Trouver un garant pour la location d’un logement : guide complet

Si vous cherchez à louer un logement, vous devez très certainement être aussi à la recherche d’un garant pour votre location ! Ce guide est là pour vous accompagner dans cette tâche difficile et apporter les réponses à toutes vos interrogations.

1. Quel est le rôle du garant de location et quelles sont ses responsabilités ?

Le garant d’une location est une personne qui accepte de se porter caution pour régler les dettes locatives du titulaire d’un bail, c’est-à-dire :

• Les loyers impayés,
• Les charges,
• Les frais de remise en état éventuels.

C’est donc une garantie supplémentaire pour le bailleur car, en cas de défaillance du locataire, il pourra se retourner contre lui pour le paiement des loyers. La personne se portant caution pour un logement peut être :

• Un particulier : Dans la mesure où une personne est capable au sens juridique, elle peut s’engager à être garant. On parle alors de garant physique.
• Une personne morale : un groupement disposant de la personnalité juridique peut se porter caution (association, société...).

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Toutefois, cette personne morale ou physique doit apporter des garanties de solvabilité pour que son dossier soit accepté par le propriétaire. Il doit alors justifier de ses ressources, quelles qu’elles soient. Contrairement aux idées reçues, pour une personne physique, un emploi salarié n’est pas forcément la seule source de revenu acceptée.

Par ailleurs, compte tenu des lourdes incidences financières qui pèsent sur le dos de la personne se portant caution, celui-ci doit formaliser son engagement de manière certaine et sans ambigüité. La loi exige la signature d’un acte de caution. En effet, cet acte juridique est déterminant dans l’engagement du garant car c’est sur son fondement que le bailleur peut lancer une procédure de recouvrement des loyers impayés. Une fois son accord donné, il est lié juridiquement. 

2. Quels différents types de caution existe-t-il ?

La caution, par acte authentique ou sous seing privé, est le document qui scelle les accords entre les 3 parties : le bailleur, le locataire et le garant.  Ce dernier peut donc s’engager de plusieurs manières et pour des durées différentes, mais les termes de l’accord sont juridiquement encadrés pour éviter les complications lorsque l’impayé se produit.

a. La forme

La nature de la caution a une incidence sur le déroulement de la procédure de recouvrement. Le garant peut souhaiter conserver ou renoncer aux « bénéfices de discussion et de division ».

• La caution simple

Dans cette option, le bailleur ne peut lancer une procédure de recouvrement contre la personne physique ou morale se portant caution qu’en cas d’échec des poursuites envers le locataire. Le garant conserve alors son bénéfice de discussion.

• La caution solidaire

En raison de la renonciation de la caution physique ou morale au bénéfice de discussion, le bailleur peut assigner en recouvrement et le locataire et la caution solidaire. Cette garantie est la plus couramment exigée par les propriétaires bailleurs car elle double leurs chances de récupérer leur dû.

• La caution multiple

Dans le cas de la caution multiple, principalement utilisé lors des colocations, les impayés d’un même logement sont garantis par plusieurs cautions. Les garants de la location décident alors de renoncer ou pas au bénéfice de division, c’est-à-dire que le bailleur pourra, selon le cas, les poursuivre tous pour la totalité de la dette.

b. Le fond

Impérativement écrit, le contenu de l’acte de caution est formalisé. Il doit prévoir, sous peine de nullité, des indications obligatoires, telles que :

• L’état civil et les coordonnées des 3 parties
• Le montant du loyer et le mode de calcul de sa révision
• Le montant garanti (en cas de caution multiple)
• La durée de la caution
• La mention de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989
• La mention de la volonté certaine de s’engager du garant

Il doit également mentionner quelle est la nature du cautionnement, simple ou solidaire.

3. Avoir une caution physique ou morale est-il obligatoire pour obtenir un logement ?

Bien que le recours à la caution pour une location ne soit pas obligatoire, de nos jours, les propriétaires bailleurs réclament presque systématiquement aux candidats de présenter une assurance pour le paiement des loyers. Cette pratique est tellement généralisée qu’elle est rentrée dans les mœurs, au même titre qu’un revenu d’un montant supérieur à 3 mois de loyer.

Il s’agit d’usages qui rassurent les bailleurs. Ceux-ci se trouvent de surcroît dans une position favorable car l’offre de logements est nettement inférieure à la demande. Face à une quantité importante de candidats, ils n’ont aucun mal à trouver tout de même un locataire. 

La demande rend toutefois l’accès au logement de plus en plus compliqué à toute une catégorie de candidats car trouver la meilleure garantie pour une location reste ardu. Lorsqu’une annonce exige un garant pour le logement, le réflexe est de se tourner vers un parent. Mais toutes les personnes cherchant à se loger n’ont pas forcément un proche en capacité de se porter caution, ou tout simplement disposé à l’être.

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4. Quelles sont les solutions pour louer un logement sans le soutien d'une caution ?

Parfois, malgré toute la volonté du monde, trouver une personne physique se portant caution est impossible. Il faut donc se résoudre à opter pour une location sans garant.

a. Les risques

Certains propriétaires bailleurs se contentent des revenus du locataire et renoncent à une garantie supplémentaire. Compte tenu de la faible quantité de propriétaires qui acceptent de louer dans ces conditions, il est toujours utile de se renseigner sur leurs motivations.

• Le logement dispose d’un inconvénient

Dans ce genre de situation, mieux vaut étudier scrupuleusement le bien ainsi que son environnement. En effet, le bailleur peut considérer que, son logement n’étant pas idéal, il est mal venu d’être trop exigeant sur la garantie. Il sera toujours préférable pour son modèle économique d’éviter un logement vacant.

• Le non-respect des normes

Louer un logement impose le respect de normes de santé et de sécurité, de surface et de confort. Cependant, certains biens ne correspondant pas à ces normes sont pourtant proposés à la location et trouvent tout de même preneur. Le paiement des loyers est alors effectué par des personnes dans le besoin impératif de se loger, sans qu’ils ne sachent que des travaux de mise aux normes doivent être entrepris dans leur logement pour leur confort.

• Les clauses illégales

Le bail peut par ailleurs comporter des clauses interdites. La location sans garant peut avoir comme contrepartie des dispositions financières telles que :

• Des frais d’installation d’eau, gaz et électricité
• Des frais administratifs
• L’autorisation de prélever le loyer sur le salaire...

b. Les méthodes possibles

Trouver un logement étudiant sans garant, par exemple, est impensable. Pourtant, quelques pistes sont à explorer.

• La caution bancaire

Vous pouvez tenter de contacter votre banque pour qu’elle garantisse le paiement de votre loyer pendant un an. En contrepartie, celle-ci demande généralement à séquestrer le montant correspondant aux 12 mois de loyers sur un compte bloqué. Cette option nécessite donc de posséder une somme importante disponible.

• Les connaissances

Un ami quitte son logement et son propriétaire, avec qui il a de très bons rapports, veut louer au plus vite. Il vous met en relation et vous recommande vivement dans la mesure où vous êtes, comme lui, un payeur exemplaire.

Votre mère a une amie qui cherche un locataire et appuie la candidature de sa progéniture...

Une connaissance d’un ami peut sous-louer sa chambre de bonne... Bref, des possibilités plus ou moins intéressantes peuvent vous permettre d’obtenir une location sans garant.

• La solution Garantme

Garantme est l’alternative au garant physique. Cet organisme sera le garant de votre location. Elle vous délivre en ligne une caution solidaire après avoir analysé l’ensemble de vos ressources et étudié la prise de risque. En 24h, une garantie SEYNA pour un montant maximum de 90 000€ de loyers impayés est délivrée au bailleur.

5. Comment faire pour trouver un garant pour ma location ?

Vous avez flashé sur un appartement et le propriétaire est catégorique : si vous le voulez, vous devez présenter un garant pour cette location. Et vite, car vous n’êtes pas le seul candidat à espérer être sélectionné ! Plusieurs options s’offrent à vous.

a. Faire appel à un proche

La solution la plus connue est de faire appel à une personne de confiance, c’est-à-dire un membre de votre famille ou un ami. À première vue, cette option semble la plus confortable. Mais elle s’avère aussi délicate que fragile. D’une part, la future personne se portant caution de votre logement va devoir produire des justificatifs de ressources (avis d’imposition, contrat de travail...), ce qui peut mettre mal à l’aise. D’autre part, sa situation financière n’est pas immuable : personne n’est à l’abri d’une perte d’emploi ou d’un revers de fortune.

b. Demander une caution bancaire

Le recours à la banque est possible si vous disposez d’une épargne d’un montant égal à 12 mois de loyer. En effet, certaines banques acceptent de délivrer une caution d’un an à la seule condition de séquestrer cette somme pendant la même durée. Parfois, cette pratique est payante mais elle dépend surtout de la relation que vous entretenez avec votre organisme bancaire.

c. La caution solidaire Garantme

Dans l’optique où personne autour de vous n’est disposé à vous garantir et que votre banque refuse de vous délivrer une caution, Garantme est en mesure de vous aider. Grâce à son partenariat avec SEYNA, elle offre aux jeunes actifs et aux étudiants, dans la France entière et quel que soit le type bail, la possibilité d’obtenir une caution solidaire.

Après analyse du dossier rempli en ligne en 5 minutes, vous obtiendrez un certificat d’éligibilité sous 24h : Garantme se porte caution pour votre loyer jusqu’à 90 000€, pendant toute la durée du bail et pour un coût de 4,5% du montant du loyer à votre charge.

6. Comment bien choisir une caution ?

Contrairement aux idées reçues, il est essentiel de bien choisir le garant de sa location. Un lien de confiance doit vous unir. En effet, c’est lui qui va assurer le paiement des loyers, charges et frais de réparation éventuels en cas d’impayés de votre part. Dans le pire des cas, il peut subir des saisies sur ses biens personnels, voire sur son salaire. L’engagement qui vous lie lui donne également le droit de se retourner contre vous pour récupérer son dû.

Mais avant toute chose, la caution choisie pour votre location est votre sauveuse ! Grâce à son intention de vous soutenir en cas de difficulté et sa solvabilité, il vous donne accès au logement que vous voulez. Mieux vaut donc qu’il ne change pas d’avis.

• Dès lors, le montant des ressources est le facteur clé de succès du dossier de votre garant de location. Lorsqu’il s’agit d’une personne physique, il n’est pas nécessaire qu’elle ait impérativement un contrat de travail pour être acceptée. Il doit être seulement en mesure de justifier de ressources permettant de couvrir le montant du loyer (revenus locatifs ou mobiliers, indemnités, retraite, rente, etc.). Pour une personne morale, les choses sont plus aisées car il est plus simple d’obtenir des critères de solvabilité.

• En second lieu, assurez-vous que l’engagement du garant va s’inscrire dans la durée, c’est à dire :
• Qu’il ne change pas d’avis ou que vos relations ne sont pas susceptibles de se dégrader
• Que sa situation ne soit pas « à risque », c’est-à-dire que son travail ou ses ressources ne changent pas pendant la durée de la caution.
  
  

7. Que faire quand le propriétaire exige plusieurs garanties ?

On l’a vu, les propriétaires bailleurs sont libres de demander plusieurs garanties pour leurs logements. Il arrive donc que certains d’entre eux exigent deux garants pour leur location. Parfois, sachant que l’un d’entre eux peut devenir insolvable, savoir qu’il est possible d’avoir recours au second est nettement plus rassurant. Mais cela vous complique les choses : trouver un garant pour votre appartement est compliqué, alors deux, cela semble totalement impossible.

Lorsque ce type de situation arrive, il est alors préférable de se retourner vers une personne morale telle que Garantme. La caution solidaire et indivisible qu’elle propose remplit toutes les conditions requises par le bailleur : solvabilité, durée, montant garanti... Inutile de « rentrer dans les cases » pour que votre dossier soit accepté. Car son algorithme d’analyse de risque permet de garantir des profils refusés par la plupart des organismes.

Attention cependant à la pluralité des cautions pour un même bien. Restez vigilant sur la rédaction de votre acte d’engagement afin qu’il reflète réellement vos intentions, notamment sur la division ou non de la dette, ou le type de cautionnement (simple ou solidaire).

8. Quels documents le garant doit-il remplir pour la location d’un logement ?

Parmi la liste des documents à fournir pour la location d'un logement, deux documents doivent être renseignés et signés par la personne se portant caution afin de permettre au candidat locatire qu’il garantit de louer le logement.

a. L’attestation de caution physique ou morale

Lors de la visite du bien, le candidat remet au propriétaire son dossier de location afin que celui-ci l’étudie. S’il exige un garant pour sa location, il s’attend à avoir des informations à ce sujet. C’est pourquoi une attestation signée par la future caution doit se trouver dans le dossier du prétendant locataire.
Ce document comporte :

• L’identité de la personne physique ou morale se portant caution
• L’adresse du bien concerné
• L’engagement à signer la lettre de garant lors de l’établissement du bail.

b. La lettre de garant

La lettre de garant de location est quant à elle un acte juridique : elle lui impose des droits et des obligations. Les conséquences sont de ce fait lourdes pour la personne qui la signe car elle ne pourra pas y déroger avant son terme légal. Par cette lettre, la personne se portant caution accepte que le bailleur s’adresse à lui en cas d’impayés de son locataire. Il consent par la suite que le propriétaire créancier lance des procédures judiciaires à son encontre, telles que des saisies par exemple.

La caution de la location a donc tout intérêt à renseigner la lettre de garant de manière à ce qu’elle reflète parfaitement ses intentions, concernant notamment :

• La nature de la garantie : caution simple ou caution solidaire
• La somme maximale qu’il est en mesure de garantir : Le montant prévu peut effectivement être plafonné.
• Le terme de son engagement :
• La caution est à durée indéterminée : le garant peut la résilier mais elle prendra fin au terme du bail.
• La caution est à durée déterminée : elle prend fin à son terme et ne peut être résiliée de manière anticipée.

Sans mention précise, la durée de la caution est supposée être calée sur celle du bail, c’est-à-dire être à durée indéterminée.

Ces documents doivent être toutefois complétés par des justificatifs légalement listés afin d’attester notamment de ces ressources.

9. Comment constituer mon dossier de location avec une caution physique ou morale ?

Le choix du locataire se fait quasiment exclusivement sur la qualité du dossier. C’est pourquoi il est fondamental de prendre le temps de bien le préparer.

a. Le dossier doit être complet

Lors de la mise en location de son bien, le propriétaire bailleur va recevoir autant de dossiers que de candidats. Puisque l’immobilier est tendu, il a l’embarras du choix et ne va pas perdre du temps à demander des pièces complémentaires aux dossiers incomplets. La plupart du temps, la location de son logement est un investissement. Il doit donc louer au plus vite au locataire le plus solvable.

Alors accédez à sa demande et fournissez-lui les pièces suivantes (conformément à la loi ALUR) concernant votre garant et vous :

• Une pièce d’identité valide avec photo et signature
• Un justificatif de domicile de moins de 3 mois
• Un ou plusieurs justificatifs de votre activité professionnelle
• Un ou plusieurs justificatifs de vos ressources
• La lettre de garant de location

Ordonnez-les, faites des copies lisibles, donnez tout ce qui pourra jouer en votre faveur.

b. Vous devez rassurer sur les ressources

Le sujet de vos ressources et celles de votre garant va être analysé avec soin. Il faut donc que ces informations le rassurent pour qu’en cas d’incident de paiement de votre part, il puisse se retourner vers votre caution.

10. En cas de désaccord, mon garant peut-il se rétracter et dans quelle mesure ?

Lorsque le garant de votre location est un proche, les liens qui vous unissent peuvent évoluer... au point de se détériorer. Dès lors, il peut arriver que cette personne souhaite interrompre la caution pour ne plus avoir à se porter caution pour vous. À ce moment-là, il est utile de se replonger dans la lecture de la lettre de garant pour vérifier la durée de l’engagement.

a. La caution est à durée indéterminée

Si la garantie est valable pendant toute la durée du bail et ses renouvellements, elle est considérée comme étant à durée indéterminée. Le garant peut alors se rétracter par courrier recommandé AR. Cependant, ce retrait ne vaudra que pour les dettes contractées à compter de la notification et il devra garantir toutes les anciennes jusqu’à la fin du bail.

b. La caution est à durée déterminée

Si la garantie dispose d’un terme, le garant ne peut se désengager, hormis dans des cas éventuellement prévus dans l’acte. Il peut cependant solliciter l’accord du bailleur pour se rétracter de manière anticipée. Bien entendu, celui-ci est libre de ne pas accepter.

Trouver un logement ET un garant de location n’est pas chose aisée. Faire face à toutes les contraintes, formaliser son engagement est difficile, notamment pour les personnes isolées, les étudiants ou encore les jeunes entrant dans la vie active. Garantme offre une chance à ces personnes d’avoir aussi un garant pour leur logement.