Non, un locataire n’a pas le droit d’arrêter de payer son loyer en cas de mauvais DPE. Du moins, il ne peut pas le décider de sa propre initiative. C’est au juge de statuer sur une éventuelle réduction ou suspension, en se basant sur différents critères, dont le DPE.
Propriétaire d’un logement en location, vous craignez que votre locataire décide de suspendre le paiement de son loyer en raison d’un mauvais DPE ? Rassurez-vous, même si un classement défavorable au diagnostic de performance énergétique incite certains locataires à cesser de payer leur loyer, le juge ne leur donne pas systématiquement raison, loin de là. Un mauvais DPE ne suffit pas, à lui seul, à justifier l’arrêt du paiement des loyers.
Par contre, qu'est-ce qu’un mauvais DPE peut réellement changer pour le paiement des loyers de votre location ?
DPE et décence énergétique
Quel est le rôle du diagnostic de performance énergétique ?
Le DPE est un document, d’une durée de validité de 10 ans, qui permet de classer les logements, sur une échelle de A à G, en fonction de leur consommation d’énergie et de leurs émissions de gaz à effet de serre.
Vous devez obligatoirement l’annexer au contrat de location afin que votre locataire puisse prendre connaissance des performances énergétiques du logement dès la signature du bail.
Votre logement respecte-t-il les règles de décence énergétique ?
Depuis le 1er janvier 2025, le cadre légal de la décence énergétique implique un seuil minimal de performance correspondant à la classe F. Cela signifie que les passoires thermiques, classées G suite au diagnostic de performance énergétique, ne sont plus considérées comme décentes.
En théorie, il n’est plus possible de proposer ces logements à la location pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite. En tant que propriétaire, vous devez alors procéder à des travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage) pour améliorer votre classement et remettre votre logement en location en toute légalité.
Un bail en cours peut, quant à lui, se poursuivre normalement jusqu’à son terme, même si l’augmentation du loyer est interdite.
Bon à savoir : Au moment du renouvellement du contrat de location, le propriétaire n’est pas tenu de fournir un nouveau DPE tant que celui-ci est valide.
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Attention, depuis le 1er janvier 2026, une réforme du mode de calcul du DPE a permis à environ 50 000 logements classés G de repasser en classe F, ce qui leur offre un répit supplémentaire avant une éventuelle interdiction de location. Par ailleurs, face à la tension locative que connaissent certaines zones en France, un projet de loi baptisé Relance Logement, a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026. Il prévoit d’accorder un sursis aux propriétaires des logements classés G, mais uniquement s'ils s’engagent à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Ce texte sera examiné à l’Assemblée nationale à l’automne 2026. |
Quelles sont les conséquences d’un mauvais DPE pour le bailleur et le locataire ?
Pour le propriétaire bailleur
Le logement que vous louez est classé F ou G ? Dans ce cas, il s’agit d’une passoire thermique et l’augmentation du montant du loyer entre deux locataires est interdite. Vous ne pouvez pas non plus le réviser en cours de bail ou lors du renouvellement du contrat de location.
De même, veillez au calendrier d’interdiction de mise en location prévu par la loi Climat et Résilience. Pour rappel, au 1er janvier 2028, vous ne pourrez plus mettre en location un logement classé F au DPE. C’est donc le moment de commencer à réfléchir aux travaux de rénovation énergétique à engager (isolation, chauffage, ventilation).
Pour le locataire
Un logement F ou G est une passoire thermique. Et comme il est difficile à chauffer, les charges énergétiques du locataire sont bien souvent élevées, pour un confort médiocre dans le logement. De plus, le DPE a maintenant un impact sur le versement des aides au logement.
Aussi, lorsque la CAF a connaissance du caractère non conforme d’une location, elle peut suspendre le versement des aides au logement, ce qui n'engage pas pour autant le locataire à payer plus à son propriétaire. Il reste tenu au seul versement du montant diminué du montant de l’aide au logement habituellement perçue.
Pourquoi un locataire ne peut-il pas arrêter de payer son loyer sur le simple motif d’un mauvais DPE ?
Le DPE ne peut pas justifier à lui seul la suspension du paiement des loyers
Un mauvais DPE n’autorise pas votre locataire à cesser le paiement de son loyer. Seul un juge peut ordonner la réduction du montant du loyer, voire la suspension de son paiement, après avoir constaté l’indécence du logement et déterminé la nature des travaux nécessaires pour rétablir la situation.
Ce qu’il faut retenir, c’est que le DPE est un indicateur parmi d’autres. C'est l’ensemble de la situation qui est analysée, et non pas uniquement la classe obtenue suite au diagnostic de performance énergétique.
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Un arrêt de la Cour d’appel de Bourges, du 27 février 2026, a permis de rappeler que les locataires sont tenus de continuer à payer leur loyer, même en cas de mauvais DPE.
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L’impact du DPE sur la validité du bail
Le DPE n’a pas d’impact sur la validité du contrat de location. En effet, même si votre logement obtient F ou G au diagnostic de performance énergétique, le bail reste applicable. Ainsi, le locataire peut rester dans le logement et doit continuer à payer son loyer en temps et en heure.
Néanmoins, un juge peut décider de suspendre un bail jusqu’à l’exécution des travaux de mise en conformité, si la non-décence peut être prouvée.
Mauvaise performance énergétique : quels recours pour le locataire ?
Si votre locataire considère que le logement n’est pas décent, il a trois possibilités.
- Il peut directement s’adresser à vous pour demander la mise en conformité du logement.
- Il peut saisir la commission départementale de conciliation.
- Il peut lancer une procédure judiciaire pour obtenir d’un juge l’ordonnance de travaux de rénovation énergétique, la baisse du loyer, voire sa suspension.
Toutefois, à aucun moment il n’a le droit de cesser le paiement des loyers sur sa simple initiative.
Propriétaire : nos conseils pour limiter l’impact d’un mauvais DPE sur le paiement du loyer
Un mauvais DPE n’autorise pas votre locataire à arrêter de payer son loyer de sa propre initiative. Pour autant, il est nécessaire de ne pas laisser traîner la situation pour éviter un futur litige. Après tout, le locataire reste dans son droit d’intenter une action contre vous pour obtenir la réduction du montant du loyer ou la suspension des paiements.
Voici nos conseils pour limiter l’impact d’un mauvais DPE sur le paiement des loyers.
- Trouvez une solution amiable avec votre locataire pour éviter de vous retrouver face à la commission de conciliation ou au tribunal.
- N’attendez pas de recevoir une saisine du juge pour engager des travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation).
- Renseignez-vous sur les aides disponibles pour alléger le coût de la rénovation énergétique du logement.
- Vérifiez que votre DPE est valide et à jour pour ne pas être pris au dépourvu si votre locataire en fait la demande au moment de la tacite reconduction du bail. S’il est périmé, vous devrez en produire un nouveau. S’il est incomplet ou erroné, le locataire peut demander l’annulation du bail, une réduction du loyer, ainsi que le paiement de dommages et intérêts en cas de préjudice.
Foire aux questions
Un locataire peut-il exiger une compensation financière si son logement est une passoire thermique ?
Non, le locataire ne peut pas exiger une compensation automatique, mais il peut saisir un juge pour demander une réduction de loyer si le logement est jugé indécent. La décision dépendra de l'évaluation globale du logement, et pas uniquement du DPE.
Quelles aides financières existent pour les propriétaires souhaitant rénover un logement classé F ou G ?
Plusieurs dispositifs comme MaPrimeRénov’, les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) ou les aides locales peuvent financer une partie des travaux. Les conditions varient selon les revenus et la localisation du logement.
Un propriétaire peut-il contester un DPE défavorable ?
Oui, si le diagnostic semble erroné, le propriétaire peut demander un nouveau DPE ou un contrôle par un expert indépendant. En cas d’erreur avérée, le classement peut être révisé.
Comment un locataire peut-il prouver l’indécence énergétique de son logement ?
Le locataire doit fournir des preuves comme des factures d’énergie anormalement élevées, des problèmes d’humidité ou de chauffage, ou un rapport d’expertise indépendant. Le DPE seul ne suffit pas.