Les questions que se posent les locataires sur la différence entre une caution simple et une caution solidaire sont tout aussi fréquentes que naturelles. En effet, bien qu’ils ne soient pas contraints par une obligation légale d’y avoir recours, presque tous les bailleurs demandent à leurs locataires de proposer une caution pour garantir le paiement de leurs loyers. En d’autres termes, le candidat à la location d’un bien immobilier doit justifier qu’une personne physique ou morale accepte de payer ses éventuelles dettes locatives s’il venait à être défaillant. Il faut alors que celle-ci ait signé un acte de caution pour que son engagement ait une valeur juridique dans le cadre d’une procédure de recouvrement.
Or, cet acte n’a pas les mêmes effets si le garant accepte de signer une caution simple ou solidaire. Il est par conséquent indispensable de savoir au préalable à quoi il s’expose afin qu’il s’engage en parfaite connaissance de cause.
L’acte de caution fait partie des sûretés personnelles, c’est-à-dire qu’il s’agit d’un acte d’engagement envers le créancier (le bailleur) pris par un tiers à la dette du débiteur (le locataire). Ainsi, le propriétaire ne dispose plus que d’un seul débiteur mais de deux : le principal et l’accessoire. Mais en matière de cautionnement, le débiteur accessoire jouit du « bénéfice de discussion ».
S’il ne comporte aucune mention d’une quelconque solidarité, un acte de caution est par défaut considéré comme simple. Dans ce cas, il confère de plein droit au garant le bénéfice de discussion de la dette. Le recours du bailleur contre le garant devient alors subsidiaire et ne peut intervenir que lorsque le locataire s’est avéré insolvable à la suite de toutes les actions intentées à son encontre.
Sur le plan juridique, la solidarité entre deux personnes consiste à partager une même obligation. En matière de bail, celle-ci concerne le paiement des loyers, des charges et des frais de remise en état à la suite d’éventuelles dégradations du logement. Mais il faut que cette obligation soit née d’une intention claire. C’est pourquoi, le garant doit indiquer explicitement dans son acte de caution solidaire qu’il renonce à son bénéfice de discussion.
Dans ces conditions, le bailleur n’a plus besoin d’attendre d’avoir prouvé l’insolvabilité de son locataire pour se retourner contre le garant. Celui-ci devient alors débiteur de même rang que le locataire garanti, à savoir codébiteur principal.
Avoir en sa possession un acte de caution en bonne et due forme permet au bailleur de bénéficier d’un fondement juridique pour assigner le garant en paiement de la dette locative de son locataire. Il est de ce fait autorisé à lui adresser une mise en demeure puis un commandement de payer pour recouvrer les sommes qui lui sont dues. Toutefois, dans la pratique, la différence entre caution simple et caution solidaire lui impose de respecter une procédure spécifique de recouvrement des impayés
Puisqu’elle dispose du bénéfice de discussion, la caution simple accorde au garant une mesure de protection qui oblige le bailleur à poursuivre en premier lieu le locataire, son débiteur principal et seulement dans un deuxième temps la caution, débiteur de second rang. Par conséquent, le garant n’est tenu au remboursement du bailleur que dans la mesure où la procédure de recouvrement envers le locataire a échoué. C’est en particulier le cas lorsque celui-ci n’est pas solvable, c’est-à-dire que les biens qu’il possède et qui pourraient être saisis ne suffisent pas à régler sa dette.
Contrairement à la caution simple qui crée une distinction entre le preneur et le garant en fonction de leur rang envers le bailleur, la caution solidaire qualifie les deux de débiteurs principaux. Ainsi, dès que survient un impayé, le propriétaire est fondé à lancer une procédure en recouvrement contre l’un ou l’autre, voire les deux, sans aucune distinction. C’est d’ailleurs la raison principale pour laquelle les bailleurs exigent une caution solidaire plutôt qu’une simple à leurs locataires.
| Caution simple | Caution solidaire | |
| Le garant a-t-il une obligation de paiement de la dette du locataire ? | Oui | Non |
| Le garant jouit-il du bénéficie de discussion de la dette ? | Oui | Non |
| Quand le garant peut-il recevoir la première demande de paiement ? | Dès que l’insolvabilité du locataire a été démontrée | Dès le premier impayé du locataire, sans nécessité d’avoir sollicité le locataire au préalable |
| Le garant risque-t-il une procédure judiciaire à son encontre en cas d’impayé du locataire ? | Oui | Oui |
| Quand le garant peut-il être assigné en paiement de la dette du locataire ? | Seulement après que le bailleur a épuisé ses voies de recours contre le locataire | Dès le premier impayé du locataire, sans nécessité d’avoir sollicité le locataire au préalable |
La caution solidaire est de toute évidence la meilleure alliée des bailleurs dans la lutte contre les impayés. Pour autant, compte tenu de l’engagement que cela requiert pour le garant, il est souvent difficile pour les locataires de trouver une personne qui ait suffisamment confiance en eux pour accepter de garantir leurs loyers. C’est pourquoi la caution solidaire Garantme est un atout de taille : une dette garantie jusqu’à 96.000 € par an, sans franchise ni délai de carence et ce même en cas de situation professionnelle instable et de revenus irréguliers. Avec Garantme, les locataires ne sont plus obligés de se retrouver dans la situation inconfortable de solliciter ses proches en matière d’argent.