Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier pour obtenir un complément de revenus et générer un cashflow positif ? Oubliez les grandes métropoles, comme Lyon, Paris, Montpellier ou Bordeaux. Tournez-vous plutôt vers ces cinq villes pour que votre investissement locatif soit le plus rentable.
En immobilier, une ville rentable doit posséder plusieurs caractéristiques.
Le rapport entre le prix d’achat au mètre carré et le montant du loyer doit vous être favorable. Vous devez donc cibler des villes où le mètre carré coûte peu cher, mais se loue à un bon prix pour obtenir une rentabilité locative satisfaisante.
Gardez en tête que les prix varient d’une ville à l’autre, mais aussi d’un quartier à l’autre. De plus, à la location, le prix au mètre carré n’est pas le même pour un studio que pour un trois pièces. Les petites surfaces sont ainsi des investissements locatifs plus rentables que les grands appartements.
Votre investissement immobilier sera rentable uniquement si vous trouvez un locataire. Il est donc essentiel de porter votre choix sur une ville attractive, dans laquelle il existe une tension locative. La demande de logement doit y être supérieure à l’offre.
Lors de vos recherches, concentrez-vous sur les villes :
La fiscalité tient un rôle important dans le calcul de votre rentabilité locative. En effet, toutes les municipalités ne pratiquent pas le même taux pour la taxe foncière. De plus, dans certaines villes, vous devrez respecter l’encadrement des loyers.
À l’inverse, plusieurs villes offrent des avantages fiscaux aux investisseurs. Si la loi Pinel n’a plus cours, la réduction d’impôt prévue par la loi Denormandie, elle, est toujours en vigueur.
Un bon rendement locatif dépend de vos objectifs. Cependant, un investissement immobilier qui dégage une rentabilité comprise entre 8 et 10 % est généralement considéré comme très rentable. Voici des exemples de villes qui vous permettront d’atteindre ces résultats.
Chef-lieu du département de la Loire, situé à 65 kilomètres seulement de Lyon, Saint-Étienne est souvent présentée comme la ville la plus rentable de France dans laquelle investir. En fonction des biens immobiliers, des quartiers et du type de location, vous pouvez espérer un rendement entre 8 et 10 %.
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Saint-Étienne |
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Prix de vente au m² |
Entre 876 € et 2 332 € Prix médian 1 368 € |
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Loyer (Prix au mètre carré en euros) |
Entre 8 € et 16 € Loyer médian : 11 € |
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Part des logements vacants en 2022 |
12,2 % |
Malgré la fermeture de certaines industries, Saint-Étienne reste le premier bassin d’emploi de la Loire. L’activité y est diversifiée, avec des opportunités dans le secteur public (hôpital, faculté) et dans le privé. La ville abrite le siège du groupe Casino, le spécialiste du matériel médical Thuasne ainsi que des entreprises spécialisées dans la mécanique et la métallurgie.
Enfin, Saint-Étienne accueille plusieurs grandes écoles, une université et quelques 30 000 étudiants.
Située à proximité de la frontière avec la Suisse et l’Allemagne, la ville de Mulhouse promet un rendement brut de 7 à 9 %. Malgré une population en baisse, la sous-préfecture du Haut-Rhin fait partie des villes à envisager pour un investissement locatif rentable en 2025.
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Mulhouse |
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Prix de vente au m² |
Entre 1 008 € et 3 252 € Prix médian 1 937 € |
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Loyer (Prix au mètre carré en euros) |
Entre 9 € et 19 € Loyer médian : 12 € |
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Part des logements vacants en 2022 |
16,24 % |
Le bassin mulhousien représente à lui seul 5 % de l’emploi salarié dans le Grand Est. Stellantis, Eiffage et le centre hospitalier font partie des principaux employeurs, aux côtés de nombreuses PME du secteur du fret, de la logistique et des nouvelles technologies.
Chaque année, environ 8 000 étudiants fréquentent l’université de Haute Alsace où l’une des grandes écoles de Mulhouse.
En TGV, la ville du Mans n’est qu’à une heure de Paris. Un atout qui permet, entre autres, à la préfecture de la Sartre d’offrir un rendement locatif proche de 7 % aux investisseurs immobiliers.
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Le Mans |
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Prix de vente au m² |
Entre 1 419 € et 3 784 € Prix médian 2 271 € |
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Loyer (Prix au mètre carré en euros) |
Entre 10 € et 21 € Loyer médian : 13 € |
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Part des logements vacants en 2022 |
7,9 % |
Le secteur tertiaire est la plus importante source d’activité de la ville, avec la présence notamment des assureurs MMA et Covéa. L’agroalimentaire (Yoplait, Bordeau Chesnel) ainsi que l’automobile (Renault et NSN transmissions) sont également représentés.
13 000 étudiants sont inscrits soit à l’université, soit dans l’une des grandes écoles de la ville.
Avec un rendement proche de 7 %, Niort a récemment fait son apparition dans le top des villes les plus rentables pour un investissement locatif. La préfecture des Deux-Sèvres et sa qualité de vie ont déjà séduit 60 000 habitants.
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Niort |
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Prix de vente au m² |
Entre 1 372 € et 3 280 € Prix médian 2 034 € |
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Loyer (Prix au mètre carré en euros) |
Entre 9 € et 21 € Loyer médian : 13 € |
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Part des logements vacants en 2022 |
7,9 % |
Avec un taux de chômage de seulement 5,4 %, la ville de Niort fait figure de bon élève en France. Le secteur de la banque et de l’assurance (MAIF, MACIF, FLOA Bank) représente 27 % des emplois, suivi par le commerce, l’administration et la santé.
La métropole ne compte pour le moment que 3 500 étudiants, pour la plupart inscrits au Pôle universitaire. Mais le maire s’est donné pour objectif de transformer Niort en ville étudiante et d’en accueillir 5 000 d’ici 2028.
Vous aimeriez investir dans le sud de la France ? Direction la ville de Perpignan. Dans cette agglomération jeune et populaire, certains investissements immobiliers procurent un rendement locatif brut proche de 8 %.
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Perpignan |
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Prix de vente au m² |
Entre 1 163 € et 3 275 € Prix médian 1 890 € |
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Loyer (Prix au mètre carré en euros) |
Entre 9 € et 19 € Loyer médian : 12 € |
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Part des logements vacants en 2022 |
15,1 % |
Le département des Pyrénées-Orientales connaît un taux de chômage plus élevé que la moyenne nationale, mais l’activité économique y est dynamique grâce au Pôle Saint-Charles international, le premier centre européen de commercialisation, de transport et de logistique en fruits et légumes frais. Le tourisme, l’administration, la construction et l’agroalimentaire contribuent également à l’attractivité du territoire.
La ville de Perpignan accueille 9 500 étudiants à l’université Via Domitia. L’établissement propose plus de 150 formations et comporte notamment une école d’ingénieurs et un IUT (Institut universitaire de technologie), soit un vivier intéressant de possibles locataires.
Une forte rentabilité locative est souvent associée à une prise de risque plus importante. Voici quelques conseils pour réussir votre investissement locatif, peu importe la ville où vous achetez.
Un prix d’achat très en dessous du marché peut être lié à la qualité du bien immobilier. Avant d’acheter, renseignez-vous sur :
Afin d’éviter les loyers impayés, choisissez un locataire solvable. Vous pouvez en plus exiger qu’il prenne une caution solidaire. Il peut s’agir d’une personne physique ou d’un organisme de cautionnement privé, comme Garantme. Notre garantie loyers impayés (GLI) vous assure aussi une indemnisation rapide dès le premier retard de paiement.
La plus-value à la revente fait partie de la rentabilité de votre investissement. Vous devez y penser dès vos recherches et définir la durée idéale de votre placement.
Si nul ne peut prévoir l’avenir, renseignez-vous sur les projets à moyen et long terme dans la ville et le quartier. Évitez aussi les biens atypiques. Parfois moins chers à l’achat, ils sont plus difficiles à revendre sur le marché de l’immobilier.
En clair, pour un investissement locatif rentable, privilégiez des villes moyennes avec un bon rapport entre prix au mètre carré et montant du loyer, comme Saint-Étienne, Mulhouse, Le Mans, Niort ou Perpignan.