Recourir aux assurances pour la gestion d’un sinistre

Les mandats de gestion locative, signés entre le propriétaire bailleur et l’agence de gestion locative avant la mise en location du logement, précisent les honoraires fixes de gestion du bien ainsi que les tarifs des prestations annexes. Parmi cet ensemble de frais figurent la gestion des assurances et la gestion des sinistres. Garantme vous explique ce que recouvrent ces missions et quels frais en découlent.

Assurance et gestion sinistre : mission essentielle de la gestion locative

La gestion des loyers et des recouvrements n’est pas la seule mission pour laquelle est mandatée une agence. La gestion des assurances et des sinistres fait partie intégrante du rôle de l’agence immobilière assurant des prestations de gestion locative. Les propriétaires bailleurs confient d’autant plus volontiers l’administration des sinistres aux agences que ces derniers entraînent souvent des procédures longues et complexes. Les sinistres les plus courants rencontrés en immobilier sont les dégâts des eaux, les vols et tentatives d’effraction, les bris de glace, les dommages causés à autrui (responsabilité civile) et les incendies. 

Pour chaque cas, la mission du gestionnaire immobilier est de déterminer quelle assurance est concernée : celle du locataire, celle du propriétaire ou celle de l’immeuble en copropriété ? Le montant estimé des dégâts est l’un des critères déterminant pour savoir quelle assurance versera l’indemnisation : les dégâts situés à l’intérieur du logement et inférieurs à 1600 euros HT sont pris en charge par l’assurance du locataire, tandis que les dégâts compris entre 1600 euros et 5000 euros HT sont pris en charge par l’assureur du propriétaire. La déclaration du sinistre doit être effectuée auprès des assurances sous des délais précis (5 jours pour un dégât des eaux et 2 jours pour un vol). Des rapports d’experts seront ensuite réalisés, parfois de manière contradictoire lorsque plusieurs assureurs sont impliqués. L’indemnisation peut être immédiate après le rapport d’expertise, ou différée après les travaux de réparation des dommages.

À quelle assurance doit souscrire le propriétaire bailleur ?

En plus des frais de gestion immobilière fixés en pourcentage du loyer sur l’année, des frais annexes constitués par l’aide à la déclaration fiscale ou la gestion des sinistres, et des frais ponctuels d’états des lieux, les dépenses liées à la mise en gestion locative d’un bien doivent également comprendre les primes d’assurance. 

Dans le cadre d’une location, depuis la loi ALUR de 2014, le propriétaire a pour obligation d’assurer le bien en souscrivant à une assurance de Propriétaire Non Occupant (PNO). De son côté, le locataire doit souscrire une assurance MRH (multirisque habitation). L’assurance PNO obligatoire a pour vocation d’intervenir en période de vacance locative, en tant que responsabilité civile du propriétaire et en cas de sinistre lorsque celui-ci n’est pas pris en charge par l’assurance MRH du locataire. L’agence gestionnaire a le devoir de s’assurer que le locataire et le propriétaire ont bien rempli leurs obligations de souscription à une assurance. 

Il est par ailleurs recommandé aux propriétaires de souscrire à une garantie loyers impayés (GLI). Ce type d’assurance n’est pas obligatoire et ne peut couvrir qu’un logement loué au titre de résidence principale. Elle protège les propriétaires bailleurs en cas de manquements de la part du locataire, en couvrant les loyers impayés et en gérant la procédure de recouvrement, jusqu’à l’expulsion le cas échéant. 

Comme les honoraires d’agence et les frais annexes de gestion locative, les frais d’assurance et de gestion sinistre sont déductibles des revenus fonciers sous le régime d’imposition réel. 

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Comment sont calculés les frais d’assurance et de gestion sinistre ?

Les agences de gestion locative proposent généralement une prestation standard qui comprend les missions de base du mandat locatif, c’est-à-dire l’appel et l’encaissement des loyers et des charges, le quittancement mensuel, la révision annuelle du loyer et des charges, le paiement des charges de copropriété, le suivi des attestations d’assurance, de l’entretien du bien, des travaux éventuels. Une formule standard est généralement facturée au propriétaire à hauteur de 6 % à 7 % HT des loyers hors charge. Pour un pourcentage plus élevé, de 8 % à 9 % HT des loyers, la prestation de gestion locative peut inclure une assurance loyers impayés et sinistres.

Plusieurs couvertures sont importantes à proposer à travers cette assurance : la garantie loyers et charges impayés sans carence, plafond ni franchise, la prise en charge des dégradations immobilières causées par le locataire et dépassant le montant du dépôt de garantie, ainsi que la garantie contre les litiges juridiques pouvant opposer le propriétaire au locataire, avec une prise en charge des frais d’huissier ou d’avocat le cas échéant. Les frais fixes d’assurance et de gestion sinistre représentent ainsi autour de 2 % HT des loyers encaissés.

Les agences en gestion locative sont confrontées à de plus en plus de questions d’assurance et de gestion des sinistres dans le contexte d’un parc immobilier vieillissant et d’une multiplication des catastrophes naturelles dues au changement climatique. Les actions de prévention sont ainsi essentielles à une bonne gestion des sinistres : elles passent notamment par la vérification attentive des assurances propriétaire et locataire, ainsi que par l’obtention de l’attestation d’assurance responsabilité civile de la copropriété. L’agence est également soumise à un devoir de conseil en matière d’assurance et de gestion sinistre : à ce titre, elle peut participer à la diminution du risque de sinistre en dressant avec le propriétaire un état des lieux détaillé du bien et des risques qu’il peut présenter.