Squats et impayés de loyer représentent encore et toujours un risque majeur pour les propriétaires, et ce, malgré les réformes récentes. Si la loi Kasbarian de 2023 a déjà renforcé les expulsions et les sanctions en la matière, une nouvelle évolution du cadre légal est d'ores et déjà attendue en 2027 et devrait durcir le ton.
C’est pour prendre en main le sujet du squat que le gouvernement a promulgué en 2023 la loi Kasbarian, aussi appelée loi antisquat.
Ainsi, en 2025, avec le durcissement des procédures judiciaires, les expulsions locatives ont augmenté de 27 % par rapport à l’année précédente, avec plus de 30 000 ménages sommés de quitter leur domicile, selon les données de la Chambre nationale des commissaires de justice (CNCJ).
Un niveau encore jamais atteint.
Malgré tout, pour les propriétaires, les démarches restent encore trop lourdes et trop longues, et les témoignages de détresse ne manquent pas, d’où un renforcement de la loi Kasbarian prévu pour 2027.
Contrairement aux idées reçues, la loi Kasbarian englobe aussi les impayés de loyer. Mais attention à ne pas confondre ces deux notions.
La loi Kasbarian, portée par le député Guillaume Kasbarian, a été promulguée le 27 juillet 2023. Son objectif ? Mieux protéger les propriétaires contre les occupations illicites de leurs logements et les impayés.
Cela recouvre deux réalités.
Le squat, d'un côté, qui concerne toute personne s'introduisant et s'installant dans un logement sans y avoir été autorisée (pas de bail et pas de loyer). L'individu n'est alors pas locataire, il occupe le bien de façon illicite, souvent après avoir forcé une entrée ou profité d'une vacance locative du logement. Il n'y a donc pas d'impayés à proprement parler puisqu'aucun loyer n'a jamais été dû.
De l'autre côté, il y a justement les impayés de loyer, qui s'appliquent lorsqu'un locataire ayant signé un bail (et qui a donc le droit d'être dans le logement) cesse de payer son loyer. Dès lors, la procédure pour le faire partir est radicalement différente de celle applicable à un squatteur, et surtout bien plus longue.
La loi Kasbarian traite les deux cas. Et malgré son surnom de "loi antisquat", une large partie de ses dispositions concerne en réalité la gestion des impayés.
Avant l'adoption de la loi Kasbarian, la situation des propriétaires était difficile aussi bien pour la problématique des squats que celle des impayés.
Face à un squatteur, il existait déjà une procédure administrative rapide issue de l'article 38 de la loi DALO (Droit au logement opposable) de 2007, permettant au propriétaire de saisir le préfet sans passer par un tribunal. Toutefois, ledit préfet pouvait refuser d'agir (par exemple, en cas de situation familiale et sanitaire extrême) et renvoyer vers la voie judiciaire classique, parfois synonyme de plusieurs mois, voire plusieurs années d'attente. Avec la loi Kasbarian, les occupants peuvent être expulsés plus rapidement sous un délai d’environ 72 heures.
Dans le cas du locataire en impayés, la définition légale de la dette pouvait être complexe (deux fois le montant du loyer charges comprises, après déduction des aides au logement) et rendait les démarches souvent longues et incertaines, notamment à cause des délais administratifs.
Bon à savoir : Vous êtes propriétaire et subissez des impayés de loyer ? Contactez SOS Impayés pour bénéficier gratuitement de conseils, par téléphone du lundi au vendredi au 0 805 160 075 (numéro vert : appel et service gratuit, depuis un fixe ou mobile). Consultez aussi la page du gouvernement sur les loyers impayés pour en savoir plus.
Adoptée en juillet 2023, la loi Kasbarian a amélioré la situation sur les deux tableaux, sans tout régler pour autant.
Côté squat, elle a étendu la procédure accélérée d'expulsion à tous les types de logements (résidences principales, secondaires, logements vacants ou entre deux locations), permettant au préfet d'ordonner l'expulsion d'un squatteur en 72 heures environ. Les sanctions ont aussi été considérablement alourdies, puisque l’occupation illicite d'un logement et la violation de domicile sont désormais punies de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende. Les juges ne peuvent plus non plus accorder de délais aux squatteurs dont l'expulsion a déjà été ordonnée.
En revanche, la loi de 2023 n'a pas simplifié la définition de l'impayé. Le calcul complexe basé sur deux fois le montant du loyer, après déduction des aides au logement, est resté en vigueur, continuant à retarder les démarches des bailleurs. Et pour cause ! Ceux-ci ne connaissent pas toujours dans le détail le montant des APL reçues par leurs locataires. C'est donc précisément ce point que la réforme de 2027 vient corriger.
Avec de nouvelles précisions en préparation pour la loi Kasbarian, le gouvernement français espère pallier les manquements de la première mouture.
La réforme prévue pour 2027 introduit une règle simple, claire et bien plus protectrice pour les bailleurs. Désormais, un impayé sera officiellement reconnu dès lors que la dette cumulée atteint 450 euros ou que le locataire cumule trois mois de non-paiement, et ce, même si le montant total est inférieur à ce seuil.
Et c'est un changement de logique profond.
Là où l'ancienne définition obligeait à attendre que la situation soit déjà sérieusement dégradée, les nouveaux décrets permettent d'intervenir bien en amont. Pour les propriétaires, cela signifie concrètement que les démarches peuvent être engagées bien plus tôt, avant que les dettes s'accumulent au point de devenir ingérables.
Cette mesure concerne exclusivement, là encore, les situations d'impayés de loyer, c'est-à-dire les locataires titulaires d'un bail qui bénéficient des aides au logement, mais qui ont cessé de payer leur loyer.
Jusqu'ici, même en cas d'impayés avérés, le transfert direct des APL au propriétaire n'était ni automatique ni rapide. Les bailleurs se retrouvaient dans une situation absurde où leur locataire percevait des aides de la CAF destinées à couvrir le loyer, alors qu'eux-mêmes n'en voyaient pas la couleur.
Avec les nouvelles mesures, ce basculement sera accéléré dès le signalement de l'impayé. Concrètement, quand un propriétaire signalera la situation, la CAF (ou la MSA, Mutualité Sociale Agricole, pour les locataires relevant du régime agricole) réorientera le versement des APL directement vers le bailleur. Le propriétaire percevra ainsi une partie du loyer plus rapidement, tandis que la dette du locataire diminuera mécaniquement, limitant au passage le risque d'endettement excessif.
Parallèlement à la réforme Kasbarian, le député UMP Corentin Le Fur a déposé en septembre 2025 une proposition de loi cosignée par plusieurs parlementaires, dans le but de réduire les délais d'expulsion en cas d'impayés de loyer pour les personnes détentrices d’un bail.
"Nos compatriotes ne comprennent pas qu'il faille parfois plusieurs années pour expulser un occupant qui ne paie pas", explique le député. Le texte prévoit notamment de diviser par deux le délai laissé au locataire pour régulariser sa dette (de six à trois semaines), de conditionner l'octroi de délais par le juge à la bonne foi prouvée du locataire, et de créer une procédure spécifique obligeant le juge à statuer en 30 jours maximum. L'État devrait également être contraint de répondre sous un mois à toute demande de concours de la force publique.
Le projet de loi RIPOST (pour Réponses Immédiates aux Phénomènes troublant l’Ordre public, la Sécurité et la Tranquillité de nos concitoyens) s'attaque, lui (entre autres sujets) à une forme particulière de squat : l'occupation illégale de logements touristiques, un phénomène en progression dans certaines grandes villes françaises.
En effet, des personnes, entrées comme touristes, ne sortent finalement jamais du logement loué pour quelques jours. Le texte prévoit donc d'étendre les dispositifs de protection existants à ces situations spécifiques. C'est un texte à suivre de près pour tout propriétaire qui loue via des plateformes de courte durée, comme Airbnb ou Booking, et qui peut s’exposer à un usage détourné de son bien.
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Loi Kasbarian 2023 |
Réforme 2027 (décrets attendus) |
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Logements couverts (procédure squat rapide) |
Tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non (Code pénal : art. 226-4, al. 3). |
Idem + logements touristiques envisagés (loi RIPOST) |
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Sanctions pour les squatteurs |
3 ans de prison, 45 000 € d'amende |
Pas de changement annoncé |
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Définition de l'impayé de loyer |
2x le montant du loyer charges comprises, après déduction des APL |
450 € de dette OU 3 mois de non-paiement |
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Versement des APL au propriétaire |
Non automatique, délais longs |
Accéléré dès le signalement de l'impayé |
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Délai laissé au locataire pour régulariser sa dette |
6 semaines |
3 semaines (proposition de loi Le Fur, si adoptée) |
Face aux impayés de loyers, les procédures restent longues et éprouvantes, même raccourcies. En France, la trêve hivernale continue par exemple de limiter les expulsions de locataires entre novembre et mars (même si elle ne s'applique pas aux squatteurs), et les frais juridiques peuvent rapidement atteindre plusieurs milliers d'euros. C'est pourquoi il est risqué de faire reposer la sécurisation de ses revenus locatifs sur le seul cadre légal.
La Garantie Loyer Impayé (GLI), comme celle proposée par Garantme, permet de couvrir les impayés dans le cadre d’une résidence principale et constitue un solide filet de sécurité qui complète les nouvelles protections offertes par la loi.
Il est aussi possible d'imposer dès maintenant à son locataire que le versement des aides au logement (APL) se fasse directement sur le compte du propriétaire.
Depuis 2023, la France s'est engagée dans un durcissement progressif du cadre législatif autour de l'occupation illégale et des impayés de loyers.
La loi Kasbarian a posé les bases en traitant les deux situations : procédure accélérée et sanctions alourdies pour les squatteurs, et premières mesures de protection renforcée pour les bailleurs face aux locataires défaillants. La réforme de 2027 franchirait donc une étape supplémentaire, cette fois essentiellement du côté des impayés, en simplifiant la définition de l'impayé (450 euros ou trois mois de non-paiement) et en accélérant le versement des APL directement aux bailleurs. La proposition de loi Le Fur et le projet RIPOST viendraient alors compléter le dispositif, chacun sur son registre.
Pour autant, l'évolution du cadre légal ne suffit pas à garantir la tranquillité d'un propriétaire. Les meilleures lois du monde n'empêchent pas les impayés, elles aident simplement à moins mal les gérer. Anticiper avec les bons outils, qu'il s'agisse d'une garantie loyer impayé, d'une caution solide ou d'un versement APL direct dès la signature du bail, reste la meilleure façon de protéger ses revenus locatifs dans la durée.
Si le squatteur ne quitte pas les lieux après une expulsion administrative ou judiciaire, le propriétaire peut demander le concours de la force publique via le préfet. En cas de refus ou de délai excessif, un recours devant le tribunal administratif est possible pour faire constater l'illégalité du refus.
Oui, depuis 2023, la procédure accélérée d'expulsion pour squat couvre tous les types de logements, y compris les résidences secondaires et les locations saisonnières. Cependant, la loi RIPOST (en discussion) pourrait spécifiquement renforcer la protection des logements touristiques.
Il faut réunir des preuves écrites : relevés bancaires démontrant l'absence de paiement, lettres de relance envoyées en recommandé avec accusé de réception, et éventuellement constat d'huissier. La dette doit atteindre deux fois le montant du loyer charges comprises (après déduction des APL) pour déclencher une procédure.
Outre la GLI, les propriétaires peuvent exiger une caution solidaire (physique ou bancaire), demander le versement direct des APL dès la signature du bail, ou opter pour un garant institutionnel (Visale) ou moral (Garantme). Certains contrats d'assurance habitation incluent aussi des options contre les impayés.