Quelles sont les conditions de l’assurance loyer impayé ?

Souscrire une assurance GLI permet d’être indemnisé en cas de défaillance financière d’un locataire pour les propriétaires de biens locatifs, mais aussi en cas de dégradations matérielles du logement. La GLI location offre plus de sérénité aux propriétaires : ils sont couverts en cas d’impayés, de litiges ou de détériorations immobilières. Mais quelles sont les conditions de l’assurance loyers impayés ? Que ce soit du côté du locataire ou du bailleur, il y a un certain nombre de critères à respecter et de pièces justificatives à transmettre à l’assureur. Garantme vous explique tout dans ce guide complet !

Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés (GLI) ?

Avant de découvrir ensemble les conditions d’assurance loyer impayé, sachez qu’il s’agit d’une couverture optionnelle visant à protéger le propriétaire d’un bien immobilier mis en location à titre de logement contre les loyers impayés, mais aussi contre les dégradations matérielles. La GLI peut assurer une maison, un appartement, un parking ou un garage.

La GLI prend également en charge les recours en justice, les frais de contentieux et de procédure. Une indemnisation peut être versée en cas de départ prématuré du locataire. Les revenus locatifs du propriétaire-bailleur sont donc assurés par la garantie loyers impayés avec une protection contre les détériorations immobilières.

Bon à savoir :

L’assurance loyers impayés ne s’applique que pour les propriétaires immobiliers et elle ne doit pas être confondue avec :

• la GRL (Garantie Risques Locatifs), une assurance qui n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2016 ;
• la GUL (Garantie Universelle des Loyers), qui est un projet de la loi Duflot-Alur et géré par l’état, ensuite abandonné au profit du dispositif Visale ;
• l’assurance PNO (Propriétaire non occupant), une garantie uniquement utile si l’assurance habitation des locataires du logement ne couvre pas tous les sinistres.
  
  
  
  

Comment fonctionne la garantie loyer impayé ?

Un contrat d’assurance GLI est signé entre un propriétaire et un assureur privé. Le document stipule le nombre de mois garantis et le montant de la cotisation, qui varie selon le loyer du logement en location. À noter qu’il est possible de déduire le montant de la cotisation GLI des revenus fonciers du propriétaire lors de la déclaration d’impôt sur le revenu.

En plus des conditions d’assurance loyer impayé de base, des garanties optionnelles peuvent aussi être souscrites. Le tout se veut comme une alternative au dépôt de garantie et à la caution solidaire, des dispositifs protégeant le bailleur des manquements du locataire. Tous les contrats GLI ne comportent pas les mêmes garanties : recouvrement intégral des loyers non payés, remboursement des frais de remise en état après une dégradation et/ou indemnisation des prix des procédures judiciaires engagées contre le locataire. Selon le niveau de couverture, le prix varie.

Cette garantie diffère un peu des autres puisque c’est l’assureur qui détermine les conditions d’assurance loyer impayé à respecter : ainsi, tous les propriétaires ne peuvent pas y prétendre. Le bailleur doit d’abord prouver que le locataire est solvable aux yeux de l’assureur et que le logement est la résidence principale du locataire.

La GLE offre une protection complète, à un prix certes important, mais très attractif : les cotisations mensuelles représentent entre 2,5 et 5 % du loyer annuel. Ce coût peut être réduit (entre 1,5 et 3 %) si vous confiez la gestion courante de votre bien à une agence immobilière de gestion locative. Un contrat GLI collectif sera lui aussi soumis à ces propres conditions d’assurance loyer impayé donc tout dépend de votre profil et situation.

Quelles sont les conditions de l’assurance loyer impayé liées au locataire ? 

Pour être éligible à la GLI, le locataire doit respecter des conditions et répondre à un certain nombre de critères stricts. Le propriétaire se doit de vérifier ces critères avant la signature du bail.

Ressources minimales du locataire

Seconde condition à l’assurance loyer impayé, et pas des moindres : le locataire doit absolument être solvable. C’est un critère commun à toutes les compagnies d’assurance. Chaque assureur détermine son propre seuil de ressources minimum, mais le taux d’effort est généralement de 33 % maximum. Cela signifie que le prix du loyer ne doit pas excéder un tiers des revenus du locataire.

Par exemple, si un locataire déclare un revenu annuel net de 20 000 €, sa capacité locative est égale à 555 €. Dans ce cas, il est éligible à la GLI uniquement si le loyer est inférieur ou égal à 555 €.

Les assureurs exigent que les propriétaires-bailleurs vérifient la solvabilité de leurs locataires au moment de la réception des pièces justificatives. En cas de manquement, la garantie ne s’appliquera pas et le bailleur ne sera pas indemnisé. Même s’il a cotisé pendant des mois ! 

Le souscripteur du contrat d’assurance doit donc vérifier que le locataire possède les capacités financières pour assumer les dépenses et régler ses dettes sur le long terme. Un candidat solvable doit régler son loyer, ses taxes, ses charges (etc.) sans se mettre dans une situation financière compromettante. 

Situation professionnelle du locataire 

La situation professionnelle du locataire fait également partie des conditions d’assurance loyer impayé. La plupart des compagnies d’assurance désirent des locataires avec des revenus réguliers, et donc en CDI. Pour les candidats en CDD, intermittents du spectacle, intérimaires ou indépendants, les dossiers seront plus facilement refusés. Toutefois, cette condition reste librement fixée par l’assureur et la loi n’impose pas de critère professionnel.

Par situation professionnelle stable, les assureurs entendent :

• en CDI, hors période d’essai ;
• en CDD avec un restant de plus de 8 mois de contrat à effectuer ;
• un travailleur indépendant pouvant justifier de plus de 2 ans d’activité continue.

Garantie loyer impayé, quelles conditions d’éligibilité pour les propriétaires ?

Le locataire n’est pas le seul à devoir respecter des conditions d’assurance loyer impayé. Le bailleur doit lui aussi répondre à certains critères pour être éligible aux indemnisations.

Voir notre article : La garantie des loyers impayés : indispensable pour un propriétaire

Logements concernés 

Première condition à l’assurance loyer impayé, c’est le type de logement. La GLI n’est valable que pour les locaux à usage d’habitation (avec une exception possible pour les locaux professionnels utilisés dans le cadre d’une profession libérale). Le bien loué doit être la résidence principale du locataire et se trouver en France métropolitaine. Tout ce qui relève des biens suivants n’est pas éligible :

• les locations saisonnières ;
• les logements de fonction ;
• les résidences secondaires ;
• les locaux commerciaux, artisanaux ou ruraux ;
• les immeubles insalubres ou en état de péril.
  
  

Conditions du logement 

Les assureurs appliquent généralement un plafond concernant les loyers qu’ils acceptent d’assurer. Ce plafond se situe aux alentours de 2 000 ou 2 300 €. Pour des loyers excédant 3 500 €, les compagnies d’assurance acceptant les dossiers se font beaucoup plus rares.

De plus, le logement en lui-même est également une condition à l’assurance loyer impayé comme nous l’avons vu dans le paragraphe précédent. Le bien doit aussi répondre aux normes de location : si le logement est annoncé meublé, il doit répondre aux obligations de ce statut (rideaux, luminaires, ustensiles, literie, etc.). Le logement doit évidemment être aux normes et être décent.

Conditions du contrat de bail

La loi Boutin ne permet pas à un bailleur ayant souscrit une assurance GLI de demander également une caution (qu’elle soit solidaire ou non). Sauf dans la situation où le locataire est étudiant ou apprenti, il n’est pas possible de cumuler GLI et caution. Il faut donc choisir entre se prémunir des impayés en se tournant vers une personne garant ou bien vers son assureur.

Beaucoup de compagnies d’assurance appliquent également des conditions d’assurance loyer impayé liées au contrat de bail avec l’inclusion d’une :

• Clause résolutoire : elle autorise la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations.
• Clause de solidarité en cas de colocation : chaque colocataire devient responsable à titre individuel de l’ensemble des obligations du bail. Ainsi, si l’un des occupants ne paie pas son loyer, le propriétaire peut réclamer l’impayé aux autres occupants du logement (entre autres).

Conditions du dossier

Enfin, des conditions d’assurance loyer impayé ont également trait au dossier en lui-même. Le bailleur doit réunir tous les éléments nécessaires et fournir toutes les pièces justificatives à son assureur. Il s’agit des documents relatifs au futur locataire, au logement (attestation d’assurance habitation, contrat de bail, etc.) et à lui-même. Le dossier complet de demande doit être constitué pour souscrire à la GLI.

Quels sont les documents nécessaires à la souscription d’une garantie loyer impayé ?

Vous l’aurez compris, la constitution du dossier d’assurance représente une condition d’assurance loyer impayé importante pour le bailleur. Vérifiez bien que les documents spécifiquement demandés par l’assureur sont bien transmis, puisque ce dernier ne vous informera pas nécessairement d’un quelconque manquement.

Les justificatifs du dossier

Pour vous donner une idée des justificatifs généralement demandés par les compagnies d’assurance GLI, voici la liste de documents d’ordre général ou spécifique :

• contrat de bail ;
• attestation d’assurance habitation ;
• documents d’identité du locataire (ou des locataires) ;
• documents d’identité du bailleur ;
• état des lieux d’entrée dans le logement (document très utile en cas de dégradations locatives afin de prouver les détériorations en comparant l’état des lieux d’entrée avec celui de sortie) ;
• documents liés à la solvabilité du locataire.

Les justificatifs de la solvabilité du locataire

Comme nous l’avons vu précédemment, les conditions d’assurance loyer impayé doivent être strictement respectées pour que vous puissiez être indemnisé. C’est au propriétaire de s’assurer de la solvabilité du locataire : l’assureur ne contrôlera pas le dossier au moment de sa réception, mais uniquement lors d’une demande de remboursement du bailleur. Il faut donc être très rigoureux : si le locataire ne respecte pas les conditions d’éligibilité de l’assureur, aucune indemnisation ne sera versée et les cotisations ne seront pas remboursées. Le dossier de chaque candidat doit être scrupuleusement étudié ! 

Voici la liste des documents à demander au locataire pour mesurer son éligibilité à la garantie GLI :

• Pour un employé en CDI ou un fonctionnaire titulaire : les 2 derniers bulletins de salaire, une attestation de l’employeur précisant que l’employé n’est pas en période d’essai, de préavis ou de licenciement, ainsi que le contrat de travail ou de titularisation.
• Pour un travailleur indépendant : les 2 derniers avis d’imposition et une copie de sa carte professionnelle ou son inscription au Répertoire des Métiers ou au Registre du Commerce (INSEE)
• Pour un étudiant ou un apprenti : une copie de sa carte d’étudiant ou de son certificat d’inscription et les documents justificatifs des revenus du garant selon sa situation professionnelle.

Bon à savoir :

Il est interdit de demander des documents liés à la vie privée des locataires, par exemple un dossier médical ou des documents bancaires.

Vérification du dossier et souscription de l’assurance

Pour vous aider à vérifier que les conditions locataire de la garantie loyer impayé sont bien respectées, voici quelques conseils :

• vérifier que les documents fournis comprennent bien le nom et l’adresse du locataire ;
• vérifier que la pièce d’identité est en cours de validité ;
• vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition en renseignant son numéro sur le site des impôts ;
• vérifier bel et bien l’existence de l’entreprise employant le locataire grâce au numéro Siren ;
• demander les quittances de loyers de l’ancien logement du locataire afin de contrôler sa qualité de bon payeur.

Bon à savoir :

Comment faire si le locataire est déjà en place ?

Il est globalement recommandé de souscrire l’assurance garantie loyer impayé avant la rédaction du bail et sa signature. Au maximum, la souscription doit être faite dans les 15 jours suivant l’entrée du locataire dans le logement. Ces délais permettent simplement d’éviter les délais de carence. Un locataire présent depuis moins de 15 jours est considéré comme un locataire entrant et doit répondre aux conditions d’assurance loyer impayé citées plus haut.

Toutefois, il reste possible de contracter une GLI avec un locataire déjà en place depuis plus de 15 jours. L’assureur applique alors un délai de carence de 3 mois durant lesquels le bailleur n’est pas couvert contre les impayés. Lorsqu’un locataire est en place depuis plus de 6 mois, c’est beaucoup plus simple puisque ce dernier n’est plus soumis aux critères d’éligibilité. Aucun délai de carence n’est appliqué, il faut simplement prouver 6 mois de loyers sans impayés. 

Si le locataire est défaillant durant ces 6 mois ou ne paie pas le loyer au moment de la souscription, l’assurance loyer impayé n’indemnise pas le propriétaire. C’est la raison pour laquelle la garantie doit être souscrite au maximum 15 jours après la signature du bail, ou bien après 6 mois après pour éviter les délais de carence.

Dossier refusé pour non-respect des conditions de garantie loyer impayé : que faire ?

Que faire si votre locataire ne respecte pas les conditions d’assurance loyer impayé ? Si votre dossier est refusé par les assureurs, pas de panique. Il existe d’autres solutions vous permettant de sécuriser vos revenus locatifs sans avoir à changer de locataire :

Quand peut-on faire appel à la garantie loyer impayé locataire ?

En cas de défaut de paiement du locataire, le bailleur doit adresser un courrier de relance à ce dernier avec une mise en demeure de payer, le tout dans les délais prévus par le contrat de location. Si le locataire s’acquitte d’un ou plusieurs loyers entre le signalement de l’impayé et le versement des indemnités, le propriétaire doit en informer l’assureur.

Pour faire jouer la garantie selon les conditions d’assurance loyer impayé, voici les documents à transmettre à l’assureur :

• copie de la saisie d’huissier ;
• copie du mandat de commandement de payer ;
• copie du bulletin individuel d’adhésion ;
• copie du bail ;
• copie de la mise en demeure de payer ;
• copie de la lettre simple ;
• copie de la dénonciation de la mise en demeure aux cautions dans le cas d’un locataire étudiant ;
• décompte exact du compte du locataire avec mention claire des défauts de paiement ;
• copie des correspondances échangées avec le locataire ;
• copie de l’échéancier de paiement accordé par le propriétaire (s’il a été mis en place) ;
• dossier complet du locataire ;
• dossier complet de la caution dans le cas d’un locataire étudiant ;
• numéro du contrat GLI, avec identité du propriétaire, son prénom, son état civil et son adresse ;
• documents complémentaires relatifs à l’instruction judiciaire ;
• coordonnées de l’avocat engagé dans la procédure.

En moyenne, les indemnités sont ensuite versées à partir du 3ème mois suivant le premier loyer impayé. Il s’agit bien d’une garantie rétroactive, donc elle prend en compte tous les impayés à partir de ce premier mois.

Les risques à ne pas souscrire une GLI

Même si les conditions d’assurance loyer impayé peuvent sembler contraignantes de prime abord, il est fortement recommandé de souscrire à cette garantie. Sans cette protection, le bailleur s’expose à de nombreux risques et frais financiers.

Pour commencer, en cas de dégradations immobilières, c’est au propriétaire d’assumer les frais de réparation et d’entretien (dégradations et destructions effectuées par le locataire, frais d’état des lieux de sortie réalisés par un huissier, et nettoyage). De plus, le bailleur devra aussi payer les frais de conseils juridiques nécessaires à une procédure à l’amiable et les frais de procédure d’assistance d’un avocat en cas de procédure contentieuse ou juridique. La GLI intègre l’indemnisation de ces coûts dans sa Protection Juridique.

Enfin, un logement en vacance locative entraîne aussi une grande perte financière en l’absence de loyer. Cette perte pécuniaire aurait pu être prise en charge par la garantie GLI.

Voir notre article : Garantie des loyers impayés hors TVA : tout savoir en 5 minutes

Conditions d’assurance loyer impayé : ce qu’il faut retenir

Les conditions d’assurance loyer impayé concernent autant le locataire que le bailleur : le premier doit prouver son sérieux et sa solvabilité tandis que le second doit proposer un logement éligible et envoyer tous les documents obligatoires. 

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