Mettre en location un logement s’inscrit, pour le plus grand nombre, dans un processus d’investissement immobilier. Cela comporte donc par nature une part de risque qu’il est nécessaire d’évaluer. En location immobilière, l’aléa principal que tout propriétaire doit impérativement appréhender est l’impayé de loyer, véritable « bête noire » des bailleurs. Car il met à mal l’équilibre financier de l’investissement, bien plus que ne le ferait une quelconque dégradation du bien. En plus de ne pas percevoir les rentrées d’argent attendues, il est parfois impossible de savoir combien de temps cela va durer.
Pour permettre aux bailleurs de minimiser ce risque tout en préservant les droits des locataires, de nombreux dispositifs ont été mis en place. Avec la caution solidaire, l’assurance de loyer impayé est aujourd’hui le système de protection le plus largement utilisé par les propriétaires. Toutefois, il s’avère que dans les faits cette aide pour affronter la difficulté du loyer impayé n’est pas totalement comprise par les bénéficiaires. De nombreuses zones d’ombres subsistent et nous vous aidons à les clarifier.
Avec près de 10% du PIB français, l’immobilier se situe au cœur de l’activité économique française. Conscients de cette place primordiale, les pouvoirs publics prennent régulièrement des dispositions plus ou moins efficaces pour favoriser l’investissement locatif. Rassurer les bailleurs quant à l’impayé de loyer en fait partie.
Ces dernières années, au gré des différentes mandatures, de nombreuses mesures gouvernementales se sont succédées. Mais toutes ont eu un objectif commun : la garantie du loyer impayé. Faisons le tri pour savoir ce à quoi un propriétaire peut prétendre en 2020.
Nota : Une proposition de loi dite Nogal, du nom du député qui la porte et visant à sécuriser les relations entre les bailleurs et les locataires, doit être examinée en mai 2020. Une de ses mesures phares concerne notamment l’assurance pour les bailleurs de percevoir leurs loyers tous les mois. Dossier à suivre donc !
Outre ces mesures d’aide, les propriétaires peuvent, depuis plus de 30 ans, souscrire une assurance de loyer impayé pour garantir le paiement de leur locataire auprès d’un assureur privé ou d’une banque. Cette assurance, communément appelée Garantie des Loyers Impayés (GLI), est soumise au code des assurances ce qui permet une libre concurrence entre les contrats au regard des coûts et des prestations. Elle a l’avantage d’être moins restrictive que les garanties proposées par l’État mais le contrat doit proposer des garanties minimales et les conditions de mise en œuvre sont parfois complexes voire strictes.
Il existe par ailleurs deux façons de souscrire une assurance pour loyer impayé :
La première option du bailleur est de s’assurer à titre individuel, ce qui est le plus souvent le cas lorsque le logement est géré en direct par son propriétaire. Cette démarche nécessite de bien vérifier les conditions générales du contrat et les modalités de paiement. En effet, certains cas d’exclusion de la garantie sont parfois mal compris.
Lorsque le bien est géré par une agence immobilière, celle-ci peut proposer un contrat d’assurance groupe à un tarif souvent plus avantageux. Le montage du dossier incombe donc au mandataire. Un échange avec l’agent immobilier sur le contenu du contrat s’impose pour s’assurer de la qualité et de la pertinence des prestations.
Avant d’envisager la mise en jeu éventuelle de l’assurance de loyer impayé, il est nécessaire de savoir comment faire face à une telle situation.
La location d’un bien constitue un engagement mutuel entre deux parties dont les droits et devoirs sont inscrits dans un bail. Quand le locataire ne respecte pas son obligation de paiement des loyers, le bailleur dispose de certaines prérogatives elles-mêmes définies dans le respect des droits du locataire.
En d’autres termes, le principe qui domine est que le propriétaire ne peut se faire justice lui-même pour récupérer son loyer impayé. Il est toutefois en droit de réclamer l’exécution de l’obligation de paiement et dispose de recours juridiques pour ce faire. La procédure de loyer impayé qui est alors lancée est un préalable indispensable à la mise en œuvre de l’assurance de loyer impayé, notamment dans ses premières étapes, qui permettra d’obtenir les versements des arriérés locatifs.
Lorsqu’il est confronté à cet incident pour la première fois, il peut arriver que le bailleur ne sache que faire face à une situation d’impayé de loyer. Heureusement, les problèmes liés à des non-paiements de loyers est assez rare. Ils ne concernent en effet qu’environ 2% des loyers chaque année. Or quand cela se présente, certaines actions doivent être entreprises faute de quoi la procédure risque d’échouer. Voici donc les étapes à suivre pour tenter de récupérer au plus vite son impayé de loyer.
En premier lieu, il faut communiquer. À ce sujet, la réactivité est de mise afin d’éviter que l’impayé de loyer ne s’aggrave. Assurément, contacter le locataire pour échanger sur les raisons de son retard de paiement est primordial. Le bailleur détient ainsi les éléments pour apprécier si la situation n’est que ponctuelle ou vouée à perdurer. Si tel est le cas, le bailleur et le locataire ont la possibilité de mettre en place des solutions. La plupart du temps, un accord amiable basé sur un plan d’apurement ou le versement des allocations directement entre les mains du bailleur suffit à dénouer le problème et désamorcer un éventuel conflit.
Malgré toute la bonne volonté du bailleur, la simple discussion peut ne pas résoudre la question de l’impayé de loyer. Même l’intervention d’un organisme d’accompagnement ou d’un médiateur n’aboutit à rien. Dans ces conditions, le bailleur n’a pas d’autre choix que de jeter les bases d’une procédure en relançant par écrit son locataire afin d’obtenir le règlement de ses arriérés. Par cette lettre simple, il lui demande de respecter son obligation de payer sa dette conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sous peine d’initier une procédure de loyer impayé à son encontre.
Si la lettre de relance n’a rien donné de substantiel, une mise en demeure doit être signifiée au locataire par voie d’huissier. Il s’agit d’un acte extra judiciaire qui dresse un état de la dette locative et qui est remis au titulaire du bail en main propre. Celui-ci dispose alors d’un délai de 2 mois pour régulariser sa situation, à défaut de quoi le bailleur est en droit de l’assigner en paiement devant le tribunal d’instance.
Dans le cas où les loyers impayés sont garantis par une caution solidaire, le commandement doit être adressé concomitamment au signataire de l’acte d’engagement dans l’objectif de pouvoir les assigner tous les deux.
Pour l’assurance de loyer impayé, le commandement de payer est une pièce essentielle à adresser à l’assureur pour valider la garantie.
Pour être indemnisé, le bailleur doit impérativement respecter chaque condition du contrat d’assurance de loyer impayé qu’il a souscrit. Généralement, il adresse à l’assureur dans le délai imparti une déclaration de sinistre à laquelle il joint la relance simple et le commandement de payé signifié. Le bailleur se verra indemnisé dans délai qui varie entre 1 et 3 mois, avec un effet rétroactif.
Le bailleur peut décider de lancer un recours pour recouvrir ses arriérés de loyer. Le contrat d’assurance de loyer impayé peut prévoir cette prise en charge. Le tribunal décidera alors de condamner le locataire au remboursement de la dette ou de lui octroyer des délais de paiement.
À l’occasion de cette procédure, la résolution du bail est parfois demandée au juge des référés sur la base de la clause résolutoire mentionnée au contrat de bail. Si cette clause n’est pas incluse dans le bail, le bailleur ne pourra demander la résolution du bail au juge des référés mais au juge du fond, ce qui constitue une procédure plus longue. La durée de la procédure varie donc selon le type de procédure : elle peut aller de 6 mois à 2 ans.
Dès que le tribunal constate la résolution du bail, le locataire devient occupant sans titre et doit quitter les lieux.
Sur la base du jugement du tribunal, le bailleur missionne un huissier de justice pour libérer le logement, éventuellement accompagné par un représentant des forces de l’ordre si cela s’avère nécessaire. L’expulsion ne peut intervenir que du 31 mars au 1er novembre, c’est-à-dire en dehors de la trêve hivernale.
Beaucoup de bailleurs s’interrogent sur la quantité de loyers impayés nécessaire avant l’expulsion. Il n’y a pas de minimum pour lancer une procédure judiciaire : dès le premier impayé de loyer, il est possible de demander une condamnation. Mais il faut bien avoir à l’esprit qu’une expulsion n’est possible que sur décision du juge.
Pour qu’elle remplisse parfaitement son rôle de protection du bailleur, l’assurance de loyer impayé nécessite de la rigueur, que ce soit dans ses conditions de souscription que de déclaration de sinistre.
Comme on a pu le voir, ce type de contrat d’assurance est en quelque sorte établi « à la carte », c’est-à-dire qu’il dépend de l’offre de chaque assureur mais aussi des besoins du bailleur. Il comporte toutefois à minima :
L’assurance de loyer impayé comporte cependant des inconvénients dont il faut tenir compte :
On peut affirmer que la GLI ne concerne ni n’importe quelle location, ni n’importe quel locataire. Celui-ci doit représenter un risque minimum.
Le locataire doit dans un premier temps satisfaire à des conditions de ressources en produisant un certain nombre de pièces justificatives. Mais celles-ci varient selon les compagnies d’assurance pour qu’elles délivrent leur agrément. Cela peut être :
Si le contrat est souscrit après la date de prise d’effet du bail, certaines compagnies exigent souvent des pièces complémentaires. Il faudra que le locataire justifie qu’il n’a pas fait l’objet d’un défaut de paiement pendant les 6 ou 12 mois précédents la souscription de l’assurance de loyer impayé. De même, le dossier sera certainement établi rétroactivement à la date de prise de possession.
L’assurance de loyer impayé n’est certainement pas en reste avec le bailleur. Celui-ci doit respecter certaines conditions pour espérer être assuré.
Tout d’abord, le logement doit respecter la législation en vigueur. En cas de location meublée par exemple, le logement comporte nécessairement les équipements minimums définis par la loi ALUR. Le contrat de bail doit mentionner la clause résolutoire ainsi qu’une clause de solidarité en cas de colocation.
Il est ensuite indispensable de respecter la procédure prévue au contrat d’assurance dès la survenance du premier impayé de loyer sous peine de refus ou de diminution de la garantie.
La loi n’imposant aucun critère, les conditions que mettent les assurances de loyer impayé à la souscription de leurs contrats leur sont propres. Les compagnies se réservent ainsi le droit de refuser un dossier qui comporterait trop de risques.
La principale raison d’un refus de souscription est l’insolvabilité du locataire, c’est-à-dire que ses revenus ne paraissent pas suffisants pour assumer ses dépenses. La nature du contrat de travail est également un critère éliminatoire. Un CDD qui se terminerait dans un délai trop proche ou un contrat d’intérim peuvent paraître trop risqué.
Si le rôle de la garantie de loyer impayé est de se substituer au locataire défaillant, il n’en demeure pas moins qu’elle ne peut être mise en œuvre que sous certaines conditions spécifiques à son contrat de souscription. On peut toutefois citer un protocole à respecter commun à tous les contrats : il s’agit de l’envoi d’une relance puis d’un commandement de payer au locataire.
En effet, pour que la garantie s’applique et que le déblocage des fonds intervienne, le bailleur est tenu d’adresser la relance et la mise en demeure par voie d’huissier (comme cité plus haut) avant d’effectuer une déclaration de sinistre. Les indemnités d’assurance de loyer impayé sont alors versées déduction faite d’éventuelles carences ou franchises.
Il est donc essentiel de bien lire le contrat pour ne rien oublier, car il se peut également qu’un délai de déclaration soit imposé à compter du constat de l’impayé.
Indépendamment de tout contrat d’assurance, le délai de prescription pour toutes les dettes locatives (loyers impayés, charges, frais de remise à état...) est de 3 ans. Pendant ce délai, le bailleur peut agir en justice pour être remboursé.
En définitive, on peut affirmer sans trop s’avancer que l’assurance pour loyer impayé est un très bon moyen pour garantir la perception des loyers... à la condition que la location « entre dans les cases ». Ce dispositif est en effet performant lorsque le locataire est dans une situation de risque réduite au minimum et que la partie administrative contractuelle, de la souscription à la demande d’indemnisation, a été parfaitement préparée. On regrette donc un manque d’ouverture de cette garantie loyer impayé à des profils moins conventionnels mais qui méritent tout autant d’être assurés.