Le fonctionnement des charges locatives est important à connaître pour le locataire comme le propriétaire bailleur. En effet, toutes les charges ne sont pas imputables au locataire et il est essentiel de connaître ses droits pour éviter les abus lors de la régularisation annuelle.
Chaque mois, en plus du loyer, les locataires procèdent au paiement de charges locatives aux bailleurs. Mais savez-vous qu’en France, celles-ci représentent en moyenne 25 à 30 % du coût total d’une location ?
Et avec l’augmentation du coût de l’énergie, le sujet est loin d’être anecdotique.
En effet, une étude de la Fondation pour le Logement en Auvergne-Rhône-Alpes, menée sur l’année 2025 et sur un panel de 6 000 locataires du parc social lyonnais, a révélé que les charges de chauffage ont augmenté de 72 % entre 2019 et 2023. Vanessa Brossard, directrice régionale, précise : « Ces régularisations annuelles peuvent atteindre jusqu'à 1 600 euros pour un seul foyer ! ».
Toutefois, même si les charges locatives forment une part non négligeable du budget logement, leur fonctionnement paraît bien souvent complexe pour le locataire.
Alors, que comprennent exactement les charges locatives ? Comment leur montant est-il fixé ? Et qu’en est-il de la régularisation ? Découvrez notre guide dédié au fonctionnement des charges locatives.
Les charges locatives, également appelées charges récupérables, font référence aux dépenses engagées par le bailleur et qu’il est en droit de refacturer au locataire.
Détaillées dans le contrat de location, les charges locatives sont encadrées par la loi, puisque le cadre est fixé par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Le propriétaire bailleur ne peut donc pas ajouter un poste de dépenses non prévu par la loi dans le bail de location.
L’eau froide et l'eau chaude, le chauffage collectif ainsi que l’électricité des parties communes correspondent au poste de dépenses le plus élevé. Et c’est encore plus vrai avec l’inflation et l’augmentation du prix de l’énergie.
Bon à savoir : Certains immeubles sont équipés de compteurs individuels. Dans ce cas bien précis, le propriétaire est tenu d’envoyer mensuellement le détail des consommations à son locataire. Le calcul des charges locatives est alors beaucoup plus juste, car il ne s’agit pas d’une moyenne des consommations dans l’immeuble, mais bien d’un état des lieux à l’instant T pour l’appartement loué.
L’entretien courant des parties communes et des espaces verts fait aussi partie des charges locatives, tout comme les petites réparations d’équipements collectifs.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est également concernée. Là encore, le propriétaire bailleur peut facturer le montant de cette taxe au locataire.
Vous trouverez sur le site du Service-Public, une liste exhaustive des charges récupérables pour les logements vides et les logements meublés.
Attention, toutes les charges ne sont pas récupérables.
Commet vu précédemment, le propriétaire bailleur peut uniquement facturer au locataire les éléments listés dans le décret n°87-713 du 26 août 1987. C’est ce qui explique pourquoi il n’est pas possible de facturer la taxe foncière au locataire, alors que c’est autorisé pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Il ne faut pas non plus confondre charges locatives et charges de copropriété. Ces dernières désignent effectivement les dépenses votées par les copropriétaires lors des assemblées générales, dont la gestion est assurée par le syndic. Et si certaines charges sont récupérables auprès du locataire, c’est loin d’être toujours le cas. Par exemple, les travaux de type ravalement de façade de l’immeuble sont à la charge du copropriétaire, et non du locataire.
Le décompte du syndic permet d’établir la répartition exacte entre charges locatives et charges de copropriété.
Le calcul des charges locatives n’obéit pas aux mêmes règles selon qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée.
Pour un logement nu, on parle de provision sur charges réelles.
Le locataire verse une provision au propriétaire bailleur, dont le calcul est établi en amont sur la base des charges réelles de l’année précédente.
Mais attention, lors de la régularisation annuelle, le locataire peut être amené à payer un complément au bailleur si ce dernier a engagé plus de dépenses que ce qui était prévu au départ avec la provision.
Bon à savoir : L’inverse est également vrai ! En cas de trop-perçu, le propriétaire bailleur est dans l’obligation de rembourser le locataire.
Pour une location meublée, le fonctionnement des charges locatives est un peu différent.
En effet, le bailleur a le choix.
Il peut fonctionner au réel, comme pour une location vide, mais il a également la possibilité d’opter pour le forfait de charges. Chaque mois, le locataire verse un forfait au propriétaire, mais à la différence de la provision sur charges, ce dernier n’a pas le droit de demander un complément. Il n’est pas non plus tenu de rembourser le locataire en cas de trop-perçu.
Les obligations du propriétaire vis-à-vis des charges locatives sont multiples.
Et pour ce qui est du locataire ? En location vide ou meublée, il est dans l’obligation d’assurer le paiement de ses charges, en temps et en heure, au même moment que le loyer.
Et s’il est en désaccord avec son propriétaire bailleur, il peut évidemment contester par lettre recommandée. Une conciliation pourra ainsi être proposée pour trouver une solution amiable. Dans le cas contraire, une procédure judicieuse, longue et coûteuse, sera nécessaire.
Oui, le bailleur est en droit d’augmenter le montant des charges locatives, ce qui se justifie après une forte régularisation. Toutefois, le montant réclamé au locataire doit correspondre aux dépenses qui sont réellement engagées. Il est donc recommandé de se référer au décompte de l’année précédente et à la hausse du coût de l’énergie pour définir une provision suffisamment juste pour les deux parties.
En France, les loyers sont encadrés dans un grand nombre de communes. Et les associations sont de plus en plus nombreuses à également réclamer un encadrement des charges locatives pour limiter les abus.
Comme le rappelle Vanessa Brossard, la directrice régionale de la Fondation pour le Logement en Auvergne-Rhône-Alpes, dans le parc immobilier social, les provisions pour charges dépassent parfois le coût du loyer : « En fait, la situation est la conséquence de l'augmentation des coûts de l'énergie et du fait qu'il n'y a pas d'encadrement du coût des charges. Alors qu’historiquement, la première fonction du logement social est de sécuriser les locataires aux bas revenus. »
Oui, le locataire peut contester une régularisation en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire. Si aucun accord n'est trouvé, une médiation ou une action en justice peut être engagée pour vérifier la conformité des charges facturées.
Le locataire peut exiger les justificatifs sous 6 mois suivant la régularisation. Si le propriétaire refuse, le locataire a encore la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation ou d'engager un recours devant le tribunal judiciaire pour faire valoir ses droits.
Non, les charges locatives ne sont pas soumises à la TVA, car elles correspondent à un remboursement de dépenses engagées par le propriétaire et non à une prestation de service. Seules certaines prestations externalisées (comme le ménage) peuvent l'être.
En colocation, les charges peuvent être réparties soit au prorata de la surface occupée, soit de manière égale entre colocataires, selon ce qui est précisé dans le bail. Certains contrats prévoient aussi un forfait global divisé entre les occupants.