Abandon de location : quelles solutions pour le propriétaire ?

Avant de quitter la location qu’il occupe, le locataire est tenu de prévenir son propriétaire et de respecter un préavis de un à trois mois. 

Mais parfois, il arrive que le locataire quitte son domicile du jour au lendemain, sans avertir le propriétaire. Le bail n’est pas résilié, mais le propriétaire ne perçoit plus de revenus locatifs et n’a pas la possibilité de relouer son bien. 

Ce que l’on surnomme un déménagement à la cloche de bois dans le secteur de l’immobilier locatif est la bête noire des propriétaires : 

• Comment reprendre possession du logement légalement ?
• Est-il possible d’obtenir le paiement des loyers impayés ?
• Comment récupérer les clés ?

Locataire introuvable : le propriétaire peut-il reprendre possession du logement librement ?

Mauvaise nouvelle pour les bailleurs !

Même si le locataire a quitté le logement sans officiellement résilier le bail, il n’est pas possible pour le propriétaire de récupérer son bien en pénétrant à l’intérieur et en changeant les serrures ! 

En effet, si le locataire revient, il peut évoquer une absence temporaire. Les actions du propriétaire pour récupérer son bien seront considérées comme étant illégales. Ce dernier s’exposera alors à une condamnation pour violation de domicile risquant un an de prison et 15 000 € d’amende.

Lorsqu’un locataire est introuvable et que le propriétaire ne perçoit plus ses loyers, ce dernier peut toutefois reprendre possession des lieux en respectant une procédure définie dans l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 complétée par l’article 4 de la loi n°2010-1609 du 22 décembre 2010. 

Quelle procédure engager en cas d’abandon de location ?

Attention, la procédure à engager dans le cadre d’un abandon de location n’est pas la même si le bien est loué nu ou meublé. 

La procédure pour les locations nues

Voici les étapes qu’un propriétaire doit respecter afin d’obtenir la résiliation du bail et récupérer son bien en location (dans le cas d’un logement loué nu) : 

• Faire appel à un huissier de justice pour constater l’abandon du logement. Une mise en demeure pourra ainsi être adressée au locataire, par l’intermédiaire de l’huissier de justice : cette étape est très importante, car la mise en demeure oblige le locataire à justifier qu’il occupe bien le logement. 

• Si le locataire n’a pas répondu à la mise en demeure dans un délai d’un mois, l’huissier constate que la location a bien été abandonnée par le locataire.
• Le propriétaire peut maintenant s’adresser au Tribunal d’Instance du lieu où est situé le logement loué pour lancer officiellement la procédure de résiliation du bail et de reprise du logement. Une ordonnance doit être envoyée au locataire dans un délai de deux mois pour l’avertir de la mise en place de la procédure. 

• Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour s’opposer à la résiliation du bail. S’il décide de contester la décision, il sera convoqué avec le propriétaire au Tribunal d’Instance. Si le juge détermine que la demande de résiliation du bail est abusive, le propriétaire sera dans l’obligation de verser une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 €.
• Si à cette étape de la procédure, le locataire n’a toujours pas donné signe de vie, la résiliation du bail est effective et le propriétaire peut reprendre possession des lieux.

La procédure pour les locations meublées 

Si un locataire quitte un logement loué meublé du jour au lendemain sans prévenir le propriétaire, la procédure à suivre pour résilier le bail et obtenir la restitution du bien n’est pas la même. Le propriétaire doit alors lancer une demande classique d’expulsion. 

Quelle solution quand le locataire n’a pas rendu ses clés ?

Si une fois le bail résilié, le locataire n’a toujours pas rendu les clés du logement, le propriétaire peut changer les serrures en toute légalité.

Procéder au changement des serrures avant la résiliation du bail n’est pas légal : le locataire peut se retourner contre le bailleur et la justice peut prendre une décision en sa faveur au motif que le propriétaire n’a pas respecté la procédure en vigueur. 

Loyer impayé : le propriétaire peut-il être indemnisé ?

Si le locataire est parti du jour au lendemain en laissant derrière lui des loyers impayés, il existe des recours pour permettre au propriétaire de récupérer ses revenus locatifs : 

• Le bailleur peut se rapprocher du garant du locataire pour obtenir le règlement des loyers impayés. 
• Si le locataire a souscrit à la caution Garantme, le propriétaire est rapidement indemnisé en cas de défaut de paiement. Dans ce cas bien précis, le locataire devient alors redevable de la dette envers Garantme et non plus envers le propriétaire. 
• Si un bailleur souscrit à la Garantie Loyer Impayé, il n’a pas à s’inquiéter pour ses revenus locatifs : le paiement du loyer à date fixe est assuré avec la GLI (comme celle de Garantme), même si son locataire disparaît dans la nature.