Le règlement de copropriété est opposable aux locataires. Mais si les occupants doivent respecter les règles qui garantissent la tranquillité du voisinage, certaines clauses peuvent être abusives. Il est alors possible de les contester.
Tous les occupants d’une copropriété doivent respecter les règles du vivre ensemble, mais celles-ci ne dépendent pas du bon vouloir de chacun. Un document officiel régit ainsi la vie de l’immeuble : le règlement de copropriété. S’il s’impose aux propriétaires, est-il opposable aux locataires, qui signent seulement un bail ?
La signature du bail étend au locataire la responsabilité faite au propriétaire de respecter les règles de la copropriété. Le règlement de copropriété devient ainsi opposable au locataire, quelle que soit la nature du contrat de location (location nue ou meublée, bail traditionnel ou bail mobilité, location saisonnière, etc.).
De plus, le règlement de copropriété n’est pas opposable uniquement au locataire. Les personnes vivant sous son toit (enfants, ascendants, conjoints) et ses invités doivent aussi le respecter.
Mais pour qu’un règlement de copropriété soit juridiquement opposable à un locataire, il doit avoir été enregistré au Service de la publicité foncière. Cette démarche garantit la valeur légale du document auprès de tous. En l’absence de publication officielle, ni votre bailleur ni le syndic de copropriété ne peuvent exiger son respect ou vous sanctionner sur sa base.
L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à transmettre au locataire les clauses du règlement de copropriété qui le concernent. Vous pouvez lui demander de vous communiquer le document gratuitement, s’il ne l’a pas fait lors de la signature du bail.
Vous avez perdu votre règlement de copropriété ? Vous pouvez :
Toutes les clauses inscrites dans un règlement de copropriété ne concernent pas le locataire. Et toutes ne sont pas forcément légales.
Les clauses qui encadrent la vie collective au sein de l’immeuble sont opposables au locataire et vous devez vous y conformer. Les plus courantes régissent :
Le règlement de copropriété ne peut pas non plus priver le locataire de ses droits garantis par la loi. Ainsi, ni le propriétaire ni le syndic ne peuvent s’appuyer sur le règlement de copropriété pour vous interdire :
De plus, vous restez libre d’aménager votre logement dans les limites prévues par la loi et votre bail. Vous pouvez, par exemple, repeindre les murs ou installer des meubles sans demander systématiquement l’autorisation du propriétaire.
Si une clause vous paraît abusive, ou si le propriétaire s’appuie sur le règlement de copropriété pour vous empêcher de jouir de votre logement, tentez de régler le litige à l’amiable. Vous pouvez notamment vous faire accompagner par une association comme l’ADIL pour contester la clause par écrit. Vous pourrez ensuite envisager une médiation ou une procédure en justice si le différend persiste.
Le locataire n’a aucun lien juridique direct avec le syndic de copropriété. Le syndic ou les voisins lésés agissent directement contre le bailleur en cas de comportement violant le règlement ou de nuisances avérées subies par le voisinage. Celui-ci est donc responsable des agissements de son locataire et peut se retourner ensuite contre lui.
Les conséquences en cas de manquement varient selon la gravité de la situation et la réaction du locataire.
Le propriétaire peut d’abord adresser une mise en demeure au locataire afin qu’il cesse le comportement reproché. Si le locataire provoque des dégradations, le coût des réparations peut lui être imputé, y compris à travers une retenue sur son dépôt de garantie.
Enfin, dans les situations les plus graves, le propriétaire peut demander la résiliation du bail en justice ou faire jouer la clause résolutoire pour obtenir l’expulsion du locataire.
Le règlement de copropriété n’est pas qu’une liste d’obligations. C’est aussi un moyen de protéger votre tranquillité et vos droits face aux conflits de voisinage. Il s’applique à l’ensemble des occupants de l’immeuble, y compris aux autres copropriétaires ou aux autres locataires. Vous êtes ainsi en droit de demander son application si un voisin encombre le palier ou fait trop de bruit.
Le règlement de copropriété fixe aussi la répartition des charges entre les lots, une disposition qui protège le locataire. Votre propriétaire ne peut donc vous réclamer au titre des charges locatives récupérables que les dépenses réelles qui correspondent aux services dont vous bénéficiez (entretien des parties communes, ascenseur, chauffage collectif). Les montants doivent être conformes à la grille de répartition officielle définie par le règlement.
Enfin, le règlement peut vous accorder la jouissance d’une partie du bâtiment (jardin, local vélo, cave, etc.). Si vous avez la jouissance exclusive du patio devant votre appartement, vous pourrez opposer le règlement de copropriété aux voisins qui souhaitent en profiter.
Oui, si une clause est jugée abusive ou illégale, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour la faire annuler. Une procédure préalable de médiation est souvent recommandée pour éviter un contentieux long et coûteux.
Le syndic est tenu de fournir une copie du règlement aux occupants qui en font la demande, même si des frais peuvent s'appliquer. En cas de refus, le locataire peut saisir le conseil syndical ou engager une action en justice pour obtenir le document.
Oui, le sous-locataire est soumis aux mêmes obligations que le locataire principal, car il bénéficie des mêmes droits d'usage du logement. Le locataire principal reste responsable de son respect vis-à-vis du propriétaire.
Des témoignages écrits, des enregistrements sonores (dans le respect de la vie privée), des constats d'huissier ou des plaintes répétées auprès du syndic peuvent constituer des preuves. Ces éléments sont utiles en cas de médiation ou de procédure judiciaire.