La VEFA est un dispositif attractif pour les investisseurs qui souhaitent acheter un logement neuf pour le mettre en location. Avec ses avantages fiscaux et ses garanties, l’achat sur plan doit toutefois être mené avec précaution pour éviter les problèmes au terme du chantier (retards de livraison, malfaçons).
Pour votre prochain investissement immobilier, vous envisagez un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ? Ce placement possède de nombreux avantages pour les investisseurs.
Mais attention, il est impératif de bien préparer votre projet pour éviter de tomber dans certains pièges. En effet, même si la VEFA est un dispositif attractif, acheter sur plan peut réserver de mauvaises surprises, du simple retard de livraison à la faillite du promoteur immobilier !
Découvrez nos conseils pour réussir votre investissement locatif en VEFA.
La VEFA, également appelée achat sur plan, est un dispositif permettant d’acheter un logement avant l’achèvement de sa construction. Quand on achète un appartement en VEFA, celui-ci n’est donc pas encore construit ou est en cours de construction. Le bien est réservé suite à la signature d’un contrat avec le promoteur immobilier et au versement d’un dépôt de garantie.
L’achat en VEFA pour faire de l’investissement locatif présente de nombreux avantages, sur le plan des finances et de la fiscalité :
Des garanties permettent de sécuriser l’investissement locatif en VEFA :
Les logements neufs sont attractifs pour les locataires, car ils sont synonymes de confort et de performance énergétique. Pour les acquéreurs, le dispositif VEFA est donc une bonne stratégie pour se protéger de la vacance locative, du moins si le logement est bien situé.
De plus, comme le loyer est plus élevé que dans l’ancien, la rentabilité locative est également supérieure. Toutefois, il ne faut pas oublier que le prix d’achat d’un logement neuf est aussi plus élevé que dans l’ancien. Il faut en tenir compte dans le calcul de la rentabilité.
Bien que l’investissement locatif en VEFA possède de nombreux avantages, la prudence est de mise. En effet, il est impératif de bien se renseigner sur les étapes à respecter ainsi que sur les précautions à prendre tout au long du processus pour éviter les mauvaises surprises.
Un investissement locatif en VEFA se déroule en quatre étapes :
L’achat en VEFA pour faire de l’investissement immobilier comporte des risques.
Par exemple, saviez-vous que le retard de livraison concerne 1 acquéreur sur 3 ?
Louise Bargibant, avocate en droit immobilier, précise : « Le promoteur reste maître de l’ouvrage jusqu’à la livraison : il est responsable de la bonne exécution des travaux et du respect des délais prévus au contrat, qu’il a lui-même établis par ailleurs. »
Toutefois, la plupart des contrats en VEFA listent des causes légitimes de suspension des délais, telles que les intempéries, les défaillances d’une entreprise exécutante ou les difficultés d’approvisionnement en matériaux.
Si le retard n’est pas légitimement justifié, l’acquéreur est en droit d’engager la responsabilité contractuelle du promoteur immobilier afin d’obtenir réparation pour les préjudices subis. Louise Bargibant explique : « L’indemnisation est alors proportionnée au préjudice réel. Cela peut inclure les loyers supportés pendant l’attente de la livraison, les frais intercalaires du crédit, le paiement d’un garde-meuble, la perte d’un avantage fiscal ou encore le remboursement de la commande d’équipements devenus inutilisables. »
Et en cas de faillite du promoteur immobilier ?
Si ce dernier a bien souscrit à la garantie financière d'achèvement (GFA), pas de panique, votre logement neuf vous sera bien livré… Cependant, la livraison risque de prendre beaucoup plus de temps que prévu. D’où l’importance de se renseigner sur la réputation et la situation financière du promoteur immobilier avant de s’engager !
Dernier risque à ne pas négliger en VEFA : les malfaçons à la livraison.
Pour certains acquéreurs, c’est la douche froide. Heureusement, les garanties offertes par le contrat de vente en VEFA permettent une prise en charge des défauts. Là encore, il est recommandé de contrôler le sérieux du promoteur immobilier pour éviter de se retrouver avec des travaux supplémentaires après la réception de l’appartement.
Vous voulez réussir votre investissement et optimiser la rentabilité locative de votre bien acheté sur plan ?
Voici nos conseils.
De cette manière, vous aurez la garantie de réduire le coût de votre investissement et de maximiser vos revenus locatifs tout en préservant la valeur patrimoniale du logement sur le long terme.
Vérifiez son historique de livraisons, sa solidité financière via des bilans récents, les avis d’anciens acquéreurs et sa souscription à la Garantie Financière d’Achèvement (GFA). Privilégiez les promoteurs certifiés (NF Habitat, Qualibat) pour limiter les risques.
Bien que les prix en VEFA soient souvent fixes, des négociations sont possibles sur les frais de personnalisation (cuisine équipée, revêtements), les parkings ou les caves. Comparez les offres similaires dans le même programme ou d’autres projets du promoteur pour argumenter.
Une assurance dommage-ouvrage (obligatoire) couvre les désordres avant la garantie décennale. En investissement locatif, une assurance loyers impayés (GLI) et une multirisque habitation pour le propriétaire non occupant sécurisent vos revenus et le bien.
Oui, via une cession de contrat de réservation, mais cela dépend des clauses du promoteur. Les frais de notaire et la TVA réduite peuvent être perdus si la revente intervient avant 5 ans. Une plus-value est possible si le marché immobilier local a progressé depuis l’achat.