Qu’est-ce qu’un transfert de bail ?

Le transfert d’un bail locatif d’un locataire à un autre est possible. Toutefois, cette procédure est réglementée et seulement possible dans deux cas de figure. Quelles sont-elles ? Modalités, procédures, déroulement…On vous explique tout sur le transfert de bail.

Le transfert de bail : une opération encadrée

En principe, le locataire est le seul signataire du bail locatif. Il est donc logiquement son seul bénéficiaire. En cas de décès du locataire ou d’abandon du logement en question, le bail est généralement résilié. Pourtant, une dérogation existe, encadrée par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, pour pouvoir conserver le bail (qu’il soit vide ou meublé), en le transférant vers un autre locataire. 

Le transfert de bail consiste, pour un locataire, à céder son contrat de location en cours vers un autre locataire, avec l’autorisation du propriétaire bailleur. Toutefois, cette opération est réglementée et encadrée par le droit du logement. 

Le contrat de location original est inchangé : les mêmes conditions sont conservées. Le montant du loyer et des charges restera le même. Enfin, il est important de savoir que seul le bail est transféré. Ainsi, le nouveau locataire n’aura pas à assumer d’éventuels arriérés de loyer. 

Attention : le transfert de bail doit être distingué de la reprise de bail. Celle-ci consiste, pour un propriétaire, à reprendre son logement pour des raisons qui lui sont propres (pour y vivre ou en donnant un congé pour vente, par exemple). 

Quelles sont les conditions pour réaliser un transfert de bail ?

Selon la loi, un transfert de bail n’est possible que dans deux cas de figure : 

• Le décès du locataire principal, au nom duquel est établi le bail ;
• L’abandon du logement en question par le locataire.

Transfert de bail en cas de décès du locataire

Si le locataire principal décède, le propriétaire-bailleur peut tout à fait transférer le bail en cours à un tiers : ses héritiers, ses enfants ou ses proches qui vivaient avec lui dans le logement loué…

Transfert de bail en cas d’abandon du logement

Il arrive parfois qu’un locataire quitte subitement le logement et cesse de payer son loyer. Dans ce cas, pour pouvoir procéder au transfert de bail, un juge doit constater l’abandon du logement. 

Qui peut bénéficier d’un transfert de bail ? 

Seuls les proches de l’ancien locataire peuvent récupérer son bail. Il s’agit ainsi de :

• son conjoint, son partenaire lié par un PACS ou bien un concubin ;
• ses ascendants ou ses descendants du locataire, qui vivaient avec lui depuis au moins un an ;
• les personnes à charge qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an.

Toutefois, pour obtenir la validation du transfert de bail, ces personnes doivent prouver qu’elles remplissent les critères. Pour cela, elles peuvent fournir des factures à leurs noms, ou autres justificatifs, afin de prouver qu’elles ont bien cohabité avec l’ancien locataire.

Comment se déroule un transfert de bail ? 

Pour demander un transfert de bail, l’aspirant locataire peut envoyer un courrier au propriétaire en lui précisant ses motivations. Il peut ainsi lui indiquer ses liens avec le locataire principal, en précisant par exemple depuis combien de temps il occupe le logement. Tout élément pouvant constituer le dossier (factures, livret de famille,...) peut être ajouté au courrier. Le contrat de location (avec ses annexes) peut être fourni dans le courrier. 

Un propriétaire peut-il s’opposer au transfert de bail ? 

Le propriétaire-bailleur peut refuser le transfert de bail si, selon lui, les conditions ne sont pas remplies. Si le locataire estime ce refus infondé, le juge civil pourra être saisi pour décider si oui ou non le bail pourra être transféré. 

Si plusieurs personnes réclament un transfert de bail, le juge devra également décider en comparant les demandes. 

Si aucun candidat à la location ne remplit les conditions du transfert de bail, alors celui-ci sera automatiquement résilié. Dans ce cas, le propriétaire bailleur peut reprendre possession de son logement ou le louer dans le cadre d’un nouveau bail.

Le cas des logements sociaux 

Dans le cas d’un transfert de bail concernant un logement social, les règles sont différentes. Le nouveau locataire doit remplir des conditions plus strictes : 

• avoir vécu avec le locataire depuis plus d’un an ;
• respecter les conditions d’occupation du logement ;
• ne pas dépasser le plafond de ressources exigé pour pouvoir bénéficier d’un logement social.

Toutefois, ces deux dernières conditions ne sont pas obligatoirement requises pour le conjoint, le partenaire pacsé, le concubin, les personnes handicapées, les personnes de plus de 65 ans ou les ascendants du locataire.

Le transfert d’un bail d’un locataire à un autre est donc possible dans deux cas de figure très précis : le décès du locataire ou l’abandon du logement. Dans ce cas, seuls les proches du locataire pourront en bénéficier. Les demandes pourront être adressées directement au propriétaire-bailleur.