Quels conseils pour un investissement locatif en VEFA ?

La VEFA est un dispositif attractif pour les investisseurs qui souhaitent acheter un logement neuf pour le mettre en location. Avec ses avantages fiscaux et ses garanties, l’achat sur plan doit toutefois être mené avec précaution pour éviter les problèmes au terme du chantier (retards de livraison, malfaçons).

Pour votre prochain investissement immobilier, vous envisagez un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ? Ce placement possède de nombreux avantages pour les investisseurs. 

Mais attention, il est impératif de bien préparer votre projet pour éviter de tomber dans certains pièges. En effet, même si la VEFA est un dispositif attractif, acheter sur plan peut réserver de mauvaises surprises, du simple retard de livraison à la faillite du promoteur immobilier ! 

Découvrez nos conseils pour réussir votre investissement locatif en VEFA.

L’investissement locatif en VEFA : une bonne idée ?

La VEFA, également appelée achat sur plan, est un dispositif permettant d’acheter un logement avant l’achèvement de sa construction. Quand on achète un appartement en VEFA, celui-ci n’est donc pas encore construit ou est en cours de construction. Le bien est réservé suite à la signature d’un contrat avec le promoteur immobilier et au versement d’un dépôt de garantie. 

Des avantages fiscaux et financiers

L’achat en VEFA pour faire de l’investissement locatif présente de nombreux avantages, sur le plan des finances et de la fiscalité : 

• Le paiement du logement se fait en fonction de l’avancée des travaux. Pour le propriétaire, il n’est donc pas nécessaire de tout payer d’un seul coup, car les dépenses sont étalées dans le temps.
• L’achat en VEFA permet de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % ainsi que de frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % pour un achat dans l’ancien).
• Pour les primo-accédants, il est possible de financer une partie de l’achat du bien avec un prêt à taux 0. Le prix global du crédit immobilier est ainsi réduit. Attention toutefois, il existe des conditions de ressources pour bénéficier du PTZ.
• Les salariés du secteur privé peuvent, quant à eux, bénéficier d’un prêt action logement pour financer une partie du logement acheté en VEFA. 

Des garanties pour sécuriser l’achat

Des garanties permettent de sécuriser l’investissement locatif en VEFA : 

• La garantie de parfait achèvement : en cas de défaut ou de malfaçon après la livraison, le promoteur immobilier est dans l’obligation de mener les réparations nécessaires à ses frais pendant un an.
• La garantie décennale protège l’acquéreur des défauts graves pouvant impacter la solidité de l’ouvrage pendant 10 ans.
• La garantie biennale permet, quant à elle, d’assurer les équipements dissociables du bâtiment dans les 2 ans qui suivent la réception des travaux, tels que les volets roulants ou encore le système de ventilation.

Un logement attractif pour les locataires et les acquéreurs

Les logements neufs sont attractifs pour les locataires, car ils sont synonymes de confort et de performance énergétique. Pour les acquéreurs, le dispositif VEFA est donc une bonne stratégie pour se protéger de la vacance locative, du moins si le logement est bien situé. 

De plus, comme le loyer est plus élevé que dans l’ancien, la rentabilité locative est également supérieure. Toutefois, il ne faut pas oublier que le prix d’achat d’un logement neuf est aussi plus élevé que dans l’ancien. Il faut en tenir compte dans le calcul de la rentabilité. 

Comment réussir son investissement locatif en VEFA ?

Bien que l’investissement locatif en VEFA possède de nombreux avantages, la prudence est de mise. En effet, il est impératif de bien se renseigner sur les étapes à respecter ainsi que sur les précautions à prendre tout au long du processus pour éviter les mauvaises surprises. 

Bien connaître les étapes clés d’un investissement en VEFA

Un investissement locatif en VEFA se déroule en quatre étapes : 

• La réservation du logement : un dépôt de garantie doit être versé au promoteur immobilier. Un calendrier des paiements sera ensuite établi et devra scrupuleusement être respecté par l’acquéreur.
• L’état de futur achèvement : les caractéristiques finales du logement sont définies à cette étape. Elle est très importante, car c’est grâce à elle qu’il est possible de contrôler la conformité du bien immobilier au moment de la réception.
• L’acte de vente : celui-ci est établi par un notaire, une fois le crédit immobilier validé.
• La livraison du logement : tout doit être vérifié dans les moindres détails pour contrôler l’absence de malfaçon ou de défaut. 

Quelles précautions avant, pendant et après l’achat ?

L’achat en VEFA pour faire de l’investissement immobilier comporte des risques.

Par exemple, saviez-vous que le retard de livraison concerne 1 acquéreur sur 3 ? 

Louise Bargibant, avocate en droit immobilier, précise : « Le promoteur reste maître de l’ouvrage jusqu’à la livraison : il est responsable de la bonne exécution des travaux et du respect des délais prévus au contrat, qu’il a lui-même établis par ailleurs. »

Toutefois, la plupart des contrats en VEFA listent des causes légitimes de suspension des délais, telles que les intempéries, les défaillances d’une entreprise exécutante ou les difficultés d’approvisionnement en matériaux. 

Si le retard n’est pas légitimement justifié, l’acquéreur est en droit d’engager la responsabilité contractuelle du promoteur immobilier afin d’obtenir réparation pour les préjudices subis. Louise Bargibant explique : « L’indemnisation est alors proportionnée au préjudice réel. Cela peut inclure les loyers supportés pendant l’attente de la livraison, les frais intercalaires du crédit, le paiement d’un garde-meuble, la perte d’un avantage fiscal ou encore le remboursement de la commande d’équipements devenus inutilisables. »

Et en cas de faillite du promoteur immobilier ?

Si ce dernier a bien souscrit à la garantie financière d'achèvement (GFA), pas de panique, votre logement neuf vous sera bien livré… Cependant, la livraison risque de prendre beaucoup plus de temps que prévu. D’où l’importance de se renseigner sur la réputation et la situation financière du promoteur immobilier avant de s’engager ! 

Dernier risque à ne pas négliger en VEFA : les malfaçons à la livraison.

Pour certains acquéreurs, c’est la douche froide. Heureusement, les garanties offertes par le contrat de vente en VEFA permettent une prise en charge des défauts. Là encore, il est recommandé de contrôler le sérieux du promoteur immobilier pour éviter de se retrouver avec des travaux supplémentaires après la réception de l’appartement. 

Comment optimiser la rentabilité locative d’un logement acheté en VEFA ?

Vous voulez réussir votre investissement et optimiser la rentabilité locative de votre bien acheté sur plan ? 

Voici nos conseils.

• Privilégiez un emplacement à forte demande locative.
• Choisissez un logement adapté à la demande dans ce quartier (studio dans un quartier universitaire, T2 ou T3 en centre-ville, T4 en zone résidentielle).
• Définissez un montant de loyer cohérent avec le marché local.
• Entretenez le logement en location pour préserver sa valeur.
• Anticipez les charges de copropriété si le logement est situé dans un immeuble.
• Faites-vous accompagner par un professionnel pour optimiser la fiscalité de votre investissement locatif.
• Confiez la gestion locative à une agence immobilière.
• Privilégiez des locataires solvables.
• Demandez un garant physique ou souscrivez à la GLI pour vous protéger en cas de défaillance du locataire. 

De cette manière, vous aurez la garantie de réduire le coût de votre investissement et de maximiser vos revenus locatifs tout en préservant la valeur patrimoniale du logement sur le long terme.