vous accompagner, contactez un conciliateur de justice ou une association de défense des locataires. Des démarches gratuites peuvent vous permettre d'aboutir à une solution à l’amiable, plus rapidement qu'un passage devant le tribunal.

Le locataire peut-il de son côté annuler le bail ?

La signature engage tout autant le locataire que le propriétaire, qui ne bénéficie d'aucun délai de rétractation. S'il change d'avis avant l’emménagement, il ne peut en aucun cas "annuler" le bail, mais le résilier en donnant congé dans les formes prévues par la loi.

Il doit ainsi respecter un préavis de trois mois pour un logement vide (réduit à un mois en zone tendue ou dans certains cas particuliers comme une mutation, une perte d'emploi, etc.) et d'un mois pour un meublé. Attention, le préavis court à compter de la date d'entrée dans les lieux prévue au bail (même si le logement reste inoccupé).

En résumé, un propriétaire bailleur ne peut pas annuler une location du simple fait d'un changement d'avis après la signature du bail. Ce contrat l'engage, tout comme il engage le locataire. Seules des circonstances exceptionnelles (une fausse déclaration, un vice caché, un appartement inhabitable) peuvent remettre en cause le bail. En cas de refus du bailleur d'honorer son engagement, le locataire dispose de recours concrets pour faire valoir ses droits. À l'inverse, un locataire qui change d'avis ne peut pas non plus se rétracter après la signature. Il doit lui aussi respecter la procédure de résiliation prévue par la loi.