Achat d’un bien déjà loué : les avantages et les pièges à éviter

Acheter un logement déjà loué permet de percevoir des loyers dès l’acquisition et d’éviter une période de vacance locative. Cette solution peut être très intéressante pour un investissement, à condition de vérifier le bail en cours, le montant du loyer et la situation du locataire.

Lorsque l’on acquiert un bien immobilier, celui-ci est généralement vendu vide, libre de ses meubles et de ses occupants. Mais il est également possible d’acheter un logement déjà loué, avec un bail en cours. Le prix attractif en fait une opportunité pour les investisseurs.

Une excellente idée pour un investissement locatif immédiat

Acheter un logement déjà occupé est une opportunité à envisager si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier et percevoir des revenus locatifs.

Une décote attractive sur le prix d’achat

Les biens occupés sont proposés avec une décote pouvant représenter jusqu’à 30 % d’économie par rapport à un logement équivalent libre.

Le montant de la décote dépend de plusieurs facteurs :

• La durée du bail restant : plus elle est longue, plus la décote est importante ;
• Le montant du loyer : plus il est inférieur au prix du marché, plus la remise est élevée ;
• Le type de bail : les baux nus nécessitent un engagement plus long et bénéficient d’une réduction plus conséquente ;
• Le profil du locataire : la loi protège particulièrement les personnes âgées et vulnérables. La décote est donc plus élevée pour ces profils.

Une rentabilité locative connue et chiffrée

Un bien occupé simplifie le calcul de la rentabilité locative. Vous connaissez déjà le montant du loyer, des charges et de la taxe foncière. Le rendement locatif obtenu à partir de ces différents éléments correspond à la réalité et non à une estimation.

Connaître vos recettes à l’avance vous permet de mieux choisir votre fiscalité ou de mieux anticiper votre taux d’effort, si vous devez souscrire un prêt immobilier.

Un investissement immédiatement rentable

Avec un bien déjà loué, vous percevez des revenus locatifs dès la signature de l’acte de vente. Vous n’avez pas besoin de remettre en état les lieux, de publier les annonces, de sélectionner un locataire, etc.

L’absence de vacance locative facilite aussi le remboursement de votre crédit immobilier et limite vos dépenses.

Moins de démarches administratives

Acheter un bien occupé évite également les formalités liées à la première mise en location. Le bail est déjà signé, le dépôt de garantie a été versé et un état des lieux d’entrée existe. Vous vous contentez de reprendre les droits et obligations du précédent propriétaire.

Pensez toutefois à informer le locataire du changement de bailleur afin que les loyers vous soient désormais versés (et puis pour vous présenter aussi).

Dans quels cas vaut-il mieux éviter un logement déjà loué ?

Acheter un logement déjà loué ne correspond pas à tous les projets.

Vous souhaitez récupérer rapidement le logement vide

Acheter un appartement déjà loué n’est évidemment pas la meilleure solution si vous souhaitez en faire rapidement votre résidence principale, changer le type de bail ou le revendre.

En effet, le changement de propriétaire ne met pas fin au bail. Au contraire ! La loi protège les occupants et la loi ALUR prévoit les délais et conditions dans lesquels le nouveau propriétaire peut récupérer son bien.

Voici ceux à respecter pour le bail d’un logement loué nu.

Si vous décidez de revendre le bien à court terme, vous devrez vendre le logement occupé. Mais la présence d’un locataire réduit le nombre d’acquéreurs potentiels aux seuls investisseurs et limite la valorisation du logement.

Le loyer est inférieur au marché

Avant d’acheter, il est indispensable de comparer le loyer payé par le locataire avec les loyers pratiqués dans le quartier pour des logements similaires.

Un bail ancien ou mal pensé peut prévoir un loyer très inférieur aux prix du marché. Même si la révision est possible, elle est encadrée par la loi et ne permet pas toujours de rattraper un loyer qui n’a jamais été réévalué.

Acheter un appartement déjà loué : les points à vérifier avant de faire une offre

L’acquisition d’un bien déjà loué demande des vérifications supplémentaires.

Analysez le bail en cours

Vous ne pourrez pas modifier le contrat de location en cours. Vous devez donc vous assurer que les conditions vous conviennent. Intéressez-vous :

• Au type de bail (location nue, meublée, bail mobilité) et à sa durée ;
• Au montant du loyer et des charges, ainsi qu'aux modalités de révision ;
• Aux clauses particulières, comme la clause résolutoire, la clause de solidarité en colocation ou l’autorisation d’utiliser les lieux à des fins professionnelles.

Enfin, n’oubliez pas que lorsque le locataire partira, vous devrez lui restituer son dépôt de garantie. Vous devez donc vous assurer que le notaire organise son transfert entre l’ancien bailleur et vous.

Vérifiez la solvabilité du locataire

Le locataire étant déjà dans les lieux, vous ne pouvez pas lui demander de vous fournir les mêmes documents que pour une mise en location (avis d’impôt, fiche de paie, etc.).

À la place, demandez au vendeur de vous communiquer les dernières quittances de loyer ou une attestation sur l’honneur de l’absence d’impayés. Elles vous aideront à évaluer le sérieux de l’occupant tout en respectant la réglementation applicable à la transmission des informations.

Interrogez-le aussi pour savoir si une caution personnelle ou une garantie loyers impayés existent. Ces deux solutions vous permettront de sécuriser vos revenus locatifs en cas d’incident de paiement.

Examinez l’état du logement

Au-delà des diagnostics obligatoires, il est recommandé de vérifier l’état général du bien, des équipements, de la copropriété et des éventuels travaux à prévoir. Des travaux importants peuvent en effet rapidement réduire la rentabilité de l’investissement locatif.

Mettez aussi vos observations en perspective avec l’état des lieux d’entrée. Vous pourrez ainsi déterminer les travaux qui seront à votre charge (y compris l’usure naturelle) et les retenues qui pourront être effectuées sur le dépôt de garantie.

Foire aux questions