En achetant un bien immobilier dans un immeuble partagé, que vous l’habitiez ou non, et même si vous le louez, vous êtes obligatoirement confronté à la copropriété. Ce système de gestion, encadré par des règles très strictes, peut sembler complexe au premier abord. Entre les charges, les tantièmes, le syndic ou les différentes AG, il est parfois difficile de s’y retrouver. C’est pour cette raison que passer de locataire à copropriétaire n’est pas toujours aisé. Cela implique de bien comprendre les différents termes et concepts clés de la copropriété, ainsi que la loi qui l’entoure, les parts, les lots et les charges qui vous impactent financièrement.
Dans cet article, Garantme vous donne toutes les clés pour comprendre la copropriété et son fonctionnement.
Par copropriété, on entend la propriété collective d’un ensemble immobilier (généralement un immeuble). La propriété est divisée en lots : elle inclut des parties privatives (comme un appartement ou un local commercial) et des parties communes (le hall d'entrée, les ascenseurs, la toiture, la cour ou le jardin, etc.). À noter qu’on parle de copropriété à partir de deux propriétaires au sein d’un même immeuble.
La copropriété implique le partage de certaines responsabilités (la gestion, l’entretien et le financement des espaces communs partagés) et des dépenses communes : les charges de copropriété, réparties entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. Tous les propriétaires font partie du syndicat des copropriétaires, qui prend ses décisions de façon collective lors d’une réunion appelée assemblée générale (AG).
Bon à savoir : Dans une copropriété, les charges financières sont séparées en deux catégories : les charges courantes, qui couvrent l’entretien et la maintenance des parties communes (frais de ménage, ascenseur, etc.) et les charges exceptionnelles, pour les travaux de plus grande ampleur, comme un ravalement de façade, la rénovation d’une toiture ou le remplacement d’une chaudière collective. Les charges exceptionnelles doivent bien sûr faire l’objet d’un vote lors d’une AG.
Les tantièmes ou quotes parts désignent la part détenue par chaque copropriétaire dans les parties communes de l’immeuble. Ils sont exprimés en millièmes, centièmes ou dix millièmes, de façon proportionnelle à la valeur et à la surface du lot de chacun. Les charges de copropriétés sont, elles, réparties en fonction des tantièmes de chacun. Lors des AG, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix égal à ses tantièmes.
En immobilier, être copropriétaire implique le respect de certaines règles énoncées par la loi du 10 juillet 1965. Par exemple, l’élaboration d’un règlement de copropriété, un document juridique qui encadre la vie en copropriété, est obligatoire. Pour faire simple, il s’agit d’une sorte de code de conduite qui rappelle les droits et les devoirs de chacun au sein de la copropriété. Il est rédigé le plus souvent par un notaire lors de la création de la copropriété, et est annexé à chaque acte de vente.
Le règlement de copropriété définit la répartition des parties communes et privatives, l’usage de destination de l’immeuble (habitation, professionnel, mixte), ainsi que les conditions d’utilisation des parties communes (accès au jardin, droits de stationnement). Enfin, il rappelle les droits et obligations des copropriétaires (les règles de voisinage à respecter, les types de travaux autorisés, ce qui est considéré ou non comme une nuisance, etc.).
En plus du règlement, l’assemblée générale (AG) est une autre composante essentielle de la vie en copropriété. Les décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété sont prises durant ce rendez-vous obligatoire, qui a lieu au moins une fois par an. Toutes les décisions qui concernent l’immeuble y sont débattues et votées. L’ordre du jour, fixé par le syndicat de copropriété, doit être envoyé aux membres de la copropriété au minimum 21 jours avant la date de l’AG.
Chaque décision est soumise au vote selon un système de majorités variables, en fonction de l’importance de la décision prise. À l’issue de la réunion, un procès-verbal est rédigé pour mettre à l’écrit les diverses décisions prises.
Le bon fonctionnement des copropriétés repose sur ses membres, mais aussi sur l’intervention de plusieurs instances aux rôles complémentaires. Quel est le rôle d’un syndicat de copropriété ? Quelle est la différence entre le syndic et le conseil syndical ? Faisons le point.
Attention à ne pas confondre syndicat et syndic de copropriété, qui sont deux entités différentes du monde de l’immobilier.
Le syndic de copropriété est une personne physique ou morale, professionnelle ou bénévole, mandatée par les membres du syndicat (les copropriétaires) pour les représenter légalement. Le syndicat élit, quant à lui, le syndic pour une durée fixe (de 1 à 3 ans renouvelables). Son rôle est d’appliquer les décisions prises lors de l’assemblée générale par les copropriétaires. C’est lui qui convoque les AG, perçoit les sommes dédiées aux charges, gère les différents contrats d’entretien et de conservation de l’immeuble, etc.
Le conseil syndical est composé de copropriétaires bénévoles et élus. Sa mission est un peu différente, puisqu’il vise à assister et contrôler le bon déroulement de la gestion par le syndic. De même, il relaye toutes les informations importantes et fait le lien entre les copropriétaires et le syndic.
Tensions, travaux, respect des règles ou lois, etc., la vie en “copro” n’est pas toujours de tout repos. Une bonne copropriété repose sur une bonne organisation, avec une communication claire entre les différents copropriétaires. Bien comprendre les différentes entités (syndic, conseil syndical), les types de charges et les obligations de chacun vous permettra de vivre sereinement votre copropriété. Participer aux assemblées générales et lire attentivement les procès-verbaux vous évitera aussi de mauvaises surprises.