Quand un propriétaire réfléchit à son prochain investissement locatif, la question "Airbnb ou location meublée classique ?" revient systématiquement.
Si la location saisonnière via des plateformes comme Airbnb promet des revenus élevés à court terme, la location meublée classique, elle, attire par sa stabilité, la régularité de ses loyers et une gestion généralement plus simple.
Dans un contexte où les réglementations locales se durcissent et où la sécurité des revenus locatifs devient un critère stratégique pour les propriétaires, faire le bon choix demande d’intégrer plusieurs dimensions à sa réflexion : rendement, gestion, fiscalité, vacance locative, sécurité juridique et financière. Garantme vous apporte son éclairage sur le sujet.
La location Airbnb, ou location saisonnière, repose sur une logique de revenus à la nuitée, souvent plus élevés qu’un loyer mensuel annualisé. En contrepartie, la gestion est plus intense, car il y a plus de vacances locatives et vous devez jongler avec des réglementations locales plus strictes.
Le taux d’occupation est l’un des indicateurs de performance (KPI) à suivre pour les propriétaires. Il permet de connaître le pourcentage de temps où une location est réservée par rapport à la période totale disponible. Et plus ce taux est élevé, mieux c’est !
Le taux d’occupation se calcule de la manière suivante :
Taux d’occupation = (Nombre de jours réservés / Nombre total de jours disponibles) x 100
En France, le taux d’occupation moyen Airbnb se situe entre 50 % et 70 %, mais il varie selon l’attractivité de la ville, la saison, les événements ou encore les périodes de l’année. Tous ces éléments ont aussi un impact direct sur le prix. Des prix très élevés peuvent ainsi venir compenser un taux d’occupation faible ou moyen.
Prenons la ville de Bordeaux. Une nuit pour 2 adultes dans un Airbnb, en février, coûte en moyenne autour de 105 €. Avec un taux d’occupation autour de 72 %, cela donne un revenu mensuel brut moyen proche de 2 200 € et un revenu annuel de l’ordre de 26 000 € environ. La ville de Megève a, quant à elle, un taux d’occupation plus bas (aux alentours de 50 %), mais des nuitées bien plus chères qui viennent équilibrer le tout.
Mais attention, sans une gestion professionnelle, les revenus peuvent vite s’écrouler, surtout en basse saison ou dans des quartiers peu touristiques.
À l’inverse, la location meublée classique est une solution efficace pour ceux qui souhaitent générer des revenus locatifs réguliers, avec un bail long terme et des locataires moins volatils, en plus de limiter les vacances locatives.
Avec cette stratégie locative, vous visez moins le pic de revenu ponctuel que la continuité du revenu, ce qui facilite le calcul de votre flux de trésorerie et la projection de rentabilité nette à long terme. Des frais peuvent toutefois s’ajouter, notamment si vous déléguez la gestion du bien à une agence immobilière.
Pour évaluer la rentabilité réelle d’une location, le taux d’occupation est un premier indicateur clé, mais il n'est pas suffisant. Plusieurs autres paramètres entrent dans l’équation :
En location meublée, qu’elle soit de courte ou de longue durée, la fiscalité relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Pour faire son choix entre location Airbnb ou location meublée longue durée, il faut donc tenir compte des points évoqués précédemment, mais aussi arbitrer entre deux modèles fiscaux : micro-BIC ou régime réel.
Ce point est très important, car c’est ce qui va directement jouer sur la rentabilité de votre stratégie locative.
Le régime micro-BIC repose sur un abattement forfaitaire (30 à 50 %) appliqué aux loyers perçus. Il offre une gestion simple et peu contraignante, mais ne permet pas de déduire les charges réelles. Le chiffre d’affaires annuel hors taxes ne doit pas dépasser 77 700 €.
Dès lors que le bien est financé à crédit ou génère des frais significatifs, ce régime montre vite ses limites.
Le régime réel simplifié permet, quant à lui, de déduire l’ensemble des charges (intérêts d'emprunt, frais d'assurance, taxe foncière, charges de copropriété, etc.) et d’amortir le bien ainsi que le mobilier. Ici, le chiffre d’affaires annuel hors taxes peut être compris entre 77 700 € et 254 000 €. Au-delà de 254 000 €, on passe sur le régime réel normal.
Ce régime réel constitue souvent un levier majeur d’optimisation fiscale dès lors qu’il y a un crédit et des charges. Il améliore sensiblement le rendement net de l’investissement, à condition d’anticiper la gestion comptable (avec un cabinet d’expertise comptable) et les contraintes réglementaires locales.
La gestion d’un Airbnb demande une organisation quotidienne : check-in, check-out, accueil des locataires, ménage, réponse aux avis clients, etc.
Cette gestion peut bien sûr être externalisée à une conciergerie, mais les frais grimpent vite et réduisent votre rendement net. En général, on parle d'une commission de 20 à 25 % du chiffre d’affaires, même s'il peut aussi y avoir des forfaits mensuels fixes ou une tarification à la carte. L'avantage du régime réel, c'est que vous pouvez déduire ces frais de votre chiffre d’affaires.
De plus, les risques de vacance locative et les périodes creuses peuvent peser lourdement sur les revenus. Pour contrer cela, assurez-vous de ces trois points majeurs pour votre logement :
La location traditionnelle meublée, quant à elle, s’inscrit dans une logique de stabilité : un bail standard, des locataires qui restent plusieurs mois voire plusieurs années, et des périodes d’inoccupation limitées. Ce modèle vous permet d’optimiser votre temps et votre gestion administrative, tout en réduisant les risques de vacance locative prolongée.
De plus, des outils professionnels et des solutions de garantie de loyers, comme ceux de Garantme, peuvent sécuriser vos revenus locatifs, réduire les impayés et fluidifier l’ensemble de votre gestion locative. Pensez-y ! Nous avons plus de 3 500 agences immobilières partenaires.
Sur Airbnb, le rendement net peut être assez élevé, mais cela s’assortit de nombreuses règles à suivre. La location meublée classique, elle, est beaucoup moins contraignante d’un point de vue réglementaire.
Pour de la location courte durée, une distinction est faite sur le nombre de nuitées possibles, selon que votre logement constitue votre résidence principale ou votre résidence secondaire. L’idée est de répondre à une tension extrême sur le marché du logement, en particulier dans les zones littorales et les communes touristiques.
Mais cette pression réglementaire réduit mécaniquement la capacité d’un propriétaire à générer des revenus élevés sans changer de statut ou investir dans des biens dédiés à la location touristique. D'autant plus que les sanctions en cas de dépassement peuvent être importantes : jusqu’à 10 000 € en cas de défaut de transmission des informations, et 15 000 € en cas de dépassement du seuil autorisé de nuitées.
Depuis la loi Le Meur en 2025, il est aussi obligatoire de vous renseigner auprès du syndic de copropriété sur la possibilité de louer en Airbnb. L’assemblée générale peut en effet, à la majorité, interdire ce type de location en modifiant le règlement de copropriété. Ce qui est vrai à l'instant T peut donc évoluer rapidement.
En conclusion, savoir pour quelle solution opter dépend de votre profil d’investisseur et de gestionnaire :
Gardez aussi en tête que la rentabilité d’une location ne se joue jamais sur un seul indicateur. Elle repose aussi et surtout sur un équilibre entre taux d’occupation, prix, charges, saisonnalité, emplacement, imposition et degré de délégation de la gestion du bien. Il faut considérer le tout en net et pas uniquement en brut.
Pour aller plus loin…
👉 Simulateur de rentabilité locative meublé LMNP
👉 Simulateur de prix de location en France Se Loger (pour estimer les loyers longue durée).
👉 Tableaux comparatifs sur le rendement des Airbnb vs. locations meublées.