TRACFIN en immobilier : l’obligation de vigilance des agences

Le Tracfin, Traitement du Renseignement et Action contre les Circuits Financiers clandestins, est un dispositif central dans la lutte contre le blanchiment d’argent, les circuits financiers clandestins et le financement du terrorisme. Sous l’autorité du ministère de l’Économie, des Finances et de la souveraineté industrielle et numérique, ce service de renseignement financier participe au développement d’une économie saine. Sa mission réside dans le traitement des déclarations de soupçons transmises par les organismes publics et par les professionnels assujettis par la loi à l’obligation de vigilance. Les professionnels de l’immobilier en font partie.

Qu'est-ce qu'un TRACFIN en immobilier ? 

Le secteur de l’immobilier est particulièrement exposé au risque d’opérations illégales et de tentatives de blanchiment. Valeur refuge, la pierre attire aussi les investisseurs peu scrupuleux. La loi oblige donc les professionnels du secteur de l’immobilier, à participer à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Cette obligation repose sur un devoir de vigilance et sur une obligation déclarative. Toute opération atypique et tout soupçon portant sur l’origine des fonds d’un investissement doivent être signalés au service de Tracfin. 

Qui est concerné par TRACFIN ? 

L’article L.561-2 du Code monétaire et financier précise la liste des professionnels du secteur financier et du secteur non-financier concernés par la lutte anti-blanchiment et assujettis au devoir de vigilance. Le TRACFIN ne traite que les informations transmises par des professionnels et non par des particuliers. Sont ainsi concernés : 

• Les professionnels du chiffre
• Les professionnels du droit
• Les professionnels du secteur de l’immobilier (précisément les intermédiaires immobiliers)
• Les professionnels du jeu
• Les professionnels du commerce d’art et de matériaux précieux
• les commissaires-priseurs judiciaires
• Les sociétés de vente aux enchères
• Les sociétés de domiciliation et agents sportifs

Seules les déclarations émanant de ces professions sont recevables et pourront être traitées par le TRACFIN.

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Comment fonctionne TRACFIN en immobilier ?

Désignation des déclarants et correspondants

Pour répondre aux obligations du TRACFIN en immobilier, chaque agence doit désigner parmi ses dirigeants et employés un déclarant et un correspondant. Une seule et même personne peut cependant assurer les deux rôles, qui consistent respectivement à : 

• transmettre les déclarations au service de renseignement (déclarant)
• gérer l’interface avec TRACFIN à travers le traitement des accusés de réception et des demandes de communication de documents (correspondant). 

Un formulaire d’inscription officiel permet la désignation des déclarants et correspondants.

Édition d’une déclaration de soupçon

Établie généralement par écrit, la déclaration de soupçon peut être effectuée exceptionnellement de manière verbale par le déclarant lui-même auprès de TRACFIN. Le contenu de la déclaration est normé : elle doit comporter les coordonnées du déclarant habilité et être signée par ses soins. Les éléments permettant d’identifier le client sur lequel portent les soupçons doivent être également présents. La déclaration est alimentée par un descriptif des opérations suspectes et par des éléments d’analyse. Elle doit être accompagnée de toutes les pièces justificatives exploitables par TRACFIN.

Transmission de la déclaration de soupçon

L’envoi d’une déclaration de soupçon à Tracfin immobilier peut se faire par courrier postal, par Fax ou en ligne. Rapide et sécurisée, la télédéclaration permet de signaler une opération atypique en quelques clics.

Obligations en matière de déclaration

La déclaration de soupçon doit être réalisée avant la transaction immobilière, de manière que TRACFIN exerce son droit d’opposition sur l’opération. Le professionnel est donc légalement tenu de ne pas réaliser une opération sur laquelle il porte des soupçons. La déclaration peut intervenir après l’opération immobilière dans quelques cas dérogatoires, notamment lorsque le soupçon est apparu après-coup. Tout nouvel élément concernant la déclaration, qu’il soit de nature à la confirmer, à l’infirmer ou à la modifier, doit être immédiatement transmis à TRACFIN. Au titre de leur obligation de vigilance, les professionnels de l’immobilier doivent conserver les documents réunis durant 5 ans au minimum.

Quelles actions mettre en place pour répondre aux obligations de TRACFIN en immobilier ?

Se former à Tracfin immobilier est essentiel pour ne pas manquer à son devoir de vigilance. Pour déclarer un soupçon, il faut être capable d’identifier les situations suspectes. Plusieurs méthodes peuvent être mises en place au sein d’une agence afin de systématiser la détection des clients et opérations à risque.

Profil client

L’analyse du profil client est la première étape de ce travail de vigilance. Dans le cas d’un client étranger par exemple, il est important de connaître la politique du pays en matière de lutte contre le blanchiment d’argent et contre le financement du terrorisme. D’autres critères, comme l’âge, la profession ou encore l’exposition politique, constituent des facteurs de risque plus ou moins marqués.

Outils de vérification

Des outils existent qui permettent aux agences de vérifier le profil du client ou de son garant : parmi eux, les appels à vigilance publiés sur le site TRACFIN, le registre national des gels qui liste les auteurs de détournement de fonds, ainsi que le GAFI, plateforme de référencement des pays à hauts risques et des pays sous surveillance.

Processus 

L’instauration d’un process de vérification systématique des dossiers vous permet de fiabiliser vos actions de vigilance. Les fonctionnalités de votre logiciel de transaction ou de votre plateforme immobilière comme Garantme pour agence peuvent vous aider à automatiser les vérifications et à conserver les documents de manière sécurisée. 

Obligations de l’agent immobilier

L’assujettissement à TRACFIN dans l’immobilier implique une obligation de curiosité de l’agent, et une attention toute particulière portée aux biens de grande valeur. Il est par exemple essentiel de chercher à savoir pourquoi un client souhaite vendre à un prix inférieur au marché. Pourquoi il est réticent à fournir des justificatifs demandés, pourquoi il refuse une visite, ou encore pourquoi il semble se désintéresser des questions de rentabilité et de valorisation.

Est-ce que TRACFIN peut sanctionner ?

Dans le cadre de l’obligation de TRACFIN en immobilier, un défaut de vigilance, volontaire ou involontaire, est sanctionné a minima d’un blâme et jusqu’à 5 millions d’euros d’amende avec interdiction d’exercer. Une publication dans la presse locale peut également avoir un impact important sur la réputation de l’agence.