Avec l’essor du tourisme et des séjours de courte durée, la location saisonnière est devenue incontournable… Cependant, face à une demande très forte pour des logements en location longue durée, certains propriétaires envisagent désormais de transformer leurs locations saisonnières. Source de tension locative, en particulier dans les grandes villes ou dans les régions touristiques, la location saisonnière est désormais soumise à une réglementation de plus en plus strice.
Pour bénéficier d’un revenu plus stable et réduire le temps passé sur la gestion quotidienne de leur bien, beaucoup de propriétaires décident de convertir leur logement de courte durée vers la longue durée. Ils mettent alors leur bien sur le marché locatif traditionnel, avec des locataires de plus longue durée. Ce changement nécessite toutefois de bien comprendre les démarches et les réglementations liées à ce type de location. Alors, comment faire pour transformer son logement saisonnier en location longue durée ? Garantme vous dit tout dans cet article.
Pour rappel, la location courte durée (ou saisonnière) et la location dite longue durée sont deux
choses bien distinctes. Chacune présente des avantages et des inconvénients, tant sur les plans financiers que réglementaires. Faisons le point :
Par location saisonnière, on entend la mise en location d'un appartement ou d’une maison pour une courte durée. Cela signifie que le logement ne peut avoir vocation à devenir la résidence principale du locataire. Cela comprend donc les appartements loués pour le tourisme, pour les voyages d’affaires, partout en France.
La location saisonnière est une pratique encadrée par la loi. Pour pouvoir être qualifié de meublé de tourisme, un bien doit avoir une surface minimale de 9 m². Il doit être meublé, avec des meubles ou équipements obligatoires, dont la literie, l’électroménager ou la vaisselle… Contrairement à un bail de location classique, la location saisonnière est régie par le Code civil. Ainsi, la durée, le prix et les conditions du contrat sont donc fixés librement par le propriétaire et le locataire.
À retenir cependant : un propriétaire n’a pas le droit de louer un bien meublé en location saisonnière plus de 90 jours consécutifs par an à la même personne.
Ce type de location, largement favorisé par des plateformes comme Airbnb ou Abritel, séduit de nombreux propriétaires ou investisseurs, pour compléter leurs revenus ou même en vivre, s’ils possèdent plusieurs unités. Outre les revenus souvent plus élevés qu’en location classique, c’est une pratique rentable, offrant une grande flexibilité aux propriétaires : le logement peut être loué en continu, ou par période, quand ils le souhaitent. Certains propriétaires l’utilisent aussi pour rentabiliser leur résidence secondaire lorsqu’ils ne l’occupent pas.
En longue durée, un logement est loué pour une période généralement de un à trois ans, sous la forme d’un bail d’habitation classique ou d’un bail mobilité. Contrairement à la location saisonnière, avec ce type de contrat, le logement devient la résidence principale du locataire. Il peut être meublé ou loué vide. Il y a des droits et obligations pour les deux parties. La location longue durée offre aux propriétaires un revenu locatif régulier tout en répondant à une demande très forte, notamment dans les zones tendues ou dans les villes étudiantes où l'accès au logement est un enjeu majeur.
Louer en longue durée permet aux propriétaires bailleurs de percevoir des revenus stables. La gestion est simplifiée, qu’elle soit faite par le propriétaire lui-même ou par une agence de gestion locative. Enfin, car les baux sont de longues durées et que la demande est forte, il y a généralement moins de vacances locatives.
La location longue durée permet de réduire certaines contraintes administratives associées à la location touristique. Contrairement à la location saisonnière, qui exige souvent un enregistrement en mairie et une gestion accrue des allers-retours des locataires, la location longue durée est encadrée par un bail classique avec des obligations bien définies.
Passer à la location longue durée nécessite toutefois de respecter certaines réglementations, comme le plafond des loyers dans certaines zones, mais les bénéfices en termes de tranquillité et de rentabilité sur le long terme en font un choix stratégique pour de nombreux propriétaires.
Avant de le louer en longue durée, vous devrez adapter votre logement. Un bien loué en longue durée doit respecter certaines normes légales et être adapté à une occupation prolongée.
Assurez-vous que les diagnostics immobiliers obligatoires (le DPE, diagnostic plomb, électricité, gaz, etc.) soient à jour.
En longue durée, un logement peut être en bail meublé ou non meublé. Vous pouvez ainsi conserver les meubles de votre location saisonnière. Quel bail choisir ? Tout dépend de votre cible locative. Le meublé, souvent prisé des étudiants et jeunes actifs, offre plus de flexibilité avec une durée minimale d’un an. Le non-meublé, quant à lui, avec une durée minimale de trois ans, attire davantage les familles ou locataires en quête de stabilité.
Avant de fixer le montant de votre loyer, faîtes une rapide étude de marché en consultant les annonces similaires à votre bien, et voir les prix pratiqués dans votre secteur. Fixez un loyer attractif, mais compétitif. Attention à tenir compte des plafonds de loyers dans les zones tendues.
Pour faire passer son bien en location longue durée, il est essentiel de respecter certaines règles. Selon la localisation du bien, une déclaration changement d’usage peut être requise. Vérifiez bien auprès de la mairie si une autorisation préalable est requise, surtout dans les zones où la réglementation est stricte, dans les grandes villes notamment, comme Paris ou Lyon.
De plus, le contrat de location doit être établi dans les règles. Ce bail doit spécifier la durée du contrat, le montant du loyer, les charges et inclure un état des lieux précis. Le dépôt de garantie est encadré : il représente un mois de loyer pour un logement non meublé et jusqu’à deux mois pour une location meublée.
Enfin, tout comme le bail diffère, l’assurance à souscrire ne sera pas la même selon le type de location, saisonnière ou classique. En location de tourisme, le propriétaire doit souvent souscrire une garantie responsabilité civile "propriétaire non occupant" (dite PNO) pour couvrir les éventuels dommages causés par les locataires temporaires. En location classique en revanche, le locataire doit obligatoirement souscrire à une assurance habitation.
Passer son logement saisonnier de tourisme en location longue durée est plus aisé qu’on ne le pense. Toutefois, vous devrez faire attention à bien respecter le cadre légal entourant la location longue durée, en particulier dans les grandes villes.