Propriétaires : location meublée ou location nue ? | Garantme

Vous envisagez de devenir propriétaire d’un logement avec pour objectif de le louer et ainsi de générer des revenus locatifs ? 

Avant de vous mettre en quête du locataire idéal, vous allez devoir trancher entre la location meublée et la location nue. En fonction de votre décision, les règles à appliquer et les implications fiscales seront différentes. 

On vous explique les différences entre ces 2 types de location pour faciliter vos premiers pas de propriétaire bailleur.

Quelles différences entre la location nue et meublée ? 

Les équipements du logement

La première différence entre logement meublé et vide est évidente : louer un meublé implique de mettre à la disposition de son locataire un certain nombre de meubles et d’équipements. 

Mais attention, il ne suffit pas d’équiper son logement avec un lit et un canapé pour qu’il puisse être considéré comme location meublée. En effet, les fournitures à mettre à la disposition du locataire sont fixées par décret : retrouvez les meubles et les équipements obligatoires dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. 

Bien sûr, pour le propriétaire, cela implique de dédier un budget pour équiper son bien. Cependant, le logement meublé est très attractif : les locataires sont de plus en plus nombreux à se tourner vers la location meublée pour éviter de devoir acheter du mobilier ou de l’électroménager, et ce, même si le loyer est en moyenne 5 à 30 % plus élevé que pour un logement vide équivalent. 

Les règles de location

La durée du bail, le montant du dépôt de garantie et la durée du préavis diffèrent entre la location meublée et nue. 

Découvrez notre tableau récapitulatif pour mieux comprendre les différences entre vide et meublé : 

Compte tenu de ces informations, vous pouvez prendre votre décision en fonction du type de locataire que vous souhaitez attirer. 

En effet, louer un logement vide est un bon choix si vous souhaitez signer un contrat de location longue durée et ainsi éviter la vacance locative causée par un turn-over fréquent. 

La location meublée, bien que très recherchée, a plutôt tendance à attirer les étudiants et les jeunes actifs. Plus mobiles, ils cherchent une location à court terme. Si vous confiez la gestion locative à une agence immobilière, ce n’est pas forcément un problème, car vous n’aurez pas à vous occuper de la recherche du locataire, des visites ainsi que des états des lieux d’entrée et de sortie. 

La fiscalité 

Mais la plus grosse différence entre les logements vides et meublés, c’est la fiscalité ! 

Concrètement, dans les 2 cas, vous avez le choix entre le régime micro et réel : 

• En location vide, les loyers sont imposés en tant que revenus fonciers. 

Sous le régime forfaitaire (micro foncier), qui concerne les revenus locatifs n’excédant pas 15 000 € par an, le propriétaire bénéficie d’un abattement de 30 % sur ses revenus locatifs.

Sous le régime réel, qui est automatiquement appliqué pour les revenus locatifs de plus de 15 000 € par an (mais qui a la possibilité d’être choisi en cas de revenus locatifs moins élevés), des charges sont déductibles des loyers déclarés. 

• En location meublée, le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est la solution pour laquelle les propriétaires optent la plupart du temps. On ne parle alors pas de revenus fonciers, mais de revenus industriels et commerciaux (BIC). 

Même s’il est possible d’opter pour le micro foncier, le régime réel est le plus avantageux avec un statut LMNP.

En effet, en micro, le propriétaire est imposé sur la moitié de ses revenus locatifs, alors qu’au réel, il bénéficie d’un abattement de 50 % et de charges déductibles. 

Peut-on transformer un logement nu en location meublée ? 

À l’heure actuelle, vous louez un logement vide, mais vous envisagez de le transformer en location meublée ? C’est un choix judicieux, car il permet de bénéficier d’un rendement optimal : le loyer étant plus élevé et la fiscalité plus avantageuse. 

Mais comment procéder ? Voici la marche à suivre : 

• Si le bail est en cours, le propriétaire peut proposer au locataire de résilier son contrat pour signer un bail de location meublé. Cependant, il faut s’attendre à un refus du locataire : pour ce dernier, les conditions sont rarement avantageuses avec la réduction de la durée de bail, l’augmentation du loyer et du dépôt de garantie ainsi que l’obligation de se défaire de ses fournitures personnelles. En cas de refus, le propriétaire doit donc attendre le départ volontaire de son locataire. 
• Le plus simple est donc d’attendre que le locataire quitte le logement puis de le transformer en meublé avant sa mise sur le marché locatif. Il suffira alors d’équiper le logement avec les fournitures obligatoires puis de signer un contrat de location meublé avec le nouveau locataire. 

Bon à savoir : il est aussi possible de transformer un bien loué meublé en logement loué vide ! La procédure est identique à la différence qu’il faut enlever les équipements avant de remettre le logement en location.

Dans un cas comme dans l’autre, le propriétaire doit faire le nécessaire pour déclarer ses revenus locatifs en fonction du type de location retenu. Vous hésitez toujours ? Faites-vous accompagner par une agence immobilière et/ou par des experts de la fiscalité pour faire le choix le plus avantageux dans votre situation.