Que faire si mon propriétaire ne veut pas restituer mon dépôt de garantie ?

Versé par le locataire à la signature du bail, le dépôt de garantie (parfois appelé caution) doit être restitué par le propriétaire ou l’agence immobilière en charge de la gestion locative lorsque le contrat de location prend fin. Cependant, il arrive que le propriétaire décide de conserver tout ou partie du dépôt de garantie. 

Locataire, votre propriétaire refuse de vous rendre votre dépôt de garantie ? Découvrez s’il est dans son droit et le cas échéant toutes les solutions qui s’offrent à vous pour récupérer le montant de la caution : 

• Quel est le rôle du dépôt de garantie ?
• À quel moment le dépôt de garantie doit-il être rendu et sous quelles conditions ?
• Que faire en cas de litige au sujet de la restitution du dépôt de garantie ?

Quel est le rôle du dépôt de garantie ? 

Bien que le dépôt de garantie ne soit pas obligatoire, les propriétaires sont nombreux à exiger son versement à la signature du bail. 

C’est quoi un dépôt de garantie ?

Son montant (1 mois de loyer hors charges maximum pour une location vide et 2 mois de loyer hors charges maximum pour une location meublée) qui est encaissé par le propriétaire permet de couvrir les éventuels manquements aux obligations du locataire : 

• Loyer impayé
• Charges impayées
• Absence de réparation suite à des dégradations

Dans quels cas le propriétaire est dans l’interdiction de demander un dépôt de garantie ?

Dans le cas d’une location vide, le propriétaire ne peut pas demander un chèque de caution si le loyer doit être payé d’avance chaque trimestre. 

Pour les locations meublées, le dépôt de garantie est également interdit lorsque le loyer doit être payé d’avance chaque trimestre ainsi que dans le cadre d’un bail mobilité. 

À quel moment le dépôt de garantie doit-il être rendu et sous quelles conditions ? 

Le propriétaire dispose d’un délai d’un mois à partir du jour où le locataire a rendu les clés de la location pour restituer le dépôt de garantie. Attention, ce délai est uniquement valable si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Autrement dit, si le logement a été rendu en bon état. 

Si des dégradations ont été relevées lors de l’état des lieux de sortie (ou si des loyers et des charges n’ont pas été payés), le propriétaire dispose d’un délai plus long pour restituer le dépôt de garantie : 2 mois à partir du jour où le locataire a rendu les clés de la location. 

Bien évidemment, en cas de dégradation ou de loyer impayé, le dépôt de garantie sera imputé des sommes dues, par exemple avec le montant des réparations nécessaires à la remise en état du logement. 

Que faire en cas de litige au sujet de la restitution du dépôt de garantie ?

La mise en demeure

Si votre propriétaire n’a toujours pas restitué votre dépôt de garantie dans les délais légaux (1 à 2 mois selon la constatation des dégradations lors de l’état des lieux de sortie), la première étape consiste à lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure. 

Dans cette lettre, vous devrez indiquer le montant des pénalités de retard en plus du dépôt de garantie à restituer. En effet, le montant du dépôt de garantie est augmenté d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Prenons un exemple : 

• Pour un loyer hors charges de 600 euros, le dépôt de garantie a été fixé à 500 euros ;
• Lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire n’a pas constaté de dégradation dans le logement, mais au bout d’un mois, le locataire n’a toujours pas obtenu la restitution de son dépôt de garantie ;
• Le propriétaire a aujourd’hui 3 mois de retard dans la restitution ;
• Le montant de la pénalité par mois de retard est de 60 € (600 x 10 / 100 = 60) ;
• Le montant de la pénalité pour 3 mois de retard est de 180 € (60 x 3 = 180) ;
• Le propriétaire doit donc un total de 680 € à son ancien locataire (500 + 180 = 680). 

Si le propriétaire ne donne pas suite à la lettre de mise en demeure, le locataire peut engager d’autres démarches. Attention, la procédure à suivre dépend du montant dû par le propriétaire.

Le propriétaire doit moins de 5 000 € au locataire

Dans un premier temps, le locataire est dans l’obligation d’engager une conciliation en faisant appel à un conciliateur de justice ou à la commission départementale de conciliation. Totalement gratuite pour le locataire et le propriétaire, cette conciliation a pour but de permettre aux 2 parties de trouver une solution amiable.

Si la conciliation n’a pas de résultat, le locataire pourra alors saisir le juge pour engager des poursuites. 

Le propriétaire doit plus de 5 000 € au locataire

Si le montant dû par le propriétaire excède 5000 €, le locataire a 2 solutions. Il peut :

• Engager une conciliation avant de saisir le juge ;
• Directement saisir le juge des contentieux de la protection sans engager de conciliation. 

Attention aux délais pour saisir le juge : le locataire dispose d’un délai maximal de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être restitué !