Depuis plusieurs mois, le gouvernement évoque la création d’un nouveau statut du bailleur privé. Cette réforme, attendue dans le cadre du projet de loi de finances 2026, suscite beaucoup de questions chez les investisseurs immobiliers et les propriétaires bailleurs.
L’objectif annoncé est clair : relancer l’investissement locatif et rééquilibrer un marché immobilier en tension, tout en modernisant la fiscalité des revenus fonciers.
Mais que faut-il vraiment attendre de ce futur cadre juridique et fiscal ? Quels seront ses impacts pour les bailleurs, les locataires et le marché immobilier dans son ensemble ? Et cette loi va-t-elle finalement pouvoir voir le jour maintenant que le Premier ministre qui la promouvait, François Bayrou, a été écarté du gouvernement ?
Aujourd’hui, les bailleurs privés représentent une part considérable du parc locatif. Selon les chiffres du ministère du Logement, ils détiennent près de 8 millions de logements permettant de loger 25 % des ménages et 58 % des locataires. Sans eux, une grande partie de la population n’aurait simplement pas accès à un logement, notamment dans les grandes villes où la demande est forte.
Concrètement, un bailleur privé peut être un particulier qui loue un appartement dont il a hérité, un investisseur qui achète un bien pour le mettre en location, ou encore une famille qui choisit de proposer une location meublée pour optimiser ses revenus.
Le marché immobilier en France est sous forte pression.
L’offre de logements disponibles diminue pour deux raisons principales :
Dans le même temps, la demande de locations sur le marché immobilier ne cesse d’augmenter, portée par la mobilité professionnelle, l’augmentation des ménages monoparentaux, mais aussi les difficultés à emprunter pour devenir propriétaires.
Cette tension a pour conséquence une hausse des loyers dans certaines zones et une difficulté croissante pour les ménages à trouver un logement. Le futur statut du bailleur privé doit donc répondre à un double enjeu : sécuriser les investisseurs et faciliter l’accès au logement pour les locataires.
Le gouvernement Bayrou, soutenu par la ministre chargée du logement Valérie Létard, a annoncé sa volonté de créer un cadre plus lisible et plus attractif pour les bailleurs privés. L’idée est de simplifier les régimes existants, aujourd’hui jugés complexes, et d’inciter les propriétaires à remettre des logements sur le marché en vue de les louer.
Parmi les objectifs évoqués, on retrouve : la relance de l’investissement locatif, l’amélioration de la qualité énergétique du parc immobilier et la sécurisation des revenus des propriétaires. Cette réforme est un levier qui vient compenser la fin des dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel, qui n’est plus activable depuis le 31 décembre 2024.
L’ensemble des propositions visant à accroître l’offre locative a été détaillé dans un rapport parlementaire, rédigé par Marc-Philippe Daubresse, sénateur du Nord, et Mickaël Cosson, député des Côtes-d’Armor. Le rapport parlementaire Daubresse-Cosson a été remis en juin 2025 au gouvernement.
Cinq propositions très concrètes ont été faites dans le rapport parlementaire Daubresse-Cosson pour enrayer cette crise du logement. Les voici :
Dans les deux cas, le nouveau cadre fiscal serait ouvert aux seules mutations intervenant à partir du mois de décembre 2025.
Le futur statut devrait donc s’articuler autour de mesures fiscales plus lisibles et avantageuses pour les propriétaires bailleurs, aussi bien pour les régimes réels que micro-foncier.
Le mécanisme du déficit foncier, qui permet de déduire les travaux des revenus imposables, pourrait être renforcé ou assoupli, notamment pour financer la rénovation énergétique. Enfin, l’amortissement du bien, longtemps réservé aux locations meublées, pourrait être étendu aux locations nues grâce à ce nouveau dispositif.
Ces mesures seraient une manière d’encourager les bailleurs à continuer d’investir, malgré un contexte de taux d’intérêt moins favorable qu’avant et de prix immobiliers élevés. D'ailleurs, n'oubliez pas qu'il existe aussi un certain nombre d'aides pour vous accompagner dans vos investissements immobiliers (aides à la rénovation, etc.).
Pour les investisseurs, le nouveau statut du bailleur privé pourrait représenter une véritable opportunité. En simplifiant la fiscalité et en la rendant plus avantageuse, il permettrait de mieux maîtriser la rentabilité d’un investissement locatif et de le rendre plus attractif.
Un propriétaire qui achète un appartement ancien nécessitant des travaux de rénovation pourrait, par exemple, bénéficier d’un amortissement ou d’un déficit foncier plus généreux. Cela rendrait son projet plus viable, malgré le coût initial élevé.
Du côté des personnes en recherche d’un logement à louer, cette proposition de loi permettrait la mise sur le marché de 90 000 logements supplémentaires par an, à l'horizon 2030.
Pour le gouvernement, l’impact sur les finances publiques serait, lui aussi, non négligeable, avec des gains estimés à :
Enfin, grâce à cette réforme, plus de 100 000 emplois seraient créés dans la filière de la rénovation énergétique, toujours à l’horizon 2030.
Au-delà des évolutions fiscales et réglementaires, un aspect reste central pour les bailleurs : la gestion quotidienne de leurs biens. Heureusement, ces dernières années, les outils digitaux se sont fortement développés et permettent de gagner en efficacité et en sérénité.
Vous êtes propriétaire bailleur ? Privilégiez une agence immobilière partenaire de Garantme (elles sont plus de 3 500) ! C’est l’assurance d’une gestion facile et efficace avec des relances automatisées côté agence et une sélection pointue des locataires.
Et parce que la sécurisation des revenus reste une priorité pour vous, les garanties loyers impayés (GLI) permettent de se prémunir contre le risque d’impayés. Associées à des solutions de caution, elles rassurent à la fois les propriétaires et les locataires.
Dans un contexte où la fiscalité et la réglementation évoluent, ces outils apportent une stabilité indispensable pour maintenir la confiance des investisseurs privés.
La création d’un statut du bailleur privé marque un tournant important pour l’investissement locatif en vue de le simplifier et de le rendre plus attractif. Pour les propriétaires, l’enjeu est de bien comprendre les changements à venir afin d’anticiper leurs stratégies d’investissement et de gestion. N’hésitez pas à en parler avec un professionnel de l’immobilier pour être accompagné du mieux possible.
Toutefois, des incertitudes demeurent encore, notamment avec le gouvernement de Sébastien Lecornu, nommé Premier ministre le 9 septembre 2025, à la suite de François Bayrou. À l’heure actuel, on ignore si le statut du bailleur privé verra bien le jour. Affaire à suivre !