Selon l’Observatoire des inégalités, plus de 2,2 millions de personnes vivent dans un habitat dit "dégradé" en France. Ce terme qualifie l’ensemble des logements qui présentent des dégradations intérieures ou extérieures, des manquements à l’hygiène, et/ou qui portent atteinte à la santé ou à la sécurité de ses occupants.
Mais que faire si votre logement est en mauvais état, voire insalubre ? Quels sont les recours juridiques ? Garantme fait le point sur les solutions possibles face à un habitat dégradé.
Un habitat insalubre est-il dégradé, et inversement ? Faisons tout d'abord le point sur ces différents termes et leur portée juridique.
On dit d’un logement qu’il est dégradé lorsqu’il est en mauvais état, mal entretenu ou détérioré. Cela peut être causé par des équipements vétustes, des murs, sols, ou plafonds abîmés, une mauvaise ventilation causant des problèmes d’humidité, des infestations de nuisibles, etc. Attention toutefois, le terme d'habitat dégradé est couramment utilisé dans le langage courant et les politiques publiques, bien qu'il n’ait pas de définition juridique précise.
Ainsi, la loi distingue plusieurs niveaux de gravité en termes de dégradations :
La loi du 13 avril 1850 définit un logement insalubre comme étant un habitat potentiellement nocif pour la santé et la sécurité physique de ses occupants. On parle aussi d’habitat indigne, c'est-à-dire portant atteinte à la dignité humaine. Cette notion englobe l’insalubrité du logement, mais aussi l’état de péril, qui concerne la sécurité et l’état du bâtiment. Les logements en état d’insalubrité ne peuvent évidemment pas être proposés à la location.
Quels sont les critères pris en compte ?
Les facteurs de dégradations sont donc nombreux (escaliers instables, logement présentant un risque d'intoxication au monoxyde de carbone, équipements électriques dangereux, moisissure, ou présence de nuisibles tels que des rongeurs, des cafards, des punaises de lit, etc.).
Votre logement est insalubre ou dégradé ?
S'il présente des risques pour votre santé ou votre sécurité, vous devez réagir très vite. Informez immédiatement votre propriétaire bailleur, par courrier recommandé avec accusé de réception, de l’état d’insalubrité du logement. Accompagnez-le de preuves photographiques. Si votre propriétaire conteste les faits ou ne prend pas les mesures nécessaires (travaux, relogement), saisissez ensuite le préfet, qui organisera une visite du logement par le service communal d’hygiène ou l’Agence régionale de santé. Un rapport officiel sera établi afin d’évaluer les risques pour votre santé et votre sécurité.
Si l’état d'insalubrité est confirmé, le préfet prend un arrêté de traitement de l’insalubrité, remédiable ou irrémédiable. Dans le premier cas, des travaux sont imposés au propriétaire. Dans le second, l’occupation du logement sera interdite.
Bon à savoir : Tant que l’arrêté est en vigueur, le bail est suspendu et le loyer n’est plus dû.
Vous vous demandez peut-être où trouver de l’aide pour faire valoir vos droits en cas d’habitat dégradé ? Plusieurs organismes peuvent vous accompagner gratuitement dans vos démarches.
Si un propriétaire bailleur est mis au courant de l’état d’insalubrité de son logement et continue à le louer sans prendre de mesures ou réaliser des travaux, il risque une mise en demeure, ainsi que des poursuites pénales. Il se verra alors obligé de réaliser les travaux nécessaires dans un délai imparti. De plus, il risque de payer 1 000 € d’indemnité par jour de retard, en plus d'avoir l'obligation de reloger ses locataires le temps des travaux, à ses frais.
Dernier point, et non des moindres, si le logement insalubre fait l'objet d'une interdiction définitive d’occupation, la loi impose au propriétaire de reloger tous les occupants et de leur verser une indemnité, dont le montant est égal à trois mois du nouveau loyer, afin de couvrir les frais de réinstallation.