Garantie loyer impayé : que faire quand un dossier est refusé ?

Afin de garantir la satisfaction des propriétaires bailleurs qui font appel à leurs services, les agences immobilières ont tout intérêt à proposer à leurs clients de souscrire une GLI pour sécuriser leurs revenus locatifs. 

Mais c’est quoi au juste une GLI ? La garantie loyers impayés est une assurance. 

Elle permet au propriétaire bailleur de percevoir ses loyers en temps et en heure, y compris en cas de défaut de paiement de la part du locataire. Ce produit d’assurance peut également être activé en cas de dégradations dans le logement. 

C’est au propriétaire bailleur de souscrire à la garantie loyers impayés. En échange d’un paiement mensuel, l’assureur couvre les pertes financières subies, à condition que la situation soit bien prévue dans le contrat signé. 

Mais il arrive qu’un dossier GLI soit refusé et que l’assureur n’indemnise pas le propriétaire bailleur : 

• Comment expliquer ce refus ? 
• Quelle alternative existe pour se couvrir en cas de loyer impayé ?

Comment souscrire une garantie loyer impayé ?

Quelles pièces justificatives demander au locataire ?

Pour se protéger des impayés, il faut dans un premier temps monter un dossier GLI. 

Pour le dossier du locataire, les documents justificatifs à fournir dépendent de sa situation professionnelle. 

Ainsi, pour un salarié en CDI (hors période d’essai) ou un fonctionnaire titulaire, voici les justificatifs demandés : 

• Une attestation d’emploi de moins de 30 jours à la date de signature du contrat de location, rédigée par l’employeur, sur laquelle il est précisé que le locataire est bien titulaire d’un CDI. Le montant du salaire net annuel et la date d’embauche doivent également apparaître sur cette attestation.
• Le contrat de travail (ou un arrêté de titularisation pour les fonctionnaires) 
• Les 3 derniers bulletins de salaire
• Les 3 dernières quittances de loyer
• La copie du passeport ou de la carte d’identité en cours de validité
• L’attestation d’assurance habitation souscrite par le locataire

Pour les étudiants, les apprentis, les indépendants, les dirigeants de société et les retraités, les pièces justificatives à fournir ne sont pas les mêmes. Retrouvez les justificatifs obligatoires en fonction de chaque situation professionnelle sur cet article ! 

Pour compléter le dossier à destination de l’assureur, d’autres documents devront être rassemblés : 

• Le contrat de location
• L’état des lieux d’entrée

Un dossier GLI peut-il être refusé par l’assureur ?

Lors de la souscription à la garantie loyers impayés, le dossier sera automatiquement étudié par l’assureur, à condition qu’il soit complet. Il peut ainsi le refuser si celui-ci ne répond pas à ses critères d’éligibilité. De cette manière, l’assureur évite d’engager sa responsabilité face à un locataire au profil risqué. 

Par contre, ce n’est pas parce que le dossier a été accepté que l’assureur couvrira les pertes financières du propriétaire bailleur en cas de défaut de paiement du locataire. En effet, l’assureur s’engage uniquement à couvrir les sinistres si les termes du contrat ont bien été respectés. 

Il en va ainsi de la responsabilité de l’agence immobilière de bien vérifier : 

• La solvabilité et la situation professionnelle du locataire ;
• L’éligibilité du logement loué. 

Pour quelles raisons un dossier peut-il être refusé ?

Plusieurs explications peuvent être données en cas de refus d’indemnisation de la part de l’assureur. 

Le locataire n’est pas solvable

Quand un locataire ne paye plus son loyer et ses charges, le propriétaire bailleur peut en théorie activer la GLI afin d’obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues. 

Cependant, l’assureur peut refuser si le locataire n’est pas solvable. Le taux d’effort moyen ne doit pas dépasser 33%. Si le loyer (charges comprises) dépasse 33 % du revenu net mensuel du locataire, l’assureur est en droit de refuser l’indemnisation. 

Il s’agit toutefois d’une moyenne : certains assureurs acceptent un taux d’effort un peu plus élevé, à condition que le reste à vivre reste suffisant pour le locataire. 

Le locataire n’a pas des revenus réguliers

La situation professionnelle du locataire est également analysée par l’assureur. Elle doit être stable et les revenus réguliers. 

C’est pourquoi, en tant qu’agence immobilière, vous devez uniquement recommander l’assurance loyers impayés aux propriétaires bailleurs qui louent leur logement à des salariés en CDI (hors période d’essai) ou à des fonctionnaires titulaires. 

La prise en charge des dossiers des indépendants, des intermittents du spectacle et des intérimaires est bien souvent rejetée par les assureurs. 

Le logement n’est pas éligible

Attention, la GLI est uniquement accessible aux biens immobiliers à usage d’habitation. Les résidences secondaires, les locations saisonnières et les logements de fonction sont toutefois exclus de la garantie loyer impayé. 

L’assurance refusera également de couvrir un défaut de paiement du locataire dans les cas suivants : 

• Les locaux commerciaux, artisanaux et ruraux 
• Les immeubles insalubres

La Caution de Garantme : l’alternative pour les dossiers non-éligibles à l’assurance loyer impayé 

Bien que la GLI soit un produit d’assurance pertinent pour un grand nombre de propriétaires bailleurs, vous devrez parfois conseiller à vos clients de choisir une solution alternative.

Par exemple, le recours à un garant physique peut être envisagé. Cependant, ce n’est pas une solution idéale. En effet, même en cas de caution solidaire, un garant peut changer d’avis et décider de faire traîner la procédure de recouvrement. 

Pour sécuriser les revenus locatifs des clients de votre agence immobilière sans avoir recours à la GLI, vous pouvez les inciter à uniquement accepter les locataires ayant recours à un garant payant.

La Caution Garantme est un service permettant aux locataires de bénéficier d’un garant payant, quelle que soit leur situation professionnelle, à condition que leurs ressources soient jugées suffisantes par notre équipe de vérification. C’est au locataire de faire les démarches et de souscrire à la Caution en échange d’un paiement mensuel à Garantme : pour le propriétaire, c’est 100 % gratuit ! 

Si le locataire certifié par Garantme est en défaut de paiement, le propriétaire bailleur aura ainsi l’assurance de percevoir les loyers en retard dans les plus brefs délais.