En matière de location, le contrat de bail est le document qui définit les droits et les devoirs du locataire et du bailleur. Mais celui-ci doit être conforme à la loi. En effet, le propriétaire n’a pas le droit de vous imposer, par écrit ou par oral, certaines restrictions ou obligations.
La loi protège les droits des locataires avant même la signature du bail. Elle dresse notamment la liste des documents qui constituent le dossier de location. Le propriétaire ou l’agence immobilière sont autorisés à vous réclamer une copie de votre pièce d’identité, de votre contrat de travail ou un justificatif de domicile. Mais il leur est interdit d’exiger :
Le droit interdit formellement au bailleur de demander au futur locataire un chèque de réservation du logement, même s’il promet de ne pas l’encaisser. La pratique est totalement illégale et elle est souvent l’indice d’une arnaque à la location.
Le propriétaire n’a pas non plus le droit de vous faire signer, en plus du bail, un contrat pour la location d’équipements (réfrigérateur ou machine à laver par exemple). Cela vaut pour les logements loués nus comme pour les locations meublées.
Enfin, votre bailleur n’a pas le droit de vous imposer une compagnie pour votre assurance habitation. L’assurance est obligatoire, mais vous êtes libre de choisir l’assureur et le contrat qui vous conviennent le mieux.
Le bailleur doit également respecter les droits du locataire après la signature du contrat de location.
Vous devez avoir la pleine jouissance de votre logement, tant que vous ne causez pas de troubles de voisinage.
Le propriétaire n’a par exemple pas le droit de rentrer chez vous sans votre accord. Quel que soit le motif de sa visite, (travaux, visite d’un agent immobilier, etc.), il a l’obligation de vous prévenir et d’obtenir votre consentement. S’il souhaite venir une fois par an pour constater l’état des lieux ou l’entretien du logement, une clause doit le prévoir dans votre contrat de location.
Le bailleur ne peut pas non plus vous interdire d’héberger des connaissances (famille ou amis) à titre gratuit, quelle que soit la durée de leur séjour. Par contre, si vous voulez sous-louer votre logement, vous devez lui demander son autorisation.
De plus en tant que locataire, vous avez le droit d’exercer une activité « politique, syndicale, associative ou confessionnelle » chez vous, tant que celle-ci est légale. Ainsi, si vous êtes bénévole d’une association sportive ou caritative, vous pouvez tenir des réunions chez vous sans que personne ne puisse vous l’interdire.
Enfin, sauf si une clause de votre bail précise le contraire, vous avez l’autorisation d’exercer dans votre logement une activité à caractère commercial, tant que vous ne recevez ni clientèle ni marchandise.
Votre propriétaire exige que vous arrêtiez de fumer pour éviter que les peintures jaunissent ? Il refuse que vous emménagiez avec votre chien ou votre chat de peur que votre animal détériore le logement en location ? C’est illégal. Il peut seulement refuser la présence d’un chien de première catégorie et à la condition qu’une clause le spécifie dans le bail lors de la signature.
Le locataire a le droit de payer le loyer de la façon qui lui convient. Interdiction pour le propriétaire de réclamer un virement plutôt qu’un chèque. Il est également défendu de mettre en place un prélèvement direct depuis le salaire du locataire, même s’il donne son accord.
De plus, le locataire du logement doit uniquement régler le loyer et les charges, dont le montant est indiqué dans le bail. Le bailleur et l’agence immobilière n’ont pas le droit de facturer :
Quant aux réparations, le locataire doit les régler sur présentation d’un justificatif et si elles sont individualisées. Hors de question pour l’occupant de verser une somme forfaitaire chaque année pour financer les travaux à venir. Il ne doit pas non plus payer pour faire remplacer et réparer des éléments communs à tout l’immeuble après une dégradation (nettoyage de graffitis dans les parties communes, changement de l’interphone, etc.).
Vous continuez à être protégé une fois que vous avez donné votre préavis. Comme convenu dans votre contrat de location, vous avez l’obligation de laisser l’appartement disponible pour les visites des futurs locataires. Mais seulement deux heures par jour et uniquement pendant les jours ouvrables.
La loi prévoit également que vous réglez votre dernier mois de loyer au prorata des jours passés. Si votre bail stipule que « tout mois entamé est dû en entier », la clause est illégale et n’a aucune valeur.
Les textes législatifs sont aussi clairs concernant l’état des lieux de sortie. Si celui-ci se fait « à l’amiable », c’est-à-dire si vous prenez rendez-vous avez l’agent immobilier ou le propriétaire pour effectuer ensemble l’état des lieux, vous n’avez rien à payer. En revanche, si le locataire ou le propriétaire refuse de participer, l’autre partie a le droit de faire appel à un commissaire de justice pour établir un constat locatif. Dans ce cas, le coût sera réparti entre le bailleur et l’occupant.
Enfin, après le départ, le propriétaire n’a pas le droit de conserver le dépôt de garantie plus longtemps que le temps prévu par la loi. Il existe des subtilités, mais le délai est généralement de :
Et en cas de retenue sur votre caution, le propriétaire doit vous fournir des justificatifs (facture des travaux notamment) pour justifier son montant.
Bon à savoir : La loi encadre les conditions dans lesquelles votre propriétaire peut vous demander de partir de votre location.
Vous avez remarqué une clause abusive dans votre contrat de location ? Votre propriétaire vous réclame des frais de relance après un retard de loyer ? Le premier réflexe est de communiquer. S’il outrepasse ses droits, adressez-lui une lettre ou un email pour lui rappeler les vôtres. Vous pouvez vous appuyer sur la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs. Le texte liste les clauses abusives et donc réputées nulles sur un bail. Cet article couvre les litiges les plus fréquents entre locataires et propriétaires.
Si le bailleur persiste malgré votre rappel à la loi, vous avez la possibilité de solliciter un conciliateur de justice ou un médiateur civil afin de trouver une solution à l’amiable.
En dernier recours, vous pouvez saisir la justice. Vous devez alors vous adresser au juge des contentieux et de la protection.
La loi interdit au propriétaire certaines pratiques qui entravent votre jouissance du logement et engendrent des dépenses supplémentaires. Si votre bailleur ne respecte pas vos droits et ses obligations, vous disposez de plusieurs voies de recours.