Dans certaines régions ou villes de France, en particulier dans les zones à fortes densités de population, la demande en logement à la location est supérieure à l’offre. Face à cette problématique, le gouvernement a instauré en 2013, via la loi Alur, le décret n° 2013-392, afin de faciliter l’accès à la location. Garantme vous explique tout sur ce dispositif : villes concernées, mesures à appliquer, conséquences sur le marché local de la location…
Qu’est-ce-qu'une zone tendue ? Depuis 2013 et l’instauration du décret n° 2013-392 (dit décret zone tendue), dans certaines villes ou agglomérations, certaines mesures spécifiques ont été mises en place. Par exemple, les loyers sont encadrés, et une taxe a été appliquée pour les logements laissés inoccupés. L’objectif ? Réguler les prix des loyers, empêcher les abus, mais surtout, assurer un accès équitable à tous au logement. À terme, le but est de réduire les tensions sur un marché locatif parfois saturé.
Pour répondre à cette problématique, plusieurs mesures ont été appliquées dans les zones géographiques classées en zone tendue. Les voici :
L’encadrement des loyers consiste à fixer une limite au montant du loyer perçu par un propriétaire bailleur. Cependant, les types d’encadrement varient selon le type du logement ou la ville dans laquelle il se situe. Faisons le point.
Quels sont les logements concernés ?
Attention, certains logements ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers : les logements sociaux (HLM), les logements conventionnés Anah, les meublés de tourisme ainsi que les logements soumis à la loi de 1948.
Quels sont les types de baux locatifs concernés ?
Le bail classique de location est concerné par l’encadrement, mais également le bail mobilité. Les sous-locations ne sont pas concernées. Enfin, les logements loués comme pied-à-terre ou résidence secondaire ne sont pas concernés.
Comment les montants maximum des loyers sont-ils définis ?
Certaines villes ont fixé des loyers maximum au mètre carré à ne pas dépasser dans certains quartiers. C’est actuellement le cas à Paris, Lyon et Villeurbanne en région Auvergne - Rhône - Alpes, Lille, Montpellier ou Bordeaux. En Île-de-France, les communautés de communes Plaine Commune et Est Ensemble, en Seine-Saint-Denis, encadrent aussi leurs loyers. D’autres villes et communautés de communes ont prévu de le faire en 2024 et 2025 (au Pays-Basque, mais aussi les communes de Grenoble-Alpes Métropole, Cergy, Marseille…).
Est-ce possible de fixer librement son loyer, même en zone tendue ?
Dans certains cas, oui. S’il s’agit de la première mise en location du logement en question, le propriétaire pourra librement fixer le montant du loyer. Si le bail l’indique, il pourra ensuite réviser le loyer, une fois par an. Attention toutefois : si le DPE (diagnostic de performance énergétique) du logement est noté F ou G, il ne pourra pas en réviser le loyer. Au contraire, s'il s’agit d’un changement de locataire, alors le loyer du nouveau locataire ne pourra pas dépasser celui du locataire précédent.
Autre cas de figure : si le propriétaire a effectué des travaux conséquents avant l’arrivée d’un nouveau locataire, dans le but de rendre le logement plus confortable, alors il pourra fixer librement son loyer. Cependant, il y a deux conditions : il devra avoir dépensé l’équivalent de plus d'un an de loyer au cours des six derniers mois et la note DPE du logement doit être entre A et E.
Pour inciter à la construction, les propriétaires de terrains non bâtis doivent s’acquitter d’une taxe foncière.
Les propriétaires de logements à usage d’habitation vacants doivent, eux aussi, payer une taxe (TLV). Elle concerne les logements inoccupés depuis longtemps, dans certaines communes où la demande en location est plus forte que l’offre. On parle de « logement vacant à usage d’habitation » pour les logements possédant des éléments de confort minimum (eau, électricité, équipements sanitaires) mais restant vides.
La liste des villes en zone tendue est très longue. Plus d’un millier de villes sont concernées. Cela correspond ainsi à 28 agglomérations françaises, avec, par ordre alphabétique :
À noter : dans ces localités, l’ensemble du territoire est concerné et aucun quartier ne peut être exempté de ce décret.
Le saviez-vous ? Pour savoir si votre ville est située en zone tendue, l’État a mis en place un simulateur très pratique.
Sans surprise, les grandes villes françaises, comme Paris, Lyon, Lille, Strasbourg, Bordeaux et Toulouse figurent dans la liste. Dans ces métropoles, qui sont aussi de grandes villes étudiantes,
Trouver un logement en location en zone tendue s’avère parfois très compliqué, voire stressant. Avec souvent peu d’offres pour beaucoup de demandes, les propriétaires exigent des dossiers spécifiques (locataires en CDI, garants…). Pour faciliter leurs recherches et trouver leur logement, même en zone tendue, de nombreux locataires font appel à Garantme. Garantme se porte Garant pour les locataires afin de sécuriser les revenus locatifs des propriétaires tout en aidant les locataires à trouver un logement. Garantme permet à tous les candidats à la location d’accélérer la recherche de location. Cela peut rassurer grandement les propriétaires, et donc vous aider à faire la différence durant vos recherches de logement en zone tendue.