Nuisances locatives : que peut faire le propriétaire ? | Garantme

Une fois le bail de location signé, le propriétaire n’est plus censé intervenir dans la vie du locataire, à deux exceptions près : s’il ne paye plus son loyer ou s'il cause des nuisances répétées au voisinage ! Et en ce qui concerne ce dernier cas, la vie de propriétaire n’est pas toujours un long fleuve tranquille. 

Vous louez un logement dans une copropriété et le syndic vient de vous prévenir que votre locataire est à l’origine de nuisances qui dérangent tout l’immeuble ? Découvrez nos conseils pour désamorcer le conflit avec les voisins et trouver une issue favorable au trouble causé par votre locataire.

Qu’est-ce qu’une nuisance en immobilier locatif ?

La nuisance est un trouble répété, excessif ou anormal par rapport aux usages du lieu et aux horaires habituels. 

Ainsi, si un locataire écoute de la musique à un fort volume toutes les nuits jusqu’à 2 heures du matin, il s’agit bien d’une nuisance. Par contre, les bruits de la vie courante (bruit des talons sur le sol, enfants qui jouent, travaux effectués en journée) ne sont pas considérés comme des nuisances. 

De plus, un locataire a tout à fait le droit d’organiser une fête, occasionnellement, dans son logement. Néanmoins, des fêtes bruyantes tous les week-ends constituent un véritable trouble pour les voisins.

Le propriétaire est-il responsable des nuisances causées par son locataire ?

Lorsqu’un locataire cause des nuisances, qu’elles soient sonores ou olfactives, il en est le premier responsable. Toutefois, en tant que bailleur, votre responsabilité est également engagée si vous ne prenez aucune mesure pour faire cesser les troubles causés par la personne qui loue votre logement. 

Bon à savoir : Le locataire est le seul responsable des nuisances causées par les personnes qu’il héberge, qu’elles soient mineures ou majeures. Votre responsabilité en tant que propriétaire bailleur ne peut pas être engagée dans ce cas précis.

Qui prévient le bailleur des troubles du voisinage ?

Le propriétaire bailleur peut être directement averti par un voisin à l’aide d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Cependant, s’il s’agit d’un immeuble en copropriété, la marche à suivre est légèrement différente. En effet, dans cette situation, c’est au syndic de contacter le bailleur pour le prévenir des troubles causés par son locataire, toujours via une lettre recommandée avec accusé de réception. 

Bien sûr, si une agence supervise la gestion locative du logement en location, celle-ci peut être avertie. Il faut alors que l’agent immobilier qui se charge du dossier prévienne son client.

Il faut avoir conscience que si le syndic de copropriété ou les voisins du locataire vous préviennent des nuisances sonores ou olfactives, c’est sans doute qu’ils n’en sont pas à leur première tentative de résolution du conflit. En effet, l’usage, quand un voisin perturbe les lieux, est de discuter avec lui pour lui faire prendre conscience du problème et lui demander d’arrêter. En général, le propriétaire bailleur est prévenu des agissements de son locataire lorsqu’il n’y a pas d’amélioration et que toute tentative de dialogue a échoué.

Quelles mesures mettre en place envers un locataire bruyant ?

On vient de vous informer que votre locataire organise des fêtes tous les soirs jusqu’à 5 heures du matin ? Les nuisances sonores pouvant être prouvées par les copropriétaires, vous ne pouvez pas rester sans agir. Mais si votre responsabilité est engagée, vous ne savez pas forcément comment mettre fin aux troubles du voisinage dont votre locataire est responsable.

Voici la marche à suivre : 

• Envoyez une mise en demeure au locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’un commissaire de justice. Dans celle-ci devront être décrites les nuisances subies par les voisins ainsi que l’historique des actions qui ont déjà été mises en place pour mettre fin au trouble. N’hésitez pas à joindre les plaintes des voisins en annexe pour donner du poids à vos propos.
• Le locataire ne répond pas à votre courrier ? Faites appel à un conciliateur de justice ou à un médiateur pour trouver une solution amiable. Il est aussi possible de lancer une procédure participative avec recours d’un avocat pour vous aider dans cette démarche.
• Les nuisances sonores ou olfactives continuent ? Dans ce cas, il va falloir penser à la résiliation du bail de location.

Peut-on mettre fin à un bail de location en cas de trouble répété et excessif ?

Oui, il est tout à fait possible de résilier le contrat de location pour cause de nuisances. Mais attention, l’expulsion du locataire est uniquement envisageable si une clause de résiliation pour nuisances a été prévue dans le bail. Sans clause, il reste toutefois possible de demander à un juge de résilier le bail, mais la procédure est bien plus longue.

Même si votre locataire a toujours été irréprochable avant d'être responsable de nuisances répétées à l’approche de la fin du bail, il convient de lui donner congé pour motif sérieux et légitime. 

En optant pour la garantie loyer impayé (GLI) de Garantme, vous bénéficierez d’un service de protection juridique jusqu’à 16 000 € pour tous les conflits avec votre locataire, ainsi que d’une prise en charge de la procédure judiciaire jusqu’à récupération du logement. La GLI est donc une solution astucieuse pour s’assurer de recevoir ses loyers en temps et en heure, mais également pour être bien accompagné en cas de conflit avec un locataire, qu’il s’agisse de dégradations dans le logement ou de nuisances causant un trouble au voisinage.