Bien démarrer son activité en gestion locative

Que vous soyez au tout début de votre activité d’agent immobilier ou que vous souhaitiez diversifier vos services après quelques années d’exercice, développer une branche de gestion locative peut être une source de revenus intéressante, à condition de bien s’y prendre. Nos conseils dans cet article.

Qu’est-ce que la gestion immobilière locative ?

Complémentaire à la transaction immobilière, la gestion locative désigne l'ensemble des opérations se déroulant tout au long du processus de location :

Avant la location :

préparer le bien à louer, chercher un locataire solvable, rédiger les actes (bail de location), réaliser l’état des lieux d’entrée, prendre en charge les garanties et l’assurance loyers impayés ;

Pendant la location : demander et percevoir les loyers et les charges locatives, assurer la gestion technique du bien locatif ;

Après la location :

préparer le départ du locataire (état des lieux de sortie et restitution du dépôt de garantie), organiser son remplacement.

L’activité de gestion locative consiste donc à gérer et optimiser les rapports entre un propriétaire bailleur et le(s) locataire(s) de se(s) bien(s) immobiliers. À ce titre, la gestion locative se rapproche d’une gestion de patrimoine.

Quels sont les avantages et inconvénients de la gestion locative d’un bien immobilier pour une agence immobilière ?

Est-ce pertinent de lancer un service de gestion locative immobilière ? Bien menée, cette activité peut avoir de nombreux avantages.

Des liens durables avec les propriétaires.

En vous confiant la gestion de leurs biens, les propriétaires bailleurs peuvent s'engager sur des mandats de très longue durée (jusqu’à 30 ans) ! Des relations ancrées dans le long terme et pouvant générer des verticales de business (vente potentielle d’un bien appartenant à un propriétaire bailleur par exemple…).

Gestion locative : des revenus recurrents et fixes

Contrairement aux activités de transactions, qui peuvent apporter des revenus importants mais fluctuants, la gestion locative est synonyme de revenus réguliers, perçus sous la forme d’honoraires de gestion (pourcentage des loyers perçus).

Un levier de notoriété et de valorisation de son fonds de commerce

La gestion locative est par ailleurs un bon moyen pour augmenter la valeur de votre agence immobilière : en augmentant votre portefeuille clients, vous amplifiez la valeur marchande de votre fonds de commerce.

Gestion locative : une activité complexe

Toutefois, avec les lois Alur et Élan, la gestion locative s’est complexifiée : il faut désormais maîtriser un cadre juridique contraignant, entre indexation, plafonnement et encadrement des loyers, zonage, rédaction des baux, règles de congé et limitation des pièces justificatives… Ces compétences spécifiques peuvent ouvrir des besoins en recrutement ou nécessiter un investissement dans une solution technique adaptée.

Gestion locative : un risque financier non négligeable

Pour être rentable, l’activité de gestion locative doit être soutenue. Compte-tenu des investissements à réaliser en amont pour la mise en adéquation des ressources, la question du bénéfice de l’activité doit être sérieusement soulevée avant de se lancer. D’autant que, sur ce marché, la concurrence est rude.

Gestion locative : une activité chronophage

La gestion technique occupe une part importante de la gestion locative : or, cette activité est non seulement soumise au aléas mais également extrêmement gourmande en temps.

Quels sont les prérequis pour se lancer dans la gestion immobilière locative ?

Tout comme la transaction, l’activité de gestion immobilière locative est une activité réglementée (loi Hoguet et loi Alur). Pour exercer, vous devez donc être en possession d'une carte professionnelle immobilière Gestion locative à jour (autrement appelée la Carte G).

Comment obtenir la carte G ?

La délivrance de la carte G par la CCI dont dépend le siège social de votre agence immobilière est soumise à conditions. Vous devez en effet être capable de prouver :

• Votre aptitude professionnelle ;
• Votre honorabilité ;
• La souscription à une RC pro Agent Immobilier ;
• La souscription à une garantie financière.

Quelles sont les étapes pour lancer une activité en gestion locative ?

Pour lancer une activité de gestion locative avec succès, plusieurs étapes s’imposent.

L’étude de marché.

Saviez-vous que dans les grandes métropoles, 60% des biens immobiliers sont loués quand cette proportion descend à seulement 30% en zone rurale ! Avant de vous lancer dans la gestion locative, étudiez donc votre zone de chalandise !

Le choix de son mode d’organisation

En matière de gestion locative, plusieurs modèles d’organisations sont possibles :

• L’achat d’un portefeuille de gestion, pour éviter de créer un service de 1 à Z et atteindre rapidement un retour sur investissement. Attention toutefois : peu de portefeuilles sont disponibles sur le marché, le coût est donc important !
• L’externalisation de l’activité de gestion locative, en faisant appel à un spécialiste en ligne. Moyennant finances, ces plateformes permettent aux agences de proposer un service déjà formalisé. Charge aux agences de se constituer un portefeuille suffisant pour rentabiliser le recours à cette solution.

Le recrutement des bons talents

Qu’il s’agisse de nouveaux collaborateurs aguerris à la gestion locative ou des partenaires (artisans ou professionnels du bâtiment) intervenant dans le cadre de la gestion technique, le recrutement des talents à même de vous aider est une des étapes les plus importantes. L’enjeu est de vous donner les moyens d’être réactif pour répondre au plus vite aux demandes des locataires et des propriétaires non-occupants !

Quid des logiciels de gestion locative ?

Choisir les bonnes ressources, c’est également vous doter des bons outils digitaux. De nombreuses plateformes peuvent en effet vous aider, à la fois sur le plan de la gestion à proprement parler que sur le volet relation client.

En effet, certaines plateformes vous permettent d’automatiser une partie des process liés à la gestion locative (comptabilité, formalités administratives, gestion technique), quand d’autres vous permettent de proposer à vos clients des interfaces de suivi en ligne. Le tout en conformité avec le RGPD (Règlement Général sur la Protection des Données) !

La plupart de ces solutions digitales proposent des grilles d’abonnements adaptées à la taille de votre portefeuille. Une solution avantageuse pour externaliser les tâches les plus chronophages et les moins créatrices de valeur et vous concentrer sur votre cœur de métier : le relationnel client.

En conclusion

Avec la digitalisation, de nombreuses solutions existent pour automatiser les tâches fastidieuses et répétitives liées à la gestion locative. Il est donc aujourd’hui plus facile de se concentrer sur l'enrichissement de son portefeuille de biens en gestion et de rentabiliser rapidement cette activité. Mais une autre alternative existe : celle de la mise en nourrice.