Comment éviter les litiges liés au dépôt de garantie ? | Garantme

En tant que propriétaire de plusieurs logements en location, vous craignez sans doute les litiges liés au dépôt de garantie à chaque fois qu’un bail se termine. En effet, après l’état des lieux de sortie, il arrive que vous ne souhaitiez pas le rendre en intégralité à votre locataire, par exemple si des dégradations ont été constatées dans le logement. Le problème ? Même si vous êtes dans votre droit, vous n’êtes pas à l’abri d’une contestation !

Dans cet article, Garantme vous donne les clés pour éviter les litiges liés au dépôt de garantie. Une source de stress en moins en sortie de bail !

C’est quoi le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie, encadré par la loi Alur, ne doit pas être confondu avec la caution. 

En effet, bien que ce terme soit parfois utilisé pour parler du dépôt de garantie, ils ne recouvrent pas la même chose. La caution fait référence au garant physique ou moral, alors que le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire à la signature du bail et encaissée par le propriétaire bailleur, qui a pour but de couvrir les éventuels impayés de loyer ou dégradations dans le logement en location. 

Son encadrement par la loi lui permet de protéger le propriétaire bailleur comme le locataire des abus. 

Que couvre-t-il ?

Le dépôt de garantie sert à couvrir les frais de remise en état de l’habitation en cas de dégradations identifiées lors de l’état des lieux de sortie. Ainsi, à la fin du bail, le propriétaire bailleur n’est pas tenu de rendre le dépôt de garantie dans son intégralité s’il se rend compte qu’il va devoir faire des travaux de réparation ou remplacer des équipements (notamment dans le cas d’une location meublée) avant la remise en location du logement. 

Attention, on parle bien ici de dégradations nécessitant des travaux, et non pas de l’usure normale des lieux. Ainsi, en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez conserver le dépôt de garantie si vous constatez que la moquette du studio que vous louez est tachée ou déchirée. Par contre, si elle est un peu usée par endroit, il n’est pas possible de facturer le remplacement de la moquette au locataire, car il s’agit d’une usure liée à l’usage normal de l’habituation.

Bon à savoir : Le dépôt de garantie couvre également les impayés de loyer et de charges locatives. Ainsi, si un locataire quitte le logement du jour au lendemain sans régler son dernier mois de loyer, le propriétaire a le droit de l’utiliser pour rentrer dans ses frais. Toutefois, pour une meilleure protection contre les loyers impayés, l’idéal est de souscrire à la GLI Garantme. Même en cas de défaillance du locataire, vous obtiendrez le règlement de vos loyers en temps et en heure. De plus, la GLI couvre aussi les dégradations causées par les locataires.

Dans quel cas le propriétaire bailleur peut-il exiger un dépôt de garantie ?

Le propriétaire bailleur peut exiger un dépôt de garantie : 

• D’un montant équivalent à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide ;
• D’un montant équivalent à 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée.

Il existe toutefois deux exceptions : 

• Le bail mobilité ne permet pas de demander le paiement d’un dépôt de garantie ;
• Que le logement soit vide ou meublé, le propriétaire bailleur n’a pas le droit d’exiger cette somme d’argent si le loyer doit être payé d’avance chaque trimestre.

Pourquoi le dépôt de garantie est-il source de litiges ? 

En fin de bail, il s’agit d’une source de litiges, car le locataire s’attend à récupérer l’intégralité du dépôt de garantie. En tant que propriétaire bailleur, il est donc important que vous protégiez votre investissement locatif en limitant ce risque. Heureusement, il existe des solutions pour réduire les contestations. 

Nos conseils pour éviter les litiges liés au dépôt de garantie

En plus de connaître vos droits et vos obligations, voici trois conseils pour anticiper les litiges liés au dépôt de garantie en sortie de bail ! 

Un bail de location conforme

Lors de la rédaction du contrat de location, veillez à bien préciser le montant ainsi que les conditions de paiement et de restitution. En effet, s’il n’y a aucune mention dans le bail, le locataire n’est pas tenu de verser un dépôt de garantie au propriétaire bailleur. En cas d’impayés de loyer ou de dégradations dans le logement, vous ne pourrez donc pas vous retourner contre le locataire. 

Un état des lieux d’entrée et de sortie

Réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie est indispensable pour vous protéger d’éventuels litiges. Attention, ces deux états des lieux doivent être minutieux, car tout doit être consigné pour éviter les mauvaises surprises. 

Voici nos recommandations : 

• Vérifiez toutes les pièces de l’habitation et ne négligez aucun détail : sols, murs, plafonds, plomberie, installation électrique, appareils électroménagers, etc.
• Prenez des photos et ajoutez-les au dossier de location pour mieux les comparer plus tard : les pièces du logement, mais aussi les défauts constatés.
• Demandez à votre locataire les factures des travaux réalisés dans le logement, car s'il est en droit de repeindre un mur ou de changer un papier peint, il doit prouver qu’il s’agit d’une amélioration faite à ses frais et non pas d’une dégradation. 

Une restitution dans les temps

Enfin, que vous décidiez de faire une retenue sur le dépôt de garantie de votre locataire ou non, ne tardez pas trop pour le restituer. En effet, l’une de vos obligations en tant que propriétaire bailleur est de rendre cette somme d’argent en respectant les délais définis par la loi :

• Le délai maximum est d’un mois en cas d’état des lieux conforme ;
• Le délai maximum est de deux mois en cas d’état des lieux non conforme.

Vous éviterez ainsi une confrontation inutile avec votre locataire. Chacun doit respecter ses obligations pour une fin de bail sereine !