En location, le propriétaire bailleur demande généralement au locataire de disposer d’un garant, qui s’engage formellement à payer le loyer et les charges en cas d’impayé. Le plus souvent, il s’agit d’un parent ou proche du locataire. Mais que se passe-t-il si cette personne décède ? Le bail du locataire est-il menacé ? Le propriétaire peut-il lui demander de quitter le logement ? Si la situation est rare, elle soulève des questions juridiques précises auxquelles la loi apporte des réponses. Tour d'horizon des droits et obligations de chacun.
Alors que les impayés de loyer ne cessent de progresser en France (les relances pour retard de paiement ne concernaient que 6,12 % des loyers en 2020, contre près de 20 % en 2024), disposer d’un garant est devenu un point quasi systématique pour trouver un logement sur le marché locatif français. En location, un garant s'engage par écrit, via un acte de cautionnement inclus dans le bail, à payer les dettes locatives du locataire. Mais que devient cet engagement si le garant décède ? Que dit la loi ?
Pour rappel, lors de la mise en location de son bien, un propriétaire peut demander à un locataire de faire appel à un garant (aussi appelé Caution). C’est un principe de sécurité généralement réclamé par les propriétaires pour éviter les risques d'impayés de loyer. Le garant doit remplir des critères choisis par le propriétaire bailleur (revenus, emploi stable, etc.). Il s'engage à assumer le montant du loyer et des charges, mais aussi les éventuels frais en cas de retard ou d'impayés, en lieu et place du locataire en défaut de paiement, et ce, pour une durée d'engagement déterminée. Si le garant est le plus souvent un parent ou un proche (un garant physique), il peut aussi être représenté par une banque ou un organisme : c’est le garant moral.
Bon à savoir : Il existe deux types de caution, dont les implications sont différentes. Dans le cadre d'une caution simple, le propriétaire ne peut solliciter le garant qu'après avoir épuisé tous les recours contre le locataire lui-même. Dans le cadre d'une caution solidaire (le type de caution le plus fréquent), le bailleur peut solliciter directement le garant dès le premier impayé, sans avoir à passer par le locataire.
Lorsqu'un garant décède, sa succession devient-elle responsable des éventuelles dettes du locataire ? Contrairement à ce que l'on pourrait penser, en cas de décès du garant, son engagement ne disparaît pas automatiquement : la caution simple ou solidaire est transmise par défaut à ses héritiers, si l'acte de cautionnement ne prévoit rien de particulier. Mais si l'acte prévoit explicitement une clause contraire, celle-ci s'applique. De plus, si les héritiers renoncent expressément à leur succession, ils ne pourront pas être tenus des obligations de caution du garant décédé.
La date du décès sera un point essentiel : selon l’article 2317 du Code civil, les héritiers de la caution ne sont responsables que des dettes survenues avant le décès. Ainsi, les impayés antérieurs peuvent être réclamés aux héritiers, mais ceux qui surviennent après le décès ne le peuvent pas.
Enfin, il existe une limite posée par le montant de la succession. En clair, les héritiers doivent bien reprendre les dettes du garant, mais uniquement dans la limite de ce dont ils héritent. Par exemple, si la succession contient 10 000 euros, ils seront tenus de ne payer que jusqu’à 10 000 euros de dettes. Si la succession est vide, ils ne paient rien.
Le décès de son garant peut placer le locataire dans une situation complexe, surtout si le bail comporte une clause l'obligeant à être cautionné. Est-ce un motif de résiliation du bail ? Faisons le point.
Non, le décès du garant n'est pas un motif de résiliation du bail. Le propriétaire bailleur ne peut en aucun cas invoquer la nullité du bail ou demander au locataire de quitter les lieux après le décès de son garant. Dès lors que le locataire respecte ses obligations contractuelles et continue à payer son loyer, le bail poursuit son cours normalement.
Il existe cependant une exception à surveiller. Si le contrat de location inclut une clause stipulant expressément l'obligation pour le locataire d'être cautionné, le propriétaire peut alors, si le locataire ne propose pas de nouveau garant, décider de mettre fin au bail sur ce fondement. Le locataire doit être prévenu par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six mois avant la fin du bail. Enfin, en cas de désaccord persistant entre locataire et propriétaire, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.
En cas de décès du garant, la solution la plus directe est de proposer rapidement un nouveau garant au propriétaire pour éviter de voir son bail résilié sur ce motif. Le nouveau garant devra signer un acte de cautionnement similaire au précédent. Toutefois, pour les jeunes actifs hors CDI, les étudiants ou les personnes isolées, trouver un garant remplissant les critères du bailleur peut être plus difficile. Alors, quelles sont les alternatives si aucun garant physique n'est possible ?
Lorsqu'un locataire ne dispose pas d’un garant physique, des dispositifs de cautions morales existent pour lui faciliter l’accès à la location. Ainsi, louer un logement sans garant physique devient possible grâce à la garantie Visale, ou mieux encore avec la Caution proposée par Garantme. En effet, la Caution Garantme couvre les loyers impayés en cas de défaillance du locataire, avec un montant de garantie maximum de 90 000€ sur les loyers et charges.
La perte d’un proche peut s’accompagner, pour un locataire, d'inquiétudes très concrètes, lorsque celui-ci était aussi son garant. Heureusement, le décès d'un garant en cours de bail est une situation complexe, mais juridiquement encadrée. Les propriétaires doivent donc respecter certaines limites. La disparition du garant ne peut ainsi pas remettre en cause le bail du locataire qui, s’il honore ses loyers, reste protégé. Mais ce n'est pas le cas si le contrat de location explicite l'obligation. Pensez donc à vérifier le contenu de l'acte de cautionnement et à anticiper la mise en place d'une solution de garantie alternative, qu’elle soit physique ou morale, comme la Caution Garantme.