Caution solidaire : quel engagement en cas d’impayés ?

Pour garantir le paiement de ses loyers, un propriétaire bailleur souhaite généralement louer son bien immobilier par le biais d’un contrat de bail avec une caution solidaire. Il s’agit alors pour le locataire de trouver une personne qui accepterait de payer ses éventuels impayés à sa place et de signer un acte de caution en ce sens. Une telle décision n’étant pas à prendre à la légère, il est indispensable pour la personne qui envisage de se porter caution solidaire de comprendre la teneur de son engagement.

Le rôle de la caution solidaire dans la location d’un logement

Alors qu’on a coutume d’appeler « caution » la personne qui s’engage, c’est en réalité un acte juridique qui produit une garantie à payer des sommes préalablement convenues et sous certaines conditions. Cet acte peut prendre la forme d’une caution simple ou d’une caution solidaire pour honorer l’obligation de paiement issue de la location d’un logement.

L’obligation contractuelle de paiement des loyers

Le bail crée des obligations mutuelles : le bailleur doit permettre la jouissance de la chose louée et le locataire doit en retour payer le coût de cette jouissance. Aucun des deux ne peut déroger à cette obligation contractuelle, renforcée par les dispositions du code civil. Cela implique que le locataire n’est pas autorisé à suspendre le paiement des loyers et « faire justice soi-même » à la suite du non-respect par le bailleur de son obligation. Le locataire qui se considère lésé doit faire valoir ses droits en lançant une procédure contre le bailleur, sans pour autant cesser de payer son loyer.

Le recours contre la garant de caution solidaire

Compte tenu de cette obligation, le bailleur est fondé juridiquement à assigner le locataire en règlement de ses impayés. Avant d’en arriver à une telle extrémité, le propriétaire doit respecter certaines étapes préalables au cours desquelles le locataire peut parfaitement se mettre à jour de ses loyers. Il s’agit successivement de :

• La mise en demeure : le bailleur adresse au locataire un courrier recommandé AR exigeant le paiement de sa dette dans un délai précis. 
• Le commandement de payer : le locataire a 2 mois à compter de la signification de l’acte d’huissier pour se mettre à jour. Si tel n’est pas le cas, le propriétaire a le droit de l’assigner en justice.

Toutefois, le garant qui s’est porté caution solidaire peut également être concerné par cette procédure. Avoir un contrat de bail avec une caution donne la possibilité d’être poursuivi par le bailleur. Mais le fait que la caution soit solidaire et non simple a une incidence plus lourde sur la façon dont le garant est sollicité sur un plan judiciaire. En effet, alors que dans le cadre d’une caution simple le bailleur est d’abord tenu d’épuiser tous les recours contre le locataire avant de solliciter le garant, une caution solidaire lui donne le droit de poursuivre concomitamment le locataire et son garant.

Les risques liés à l’engagement de caution solidaire pour une location

Malgré la possibilité d’être poursuivi par le propriétaire dès le premier impayé de loyer du locataire, le garant de caution solidaire ne s’expose qu’à hauteur des engagements inscrits dans l’acte. En effet, comme tout acte contractuel qui génère des obligations, le contenu de la caution solidaire est fondamental. 

Le montant et la nature de la dette

La personne qui décide d’être caution pour la location d’un logement a la possibilité de choisir le montant de la dette qu’elle souhaite garantir. En effet, la garantie peut couvrir le montant des loyers et des charges ainsi que les frais de remise en état. Le garant peut cependant définir un montant maximum pour lequel il accepte d’être poursuivi. De même, il peut préciser la nature des frais qu’il accepte de prendre en charge. Il peut ainsi être d’accord de régler le loyer et les charges mais refuser de payer pour d’éventuels travaux de réparation. Attention, en cas de silence dans l’acte, le garant est réputé s’engager pour la totalité des dettes locatives.

La durée de l’engagement

La caution solidaire peut ne pas couvrir toute la durée de la location. Un bail de location pouvant parfaitement être reconduit d’année en année pour atteindre plusieurs décennies, le garant a la possibilité de limiter son engagement à une durée inférieure afin de minimiser le risque. En cas d’absence de spécification dans l’acte, la caution est réputée se poursuivre pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements.

En cas d’impayé du garant de caution solidaire

En signant son acte de caution solidaire, le garant engage son patrimoine personnel, c’est-à-dire tous les biens dont il est propriétaire en son nom propre. Par conséquent, en cas de défaut de paiement de sa part, le bailleur peut obtenir une décision de justice condamnant le garant en paiement et qui l’autorise à mandater un huissier pour procéder à la saisie de ses biens. En effet, la solidarité issue de l’acte de caution positionne le garant au même rang de débiteur que le locataire. La procédure peut donc aller jusqu’à la saisie des biens du garant, surtout si le locataire est, de son côté, insolvable. Pour autant, si le garant est marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, les biens communs ne sont pas concernés, à moins que ce dernier ait donné expressément son accord.

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À la lumière de ces engagements, on peut aisément comprendre qu’accepter d’être garant de caution solidaire fait peur. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les locataires ont de grandes difficultés à trouver un particulier prêt à prendre un tel risque. Dans ces conditions, la caution solidaire Garantme demeure la meilleure alternative pour satisfaire le bailleur, dont le loyer est garanti jusqu’à 96.000 € annuel sans délai, sans franchise et sans carence, et le locataire qui dispose d’un garant, et donc d’un logement, quand bien même sa situation financière ne serait pas idéale pour convaincre les propriétaires.