En avril 2026, la Cour de Cassation a délivré une décision qui précise les conditions de validité du congé pour reprise. En effet, en cas du décès du bailleur pendant le préavis du congé pour reprise, ses héritiers ne bénéficient pas de la transmissibilité du droit. Ce dernier est alors privé d’effet, sauf si l’héritier était désigné comme bénéficiaire sur la demande initiale.
Propriétaire d’un logement dont le bail arrive bientôt à échéance, vous envisagez de donner congé à votre locataire afin de pouvoir y habiter ou d’y loger un proche ? Cette procédure, autorisée par la loi, s'appelle un congé pour reprise. Toutefois, son encadrement est très strict. Il est donc vivement recommandé de vérifier si les conditions sont toutes réunies pour pouvoir l’appliquer en toute légalité.
Mais d'ailleurs, que se passe-t-il en cas de décès du bailleur pendant le préavis du congé pour reprise ? Une récente décision de la Cour de cassation rappelle à quel point cette procédure est complexe pour le locataire comme pour les héritiers du défunt.
Comme pour de nombreuses autres formalités en France, le congé pour reprise ne s'improvise pas et s'avère particulièrement codifié.
L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 autorise un propriétaire à donner congé à son locataire afin de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale ou pour y loger un proche. Mais pour être recevable, la demande doit suivre une procédure très stricte.
En effet, le congé doit être notifié au locataire par un courrier recommandé avec accusé de réception ou via un acte du commissaire de justice qui précise le motif légitime ainsi que l’identité du bénéficiaire de la reprise.
La loi précise ceci : « À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. »
Ainsi, si le propriétaire bailleur souhaite récupérer son logement en location pour y loger des amis, il n’est pas dans son bon droit, car ils ne font pas partie des bénéficiaires autorisés. En revanche, le congé de reprise s’applique en toute légalité si l’habitation est à destination de ses enfants, de ses parents ou de ses grands-parents.
Les délais varient en fonction de la nature de la location :
Attention, le congé pour reprise ne peut pas être donné en cours de bail, mais uniquement lorsque le contrat de location arrive à échéance (en respectant le préavis de 3 à 6 mois).
Le locataire est en droit de contester le congé pour reprise dans un délai de 6 mois après la réception de la notification. Trois motifs valables sont retenus par le tribunal judiciaire :
Dans tous les cas, le locataire peut obtenir le maintien du bail et demander des dommages et intérêts au propriétaire bailleur. La loi prévoit également une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 € si le congé pour reprise s’avère frauduleux.
On n'y pense pas souvent, mais le décès du propriétaire pendant la période de congé n'est pas anodin, loin de là.
Une récente affaire emmenée jusqu'à la Cour de Cassation a mis le feu aux poudres en matière de jurisprudence.
En effet, des locataires qui louaient un appartement depuis le 1er octobre 2015 ont reçu, le 1er mars 2018, un congé pour reprise de la part de leur bailleur qui souhaite récupérer le logement pour y habiter elle-même. Mais alors que le préavis court jusqu’au 30 septembre 2018, la propriétaire en question décède le 3 juillet 2018.
Son fils, qui est son héritier direct, manifeste alors sa volonté de reprendre le logement afin de l’habiter, mais les locataires refusent de quitter l’habitation. L’héritier lance donc une procédure d’expulsion et demande le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre des locataires.
Au final, la Cour d’appel de Paris donne raison au fils de la défunte en considérant que le droit de reprise est transmissible.
L’affaire aurait pu s’arrêter là, mais le recours en cassation va finalement donner raison aux locataires. En effet, le 16 avril 2026, la Cour de Cassation a tranché : « Les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci avant l’expiration du délai de préavis prive d’effet le congé ».
Autrement dit, le droit de reprise est attaché au bénéficiaire désigné dans le congé. Dans cette affaire, le bénéficiaire était le défunt et non pas son fils, même si celui-ci est son héritier. Or, la bénéficiaire désignée étant décédée avant la fin du préavis, le motif de reprise s’annule.
La Cour de Cassation a finalement condamné l’héritier au paiement de 3000 € de dommages et intérêts aux locataires. Toutefois, ces derniers ont également été condamnés au paiement de la somme de 4 000 € au titre des impayés locatifs des années 2015, 2016 et 2017 dans un délai de 20 mois.
La loi est aujourd’hui très claire : les héritiers ne peuvent pas se substituer au bailleur décédé pour bénéficier du congé de reprise déjà délivré (sauf s’ils sont les bénéficiaires désignés dans la demande initiale).
Après la succession, s’ils deviennent les propriétaires du logement loué, ils peuvent toutefois engager une nouvelle procédure de congé pour reprise, à condition de respecter les modalités prévues par la loi. Ils sont donc tenus d’attendre la prochaine échéance du bail pour espérer récupérer leur bien.
Vous envisagez de récupérer le logement en location dont vous êtes le propriétaire pour y vivre ?
Voici nos conseils pour limiter les risques de contestation :
Pour les bailleurs âgés et/ou souffrants de problèmes de santé, il est également recommandé d’anticiper la succession pour éviter les déconvenues des héritiers en cas de décès prématuré, avant la fin de la période de préavis.
Comme nous l'avons vu, le décès du bailleur pendant le préavis peut avoir des conséquences importantes sur la validité d’un congé pour reprise. En rappelant que ce droit n’est pas transmissible aux héritiers, sauf mention expresse dans le congé initial, la Cour de cassation renforce la protection des locataires et souligne l’importance d’une procédure parfaitement préparée.
Oui, le locataire peut saisir le tribunal si le bénéficiaire désigné n'occupe pas le logement dans les 12 mois suivant la reprise ou s'il le reloue. La loi impose une occupation effective du logement à titre de résidence principale pendant au moins un an.
Le propriétaire peut négocier une résiliation amiable du bail, proposer un relogement au locataire, ou attendre l'échéance du bail pour ne pas le renouveler (sans motif, sous réserve des règles locales comme à Paris ou Lille).
Des preuves comme un projet de travaux, un déménagement en cours ou des attestations de proches permettent d'étayer la légitimité de la reprise. Un avocat spécialisé peut aider à constituer un dossier solide.
Oui, mais la jurisprudence peut remettre en cause sa validité si le propriétaire dispose d'un autre logement vacant et adapté à ses besoins. Le motif de reprise doit être proportionné et justifié.