Garantie de loyers : quel rôle pour la caution dans la location de logement ?

Même si elle est exigée, la caution n’est pas une obligation, si vous êtes à la recherche d’un logement en location, sachez que les propriétaires exigent systématiquement celle-ci pour se prémunir face au risque de loyers impayés. Quel est le rôle de la caution au regard de la loi ? Comment fonctionne le mécanisme de cautionnement ?

La caution : son rôle au niveau de la loi

Au regard de la loi, une caution est une personne physique (parent, ami) ou une personne morale (une banque ou un organisme comme Garantme ) qui s’engage à payer les dettes locatives à la place du locataire si ce dernier est défaillant. Ces dettes comprennent les loyers, les charges ou encore des frais de remise en état en cas de dégradations.

Avoir une caution n’est pas une obligation légale. Toutefois, en pratique, les propriétaires exigent systématiquement une caution qui est une garantie supplémentaire en cas de loyers impayés. 

Attention, selon la loi, avoir une caution ne se substitue pas au dépôt de garantie, qui est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur au moment de la signature du bail. Le dépôt de garantie garantit des dommages ou des dégradations éventuelles. Son montant est restitué à la fin du bail.

Au regard de la loi, quels sont les engagements de la caution ?

Selon la loi, la caution est la personne qui se porte garante. La « caution » est le nom donné à l’acte juridique qui formalise l’engagement du garant de payer des dettes locatives en cas de défaillance du locataire. On parle alors d’un acte de cautionnement.

Il existe deux types de caution prévus par la loi :

La caution simple

Dans le mécanisme de caution simple, le propriétaire peut réclamer au garant les sommes impayées uniquement lorsque le locataire ne peut pas payer ses dettes locatives. Mais au préalable, il doit exiger le paiement de la dette auprès du locataire. Le propriétaire doit alors adresser au locataire un commandement de payement rédigé par un huissier. Une copie de ce document doit être adressée au garant.

À défaut, la personne se portant caution n’est pas tenue de payer d’éventuels intérêts de retard.

Si le locataire n’est pas solvable, le propriétaire se tourne alors vers le garant pour récupérer les sommes impayées (loyers, charges, pénalités de retard ou toute autre somme prévue dans l’acte de cautionnement). Cette demande doit se faire par une lettre recommandée avec accusé de réception.

En pratique, cette procédure est plus contraignante pour le propriétaire. C’est pourquoi les propriétaires optent le plus souvent pour le cautionnement solidaire.

La caution solidaire

Dans le mécanisme de la caution solidaire, en cas d’un impayé, le propriétaire peut demander directement au garant de payer les dettes locatives, sans passer par le locataire. Il doit le faire par un courrier recommandé avec accusé de réception.

Attention, un propriétaire qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés (ou assurance risques locatifs) n’a pas le droit de demander une caution solidaire à son locataire.

Le garant s’engage uniquement sur ses biens personnels. Ainsi, lorsque l'un des conjoints se porte caution, seuls ses biens propres et ses revenus sont engagés. L’autre conjoint n’est pas engagé s’il n’a pas signé l’acte de cautionnement lui-même. 

Le cautionnement : le formalisme imposé par la loi

La loi prévoit que tout acte de cautionnement doit être établi obligatoirement par écrit, sous peine de nullité. Il peut prendre la forme d’un acte sous seing privé (conclu entre deux personnes physiques) ou d’un acte notarié. Il peut être annexé au contrat de location ou être établi à part. Le garant doit disposer d’un exemplaire original.

Pour être valable, tout acte de cautionnement doit mentionner :

▪ Le nom du bénéficiaire du cautionnement ;

▪ L'adresse du logement loué ;

▪ Le nom du bailleur ;

▪ Le montant du loyer (écrit en chiffres et en lettres) et ses conditions de révision ;

▪ La précision s’il s’agit d’une caution simple ou d’une caution solidaire ;

▪ La durée de l’engagement (déterminée ou indéterminée) ;

▪ Éventuellement, le montant maximum de l’engagement financier de la caution

▪ Le texte intégral de l'article 22-1, alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 :

« Je reconnais également avoir pris connaissance de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi rédigé :

Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ».

Nouveau : la loi ELAN a supprimé l’obligation de mention manuscrite, imposée par la loi ALUR : le garant n’est plus obligé de reproduire ce texte à la main. Ainsi, pour tous les contrats conclus à partir du 25 novembre 2018, cette mention doit simplement figurer dans l’acte de cautionnement, qui peut être dématérialisé

Est-il possible de rompre le contrat de cautionnement ?

D'après la loi, si la caution s’est engagé à durée indéterminée, elle peut mettre fin à son engagement à tout moment, par lettre recommandée avec avis de réception. Toutefois, son engagement ne prend fin qu’à la date d’expiration du bail. Le garant reste donc tenu des dettes locatives jusqu’à la date d’échéance du bail en cours. Son engagement est renouvelé automatiquement à chaque renouvellement du bail.

Si la caution s’est engagée pour une durée déterminée dans l’acte de cautionnement, elle ne peut pas résilier son engagement.

Cependant, l’acte de cautionnement peut prévoir des cas dans lesquels l’engagement prendra fin automatiquement (par exemple, le divorce ou le décès). A défaut de cette mention, l’engagement de caution se transmet aux héritiers du garant (uniquement pour les dettes en cours au moment du décès).

En cas de loyer impayé

En cas de défaillance du locataire, le propriétaire actionne la procédure pour récupérer les sommes dues auprès de la caution.

Attention, le propriétaire ne peut demander à la caution que le paiement des frais qui ont été prévus dans l’acte de cautionnement.

Si le garant lui-même n’est pas en mesure de payer la dette, il peut demander au juge des délais de paiement, à condition de justifier de sa situation. Il peut alors obtenir un délai de paiement de deux ans maximum ou une possibilité de payer les dettes locatives en 24 mois. Si la situation financière du garant se dégrade, il peut alors demander la mise en place d’une procédure de surendettement.

Encadré par la loi de manière rigoureuse, le mécanisme de caution comporte donc des aspects de procédure qui peuvent être lourds pour le propriétaire.

Chez Garantme, nous rendons le cautionnement facile pour les locataires et sécurisant pour les propriétaires.

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