Caution solidaire et colocation

Le bail est un acte juridique qui lie le propriétaire et le locataire avec, la plupart du temps, l’intervention d’une troisième personne, le garant. Il en existe différents types et ce contrat de location détermine les droits et les obligations de chacun dans l’intérêt de la bonne exécution des engagements.

En matière de colocation, les choses se compliquent compte tenu de la démultiplication des intervenants au contrat de bail ainsi que des garants. L’acte de caution solidaire que ces derniers doivent alors signer pour ce type de location comporte des spécificités sur lesquelles il est important de s’attarder.

L’utilité de la caution solidaire dans une location

Rappelons au préalable à quoi sert une caution solidaire en location.

Lorsqu’une personne loue un logement, le bailleur est en droit d’exiger qu’il justifie d’un garant au paiement des loyers. Il a le choix de demander au locataire de fournir une caution simple ou solidaire. Or, celles-ci présentent des différences importantes et c’est le plus souvent la seconde qui est souhaitée.

En effet, l’acte de caution solidaire est un acte juridique par lequel une personne s’oblige à se substituer au locataire dans le paiement de ses loyers lorsque celui-ci n’est pas en mesure de le faire. Mais contrairement à une caution simple, la caution solidaire fait du garant un débiteur de même rang que le locataire auprès du bailleur. Le propriétaire peut, en cas d’impayés, réclamer les loyers tant au preneur qu’au garant. De cette manière, il n’a pas à attendre qu’une procédure envers son locataire détermine son insolvabilité pour lancer un recours contre caution personnelle et solidaire.

>>> Lire aussi notre guide : " Tout savoir sur la caution solidaire "

Un acte de caution solidaire suivant le type de bail

Lorsqu’un logement est mis en colocation, la formule proposée aux futurs occupants est loin d’être anodine. Deux types de baux sont possibles en colocation avec des incidences très différentes sur l’engagement de caution solidaire.

Le bail individuel

Dans cette option, chaque occupant signe son propre bail avec le propriétaire qui lui affecte un espace privé (la chambre) et des droits d’accès aux parties communes. Le loyer et les charges sont payés individuellement et le colocataire apporte son propre garant. La caution solidaire ne peut ainsi jouer que pour les impayés du seul colocataire garanti dans la mesure où les colocataires ne sont pas solidaires entre eux du paiement de la totalité du loyer.

Le bail collectif

L’alternative du bail collectif est nettement plus complexe. Ici, tous les colocataires signent le même bail : ils louent un logement, sans affectation de pièces, et sont tous redevables de la totalité du loyer. Bien évidemment, les colocataires s’organisent pour que chacun d’entre eux paye seulement une part afin que le bailleur perçoive à l’échéance le loyer en entier. Précisons ici toutefois que le bailleur est alors en droit de réclamer le paiement mensuel en une seule fois.

Là aussi, le bailleur peut demander que chaque signataire dispose d’un garant solidaire. A ce sujet, l’acte de caution solidaire revu par la loi ALUR doit expressément indiquer quel colocataire est concerné par la garantie le loyer.

Engagement de caution solidaire et clause de solidarité

Lorsqu’il s’agit d’un bail collectif, la principale préoccupation est assurément le recouvrement du loyer en totalité auprès de chacun des colocataires en cas de problème. C’est pourquoi il est judicieux d’insérer dans le contrat de bail une clause de solidarité. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, cette clause est fortement conseillée.

Il faut bien avoir conscience que la solidarité entre tous les occupants du logement ne se présume pas : si elle n’est pas expressément mentionnée au bail, elle ne s’applique pas. La clause de solidarité rend de ce fait tous les colocataires redevables de toutes les obligations du bail et par conséquent du paiement du loyer mensuel, en totalité. De cette manière, quand bien même chacun d’eux n’en paieraient qu’une quote-part établie à l’amiable pour des raisons de convenances personnelles, ils ne seraient pas dédouanés du paiement des autres quotes-parts en cas de défaillances.

Cet engagement individuel prend fin à l’issue d’une période de 6 mois qui suit le départ d’un colocataire, à moins qu’un colocataire remplaçant soit trouvé pour s’y substituer.

L’incidence d’une telle clause est déterminante sur l’engagement de caution solidaire du garant en colocation. Le fait que ce dernier indique spécifiquement sur l’acte de caution solidaire la personne qu’il garantit ne suffit pas à l’écarter de toute solidarité. Dans la mesure où la caution est solidaire, le garant est débiteur du bailleur au même titre que le colocataire et la solidarité entre eux s’applique de fait. La seule manière pour lui d’y échapper est d’affecter une durée à la caution solidaire pour cette location qui permettrait une résiliation anticipée.

L’acte de cautionnement solidaire GarantMe

Compte tenu des conséquences lourdes que peut engendrer la signature d’un acte de caution solidaire pour une colocation, les colocataires ont énormément de mal à trouver une personne qui accepte de se porter garant. Quand bien même un modèle de caution solidaire leur serait présenté, l’image complexe que cette configuration renvoie refroidit plus d’un volontaire. Heureusement pour les colocataires, il existe la garantie Garantme.

En effet, l’acte de cautionnement solidaire Garantme répond tant aux attentes du bailleur que du locataire. C’est tout d’abord une caution qui renonce au bénéfice de division (le montant de la dette ne peut être partagé) et de discussion (un recours simultané peut être lancé contre le locataire et le garant). De plus, une fois la caution solidaire émise, elle reste valable pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements, sans déchéance possible. De cette façon, en cas de départ d’un colocataire et de son remplacement, la colocation reste garantie.

***

On le comprend aisément, l’acte de caution solidaire en colocation exige encore plus de rigueur que pour un bail classique. Car la solidarité avec un locataire est une chose, la solidarité avec plusieurs colocataires en est une autre.