Assurance propriétaire non-occupant (PNO) : ce que dit la loi alur
La loi Alur a rendu l’assurance propriétaire non occupant (PNO) obligatoire... Voir plus
12 avril 2022
Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, les propriétaires bailleurs non occupants d’un bien situé dans une copropriété doivent souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) - responsabilité civile, également appelée assurance habitation PNO ou assurance PNO immeuble.
Celle-ci offre une couverture pour les logements inoccupés (ou locaux) par leur propriétaire. En effet, un logement inoccupé ne veut pas dire absence de risques.
En tant qu’agence immobilière, des contrats « groupe » existent afin de garantir l’ensemble de vos propriétaires bailleurs.
Assurance propriétaire non occupant - PNO : c’est quoi ?
Le propriétaire non occupant est une personne (physique ou morale) qui dispose d’un droit de propriété sur un bien dans lequel il n’habite pas. Ce bien peut être mis en location, vacant ou proposé à titre gratuit.
Or, l’assurance propriétaire non occupant (PNO) intervient pour le couvrir, que celui-ci soit loué vide ou meublé. Il s’agit d’une sorte d’assurance habitation pour les propriétaires qui n’occupent pas leurs biens.
Un logement inoccupé (ou un local) demeure exposé à certains risques : court-circuit, fuite d’eau, etc. Ceux-ci ne sont pas couverts en l’absence d’un locataire, c’est pourquoi l’assurance PNO a été mise en place.
Prenons le cas d’un logement subissant un dégât des eaux dont vous avez la gestion. En l’absence d’un locataire, le dégât des eaux ne sera découvert que lors d’une visite ou s’il y a une infiltration dans les parties communes ou chez un voisin. Les dégâts provoqués seront à la charge du propriétaire. Or, celui-ci pourrait vouloir se retourner contre vous et faire jouer votre responsabilité, notamment lorsque le sinistre n’a pas été découvert immédiatement. Avec une assurance PNO, celle-ci prendra en charge la réparation des dégâts.
Dans quels cas l’assurance PNO est-elle obligatoire ou facultative ?
La loi Alur de 2014 a rendu obligatoire l’assurance PNO - responsabilité civile pour les propriétaires de biens immobiliers situés dans une copropriété. Cette obligation est entrée en vigueur le 1er janvier 2015.
Par ailleurs, lorsque le propriétaire a effectué un emprunt pour acheter son bien immobilier et qu’il a souscrit une garantie hypothécaire sur ce bien, il doit prendre une assurance couvrant le bien contre les dommages qu’il pourrait subir. Cette assurance peut être une assurance PNO lorsque le propriétaire n’occupe pas lui-même le bien.
Dans le cas de l’obligation de souscription d’une assurance PNO, seule la responsabilité civile est obligatoire.
Lorsque le propriétaire est dans l’obligation de souscrire une assurance PNO et que des assureurs lui refusent la souscription, il peut contacter le Bureau central de tarification (BCT) afin d’obtenir une responsabilité civile PNO.
La loi Alur a rendu l’assurance PNO obligatoire en copropriété en raison du nombre important de sinistres dans les copropriétés. Or, la responsabilité civile des propriétaires se trouvait souvent engagée. L’assurance PNO évite le risque de défaut de paiement ou d’une procédure judiciaire.
Dans les autres cas, l’assurance PNO n’est pas obligatoire, mais fortement recommandée afin de protéger le propriétaire en cas de sinistre dans un logement ou local vacant, si son locataire n’a pas souscrit une assurance habitation ou si celle-ci se révèle insuffisante.
Pourquoi souscrire une assurance PNO facultative ?
Lorsqu’elle n’est pas obligatoire, l’assurance PNO est conseillée puisqu’elle couvre les dommages d’un sinistre provenant d’un logement inoccupé. En effet, le propriétaire est tenu d’indemniser les dégâts matériels et/ou corporels infligés à autrui.
De plus, l’assurance PNO intervient également en complément de l’assurance habitation du locataire.
Pour le propriétaire, cette assurance est une véritable protection financière et juridique. Par ailleurs, les primes versées dans le cadre d’une assurance PNO sont déductibles des revenus fonciers générés, en dehors des micro-régimes d’imposition.
Que couvre l’assurance propriétaire non occupant ?
Comme une assurance multirisques habitation, l’assurance propriétaire non occupant obligatoire comprend un régime de base et des garanties facultatives.
Son régime de base est l’assurance responsabilité civile, c’est-à-dire une garantie contre les dommages aux tiers (voisins, passants, parties communes, etc.). Les dommages peuvent être causés par le propriétaire, ses employés ou par un vice de construction ou un défaut d’entretien.
Elle intervient en l’absence d’un locataire, mais également pour couvrir les éventuelles carences de l’assurance habitation du locataire.
L’assurance PNO peut également couvrir d’autres risques :
- les risques locatifs traditionnels : incendie, dégât des eaux, vol, catastrophe naturelle, etc.,
- le risque « loyers impayés » en cas de défaut de paiement du locataire,
- le risque « perte de revenus » suite à un sinistre ou entre deux locations,
- etc.
Il est aussi possible d’insérer une garantie « protection et détérioration des lieux », une garantie « troubles de jouissance » ou encore une protection juridique.
Comment choisir son assurance habitation de propriétaire non occupant ?
Chaque assurance PNO obligatoire ou facultative propose différentes garanties et conditions d’application. Il est donc important de vérifier chaque modalité.
Par exemple, certaines assurances peuvent prévoir une durée d’absence d’occupant au-delà de laquelle le propriétaire doit modifier son contrat en une assurance habitation « résidence secondaire ». Dans certains cas, le contrat PNO peut également être résilié.
Par ailleurs, pour chaque indemnisation, il est important de vérifier le montant des franchises, le montant des indemnisations et les cas d’exclusions.
De plus, pour un propriétaire effectuant de la location meublée, il est important de veiller à ce que le mobilier soit garanti par l’assurance.
En tant qu’agence immobilière, vous pouvez proposer à vos propriétaires bailleurs des assurances PNO avantageuses. En effet, les contrats de groupe offrent généralement une meilleure couverture pour un prix réduit qu’un contrat individuel. En tant que gérant de biens ou syndic, vous respectez ainsi votre obligation de conseil et évitez la mise en cause de votre responsabilité civile professionnelle ! De plus, c’est une offre qui peut vous permettre de vous différencier de la concurrence en assurant la protection des biens de vos propriétaires bailleurs.
Combien coûte une assurance PNO ?
Le prix d’une assurance PNO obligatoire varie entre 50 et 150 euros par an. Celle-ci est moins chère qu’une assurance multirisque habitation. Cependant, son montant varie en fonction des garanties proposées.
Par ailleurs, il ne faut pas oublier que les propriétaires bailleurs peuvent déduire le montant des primes versées sur leurs revenus fonciers.
En conclusion
L’assurance PNO est obligatoire pour les biens situés dans une copropriété ou lors du recours à une hypothèque. Cependant, il ne s’agit pas de la seule assurance obligatoire. En effet, les syndics doivent également souscrire une assurance pour la copropriété couvrant l’immeuble et les parties communes, c’est-à-dire une assurance multirisque « immeuble ». En tant que syndic, vous pouvez directement souscrire une assurance PNO « immeuble » comprenant l’assurance immeuble du syndic et l’assurance PNO. Par ailleurs, avez-vous pensé à la garantie Garantme ? Celle-ci couvre les loyers impayés gratuitement !