Investissement locatif : quels biens pour un meilleur rendement ?

En immobilier, deux biens situés dans la même rue peuvent afficher des niveaux de rentabilité totalement différents. Pourquoi ? Parce que le rendement ne dépend pas uniquement de l’emplacement. Type de logement, mode d’exploitation, fiscalité ou travaux, certains choix peuvent transformer un investissement classique en véritable machine à cash, tandis que d’autres réduisent fortement les gains.

L’investissement locatif reste l’un des placements préférés des Français, mais atteindre une bonne rentabilité devient plus complexe que jamais. Entre la fiscalité, l'encadrement des loyers, les interdictions progressives des passoires thermiques et la hausse des coûts d’entretien, certains biens autrefois très performants perdent en attractivité. Dans le même temps, d’autres stratégies gagnent du terrain auprès des investisseurs, comme la location meublée, la colocation ou l'achat avec travaux. Si ces modèles permettent en effet d’améliorer fortement le rendement locatif, ils impliquent aussi une gestion plus active et un niveau de risque parfois plus élevé.

Mais alors, quels sont les biens les plus rentables et les meilleures stratégies pour les exploiter ? Voici ce que vous devez savoir.

Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

La rentabilité locative mesure le rapport entre les revenus générés par un bien et son coût total d’acquisition.

On distingue deux indicateurs principaux :

• Le rendement brut qui s’obtient en divisant les loyers annuels par le prix d’achat ;
• Le rendement net qui prend en compte l’ensemble des dépenses par rapport au prix d’achat. Il s’obtient en divisant les revenus nets (loyers - charges - fiscalité) par le prix d’achat.

La rentabilité locative moyenne se situe généralement entre 4 % et 7 %, avec de fortes disparités selon les villes et les stratégies adoptées. Par exemple, d’après Masteos, le rendement locatif moyen brut en 2025 était de :

• 4,11 % à Paris ;
• 5,36 % à Marseille ;
• 6,52 % à Nîmes ;
• 7,04 % au Havre ;
• 10,26 % à Saint-Étienne.

Les critères clés de rentabilité

L’emplacement n’est pas le seul critère qui détermine la rentabilité locative d’un bien immobilier. D’autres paramètres entrent en compte :

• Le prix d’achat et les loyers : plus l’écart est favorable, plus le rendement est élevé ;
• La fiscalité : certains régimes et avantages permettent d’optimiser fortement les revenus ;
• Les charges et la vacance locative : un bien rentable sur le papier perd tout intérêt s’il est souvent vide ou coûteux à entretenir ;
• Le mode d’exploitation : location nue, location meublée, colocation, chaque décision impacte directement la rentabilité.

Le palmarès des biens les plus rentables

Voici les biens à privilégier si vous recherchez la performance. Vous pouvez combiner plusieurs leviers pour maximiser la rentabilité.

Les petites surfaces (studios, T1) : un rendement de 5 à 8 %

Si le prix d’achat est proportionnel à la surface du logement, ce n’est pas le cas du loyer. Plus la surface est petite, plus le loyer au mètre carré est élevé. Et d’autres paramètres font aussi des studios et des T1 les champions de notre palmarès des biens les plus rentables :

• Le ticket d’entrée est plus accessible que pour un bien plus grand ;
• Les petites surfaces sont très recherchées (étudiants, jeunes actifs, personnes en situation de séparation).

Cette forte demande pallie le risque de vacance locative. En effet, la rotation des locataires est plus importante pour un studio ou un T1 que pour un T2 ou un T3. Mais dans de nombreuses zones sous tension (métropoles, villes étudiantes ou touristiques), la demande est largement supérieure à l’offre.

La colocation : une rentabilité comprise entre 6 et 8 %

Fragmenter la location d’un seul bien immobilier en plusieurs baux maximise le loyer au mètre carré. D'ailleurs, les rendements bruts pour une colocation se situent généralement entre 6 % et 8 %. De plus, multiplier les contrats de location pour un même logement fait baisser le risque. Vous continuez à percevoir des revenus, même si l'un des colocataires s’en va.

En fonction de votre stratégie, vous pouvez opter pour l’une de ces deux solutions :

• La colocation classique : fonctionnelle et axée sur l’accessibilité, elle séduit les étudiants ;
• Le coliving : une offre premium avec des services intégrés à destination des actifs.

Toutefois, gérer une colocation nécessite plus de rigueur qu’une location classique, notamment en raison de la rotation des locataires. Et comme les surfaces sont plus grandes, ce type d’achat requiert un investissement de départ plus conséquent.

Les biens atypiques (parkings, caves) : une performance qui peut dépasser les 10 %

Même si les loyers perçus pour la location d’un parking ou d’une cave sont modestes, la rentabilité locative s’avère très intéressante grâce à :

• Un investissement initial limité ;
• De faibles charges ;
• Une gestion souple et simplifiée ;
• Une forte demande dans les grandes villes.

Autre atout : comme le coût d’acquisition est faible, il est possible d’acquérir plusieurs biens. En diversifiant votre patrimoine, vous mutualisez les risques d’impayés ou de vacance locative.

La location meublée (LMNP) : booster la rentabilité grâce à la fiscalité

Louer un appartement meublé s’avère plus rentable que proposer le même bien nu à la location, car :

• Le loyer d’un logement meublé est 10 à 20 % supérieur à celui d’un bien équivalent nu ;
• Le plafond d’encadrement des loyers est relevé pour une location meublée dans certaines villes.

De plus, la location meublée vous autorise à déclarer vos revenus locatifs sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP), un statut qui vous laisse le choix entre deux modes d’imposition avantageux :

• Le micro-BIC qui accorde un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs (vous êtes imposé sur la moitié des loyers perçus) ;
• Le régime réel qui vous permet de déduire de vos recettes vos frais (amortissement, achat de mobilier, travaux, assurance, etc.) et éventuellement de générer du déficit.

Mais la location meublée à ses spécificités. Comme pour les petites surfaces, le turn-over, et donc le risque de vacance locative, est plus élevé. Elle engendre aussi des dépenses plus importantes, notamment à cause de l’achat du mobilier et de son remplacement entre deux locataires.

Les biens à rénover : un potentiel très élevé grâce à la décote

Acheter un appartement ou une maison à rénover reste l’une des stratégies les plus puissantes pour booster la rentabilité. En effet, les biens qui nécessitent des travaux et les passoires thermiques sont vendus en dessous du prix du marché. Mais une fois réhabilités, le prix des loyers est identique à celui des logements équivalents (voire plus élevé si la rénovation est particulièrement qualitative).

De plus, vous pouvez bénéficier d’une fiscalité avantageuse (dispositifs Denormandie, Relance Logement, Malraux) et d’aides de l’État (MaPrimeRénov’, notamment).

Mais ce type d’investissement comporte des contraintes :

• Vous devez attendre que les travaux soient terminés avant de percevoir les loyers ;
• Vous devrez superviser et suivre le chantier (ou payer quelqu’un pour le faire).

C'est donc plutôt à réserver aux investisseurs actifs et expérimentés.

Comment choisir l’investissement le plus rentable selon son profil ?

Le bon investissement n’est pas uniquement celui qui affiche le meilleur rendement sur le papier. C’est avant tout celui qui correspond à votre capacité de gestion et à vos objectifs.

En bref, les petites surfaces (studio, parkings, caves) font partie des biens immobiliers les plus rentables. Mais les grands logements peuvent tirer leur épingle du jeu, s’ils sont loués en colocation. Deux autres leviers, la location meublée et l’achat d’un bien ancien à rénover, permettent aussi de booster la rentabilité locative.

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