Gestion de sinistres : les étapes à suivre 

La gestion des sinistres fait partie du quotidien des agences immobilières, que ce soit en gestion locative ou en syndic. Les plus courants sont les dégâts des eaux, mais cela peut aussi bien être un incendie, des bris de vitre ou encore des cambriolages. Situation redoutée par toutes les parties, bailleurs, locataire et agences, la gestion de sinistres peut parfois s’apparenter à un parcours du combattant. Alors quelles sont les étapes à suivre ? Comment gérer un sinistre ?  

Qu’est-ce que la convention IRSI ?

De tous les sinistres, le plus courant reste sans aucun doute le dégât des eaux. En effet, personne n’est à l’abri d’une fuite sur une canalisation, un cumulus, une bonde de baignoire, une infiltration toiture, un engorgement des canalisations d’eaux usées… Aussi, afin de faciliter la gestion des sinistres, la convention IRSI (convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles) est venue remplacer la convention CIDRE en juin 2018. Cette nouvelle convention permet de traiter et de régler les sinistres, dégâts des eaux et incendie les plus fréquemment rencontrés en gestion locative ou syndic. 

Concrètement, la convention IRSI prend en charge les dommages jusqu’à 5 000 €, au-delà le sinistre est géré hors convention.

Pour information, les assurances multirisques habitations des locataires (MRH) interviennent généralement dans le cadre d’un vol, ou d’un bris de glace, sous réserve que les garanties aient bien été souscrites. En effet, la garantie bris de glace répond à l’obligation contractuelle d’entretien du logement. 

Concrètement, le locataire doit vous informer du sinistre en tant que gérant et effectuer les démarches auprès de son assurance. D’autant que parfois, l’assurance du propriétaire non occupant peut intervenir également, notamment en cas de détérioration immobilière à la suite d’un cambriolage. 

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Quelles sont les étapes à suivre en cas de sinistre ? 

Comment gérer le sinistre le plus courant, à savoir le dégât des eaux.

Étape 1 : gérer la recherche de fuite  

Dès que le locataire vous informe d’un dégât des eaux, vous devez engager une recherche de fuite pour limiter les dégâts au plus vite. En outre, les assureurs doivent êtes informés dés la survenue du sinistre. Pour rappel, un dégât des eaux doit être déclaré dans un délai maximum de 5 jours ouvrés. 

Depuis le 1er juillet 2020, selon l’origine de la fuite, l’assureur gestionnaire du sinistre n’est plus obligatoirement celui qui organise cette recherche. 

En effet, la recherche de fuite, effectuée au moment de la déclaration du sinistre pour préserver les biens et éviter l’aggravation du sinistre, est prise en charge par l’assureur personnel de celui qui l’a effectuée. Autrement dit, c’est l’assureur à l’initiative de la recherche de fuite qui paie la prestation. 

Dans le cadre de la gestion locative, c’est soit l’assurance du locataire, soit celle du propriétaire. 

À savoir : L’assureur du propriétaire non occupant intervient lorsque le locataire n’est pas assuré, lorsque le logement est vacant, meublé ou saisonnier, ou si la fuite intervient lorsqu’un congé a été donné, que ce soit par let locataire ou le propriétaire.

Un constat de dégât des eaux devra être rempli avec toutes les parties impliquées. 

Étape 2 : déterminer l’assureur gestionnaire

La convention IRSI permet de désigner un assureur gestionnaire qui prendra en charge la gestion des sinistres, dégâts des eaux ou incendie. 

Ainsi, on retrouve trois cas de figure :

• Le logement est occupé : l’assureur gestionnaire est l’assureur de l’occupant du local sinistré.
• Le logement est vacant : l’assureur gestionnaire est l’assureur du propriétaire non-occupant
• Les parties communes : l’assureur gestionnaire est l’assureur de l’immeuble.

En revanche, si plusieurs locaux subissent un dégât des eaux ou incendie, il y a autant d’assureurs gestionnaires que de locaux impactés. 

Néanmoins, tant que la recherche de fuite n’est pas réalisée, difficile de savoir quelle assurance aura la charge de la gestion des sinistres. C’est pourquoi toutes les parties concernées doivent prévenir leur assurance. 

Étape 3 : évaluer les dommages

Une fois que la fuite est réparée, les assureurs doivent rembourser les dommages causés par le sinistre :

• Sinistre inférieur à 1600 € HT : il n’y a pas d’expertise et c’est l’assureur gestionnaire du sinistre qui prend en charge les dommages sans possibilité de recours.
• Sinistre entre 1 600 € et 5 000 € HT : un expert est désigné par l’assureur gestionnaire afin de chiffrer le montant des dommages. Dans ce cas, l’assureur gestionnaire qui prend en charge le sinistre peut effectuer un recours à l’encontre de l’autre assureur désigné pour se faire rembourser l’indemnisation. En tant qu’agent immobilier, vous êtes convié à vous présenter à l’expertise pour représenter le propriétaire bailleur. 

La gestion des sinistres supérieurs à 5 000 € HT est gérée selon les règles de droit commun ou par d’autres conventions comme la CIDE-COP par exemple.

Attention : Les frais de réparation de fuite ne sont pas pris en charge par les assureurs, mais par le propriétaire occupant ou non, ou par le syndic si la réparation concerne les parties communes.