Février 2024, le Tribunal de Nanterre ordonne une réduction de 12 % du loyer à un propriétaire bailleur. En cause ? Une surface habitable erronée dans le bail de location (écart de 7 m²), dénoncée par un locataire mécontent.
Chaque année, les erreurs lors de la rédaction du bail de location ont de lourdes conséquences sur l’investissement locatif des propriétaires bailleurs. Pourtant, celles-ci peuvent être évitées en respectant les règles édictées par la loi ALUR.
On vous explique quelles sont les erreurs les plus courantes, mais surtout comment vous en prémunir pour sécuriser vos contrats.
Le bail de location contractualise la relation entre le propriétaire bailleur et son locataire en précisant les droits et les obligations de chacun. En cas de litige, c’est sur ce document légal que le juge va s’appuyer pour rendre sa décision, d’où l’importance d’éviter les 8 erreurs suivantes.
S’il y a une erreur à retenir dans cet article, c’est celle-là : le non-respect du cadre formel de la loi ALUR invalide le bail de location !
Toutes les règles à suivre lors de la rédaction du contrat sont précisées dans un bail type que l’on peut facilement trouver sur Internet, en sachant que ce modèle concerne aussi bien les logements nus que meublés. Il existe toutefois des exceptions : les logements sociaux et les locations saisonnières ne sont pas concernés par les mêmes règles.
Une mauvaise identification du bailleur ou du locataire peut avoir de graves conséquences. En effet, s’il y a une erreur sur l’identité du propriétaire, celui-ci aura des difficultés pour faire valoir ses droits en cas de litige, car il ne pourra pas prouver qu’il est bien le bailleur.
Certaines clauses sont purement interdites sur les contrats de location. Même si elles sont inscrites sur le bail, elles ne sont pas valables.
La liste des clauses abusives se trouve dans l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, mais voici celles que l’on retrouve encore trop souvent dans les baux locatifs :
La durée du bail dépend de la nature de la location et de la qualité des parties. Le propriétaire bailleur ne peut donc pas la fixer librement.
Voici les durées légales à appliquer selon la situation :
De plus, si le propriétaire bailleur est une personne morale, la durée minimale du contrat est de 6 ans.
Attention à la surface du logement déclaré sur le bail de location, car un écart de plus de 5 % autorise le locataire à demander une diminution du montant du loyer.
De plus, si le bien loué a une surface inférieure à 9 m², le locataire peut invoquer la nullité du contrat. Le propriétaire bailleur, quant à lui, s’expose à une sanction financière.
Mettre un lit et un canapé à la disposition de son locataire ne suffit pas à qualifier un logement de meublé. Il est impératif de mentionner la liste complète des meubles et des équipements dans l’annexe du bail, en sachant que le minimum requis se trouve dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.
Attention, en cas de litige, le logement peut être requalifié comme vide. C’est justement ce qu’il s’est passé à Rennes en novembre 2023. Un bail meublé a été requalifié en bail non meublé, faute de mobilier minimum. Le bailleur a également été dans l’obligation de restituer 18 mois de complément de loyer au locataire.
En France, dans les zones tendues, l’encadrement des loyers interdit aux propriétaires bailleurs de fixer librement le loyer de leurs logements en location.
Attention également à la révision annuelle du loyer, car il est obligatoire d’insérer une clause au bail afin de réviser le montant une fois par an à la date anniversaire de prise d’effet du contrat. Sans cette mention, le propriétaire bailleur est tenu d’attendre la fin du bail en cours pour augmenter le loyer.
Les annexes ont aussi leur importance dans un contrat de location. La preuve, en 2024, le Tribunal de Paris a annulé un bail sur lequel le DPE n’avait pas été annexé. Le locataire a également obtenu une exonération de paiement de 4 mois de loyer.
Voici les annexes à faire figurer dans le bail :
Pour éviter les conséquences d’un bail mal rédigé (nullité du contrat, réduction du montant du loyer, dommages et intérêts à verser au locataire, obligation de mise en conformité ou sanction pénale dans les cas les plus graves), il est impératif de sécuriser son investissement locatif en :
Et nous insistons fortement sur le dernier point ! Faire rédiger, ou à minima relire, le bail de location par un juriste est impératif pour éviter les litiges contractuels.
La moindre erreur sur le bail de location peut avoir des conséquences financières et pénales graves pour le bailleur, sans parler de la nullité du contrat. Pour sécuriser son investissement locatif, le propriétaire doit donc respecter le formalisme imposé par la loi ALUR pour rédiger un bail conforme et éviter les litiges.