Le gouvernement a intégré à la loi de finances 2026 un ensemble de mesures destinées aux bailleurs et aux professionnels de l’immobilier et de la construction. L’objectif est ambitieux : répondre à la crise du logement et construire 400 000 logements par an jusqu’à atteindre 2 millions de logements supplémentaires d’ici 2030. Pour y parvenir, le plan « Relance logement » crée notamment le statut du bailleur privé et un nouvel avantage fiscal dédié à l’investissement locatif.
Face à l’appétence des propriétaires pour la location courte ou saisonnière, « Relance logement » veut à nouveau rendre attractif l’investissement locatif longue durée. Contrairement aux anciens mécanismes de défiscalisation fondés sur une réduction d’impôt temporaire (Pinel et Denormandie), le plan introduit une réduction durable de l’imposition sur les loyers perçus, grâce à l’amortissement et à la déduction des charges réelles.
Le dispositif « Relance logement » (aussi appelé loi Jeanbrun) introduit le statut du bailleur privé. Il permet aux propriétaires de bénéficier d’un amortissement comptable du bien immobilier.
Le bailleur peut déduire chaque année entre 4 % et 6 % de la valeur du logement de ses revenus fonciers. Le taux d’amortissement dépend du niveau de loyer pratiqué. Cet avantage fiscal est plafonné à 12 000 € par an.
Bon à savoir : La valeur du bien immobilier retenue pour le calcul concerne uniquement le bâti. Le terrain n’entre pas en compte.
En complément de l’amortissement, le dispositif « Relance logement » autorise les bailleurs à déduire l’intégralité des charges réelles liées à la location comme :
Quand le total des charges et des amortissements dépasse la somme des loyers perçus, le bailleur peut générer un déficit foncier. Son montant est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Il peut néanmoins être porté à 21 400 € si le propriétaire réalise des travaux de rénovation énergétique globale.
Un investisseur achète un appartement à 150 000 € et profite d’un taux d’amortissement de 4 %. Sur une base amortissable de 120 000 € (après déduction de la quote-part du terrain), il déduit chaque année 4 800 € de ses revenus fonciers, auxquels s’ajoutent 2 000 € de charges (intérêts, taxes, assurances).
Avec des loyers annuels de 7 200 €, il ne déclare plus que 400 € de résultat imposable (7 200-4 800-2 000).
« Relance logement » ne s’applique pas à tous les biens immobiliers. Le dispositif cible des logements répondant à des critères précis, afin d’augmenter rapidement la construction de nouveaux logements et d’encourager la rénovation du parc existant.
Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif, l’investisseur doit acquérir :
L’intégration des logements anciens avec travaux constitue l’un des leviers les plus intéressants du dispositif « Relance logement ». Acheter un bien énergivore à un prix décoté pour le rénover permet souvent :
La disparition du zonage est aussi une bonne nouvelle pour les investisseurs qui veulent investir hors des métropoles et des zones tendues. Toutefois, cette liberté ne doit pas faire oublier une règle essentielle : l’emplacement reste roi. Privilégiez toujours les zones où la demande locative est supérieure à l’offre et les secteurs dynamiques, comme les bassins d’emploi, les villes universitaires et les zones dotées d’infrastructures de transport et de projets économiques.
Enfin, même si le dispositif « Relance logement » n’impose pas de critères de performance énergétique pour débloquer l’avantage fiscal, la réglementation locative continue de s’appliquer. La mise en location, tout comme l’augmentation du loyer en cours de bail, dépend de la note au DPE (diagnostic de performance énergétique). Anticiper la performance énergétique du bien est donc indispensable, tant pour sécuriser la location que pour préserver la valeur du patrimoine sur le long terme.
Le bail doit également respecter plusieurs conditions strictes pour que le propriétaire puisse bénéficier de l’avantage fiscal.
Tout d’abord, la location à un proche est interdite. Contrairement à l’ancienne loi Pinel, il n’est pas possible de louer à un ascendant ou à un descendant. Le locataire ne doit pas appartenir au cercle familial du bailleur.
Ensuite, le dispositif exclut toute forme de location saisonnière ou de courte durée. Il s’adresse exclusivement à :
Ces trois conditions sont cumulatives.
Enfin, le bailleur doit respecter des plafonds de loyers, qui seront précisés par les décrets d’application. Quatre niveaux sont envisagés :
Si le statut du bailleur privé et l’avantage fiscal associé sont la disposition qui intéresse le plus les investisseurs, le plan « Relance logement » prévoit également d’autres mesures pour :
Même si le dispositif « Relance Logement » prévoit des mesures pour fluidifier les procédures en cas d’impayés, le risque locatif reste une réalité pour les bailleurs. S’appuyer sur une garantie loyers impayés via le locataire ou une agence immobilière, comme celle proposée par Garantme, permet de sécuriser ses revenus locatifs, simplement et à coût maîtrisé, quelles que soient les évolutions législatives.
En résumé
En créant le statut du bailleur privé, le dispositif « Relance logement » permet aux propriétaires d’un bien mis en location de bénéficier d’un avantage fiscal annuel pouvant atteindre 12 000 euros. Si les conditions d’éligibilité sont larges, l’investisseur doit conserver une approche rigoureuse dans le choix du logement. Emplacement, demande locative, performance énergétique et sécurisation des loyers restent les piliers d’un investissement réussi.